A marvelous title
Herontwikkeling Winkelcentrum De Els laat zien dat het kan
Van leegstand naar leefbaarheid: hoe Waalwijk sociale woningbouw mogelijk maakt
Waar winkelcentrum De Els jarenlang het kloppend hart van Waalwijk was, zijn de laatste jaren steeds meer winkelpanden leeg komen te staan. Bezoekers bleven weg, ondernemers trokken hun conclusies. Maar in plaats van stil te blijven staan bij het verval, kozen gemeente, provincie, woningcorporatie Casade en projectontwikkelaar Rezidenz voor een andere route: transformatie. Het resultaat is een ambitieus plan voor een nieuw woon-werkgebied met 400 woningen, waarvan 30% sociale huur. Een unicum, midden in de binnenstad.
Overal in Nederland worstelen gemeenten en woningcorporaties met dezelfde vraag: hoe realiseer je sociale woningbouw op dure locaties in het centrum van een stad? Vaak stranden de plannen op de hoge kosten, ontbreekt het aan samenwerking of is er veel weerstand in de samenleving. Het Waalwijkse project De Els laat zien dat het wél kan. Door overheidssubsidies in te zetten, open samen te werken en slim te rekenen, lukt het om 30% sociale huur te realiseren in het hart van de stad. Dit artikel geeft een inkijkje in het project en de samenwerking. Het laat zien welke lessen zijn geleerd en geeft tips die ook andere gemeenten kunnen inspireren.
Johan Liebregts
Verbinden, verblijven en vermengen
Voor Johan Liebregts, directeur van ontwikkelaar Rezidenz, draait het hele project om deze drie pijlers. Hij vertelt enthousiast over de plannen voor De Els.
“De Els wordt meer dan een winkelgebied; het wordt een aantrekkelijk en bruisend leefgebied. We voegen woningen, groen en maatschappelijke functies toe. Hier doe je niet alleen boodschappen, maar verblijf je ook graag, van ‘place to buy’ naar ‘place to be’. Veiligheid staat daarbij centraal. Meer woningen betekent meer sociale controle: geen donkere steegjes meer, maar licht, levendigheid en overzicht. Ook klimaatadaptatie krijgt aandacht, met waterberging en bomen op plekken die nu nog versteend zijn.”
Sociale huur is hier een must
Voor Vester Munnecom, teamleider stedelijke gebiedsontwikkeling bij de provincie Noord-Brabant, was het al snel duidelijk dat dit project méér dan alleen stenen stapelen zou worden.
“Overal in Nederland is sociale woningbouw een enorme opgave. Vrije sectorwoningen zijn makkelijker te realiseren, maar sociale huur is veel duurder, zeker in het centrum. Voor ons als provincie was dit project een mooie kans om iets bij te dragen. Niet alleen met subsidies en leningen, maar ook door onze expertise in te brengen en de juiste knoppen te vinden waaraan je kunt draaien.”
Vester Munnecom
Jeremy Mans (links) en Michiel van Amelsfort
De rol van Casade: kans en verantwoordelijkheid
Woningcorporatie Casade voelde direct dat de herontwikkeling van De Els een belangrijk project is voor Waalwijk. Nu niets doen zou betekenen dat hier de komende 10 tot 15 jaar ook niets zou gebeuren, vertelt Michiel van Amelsfort, manager vastgoed bij Casade.
“Sociale woningbouw midden in de stad is vaak niet haalbaar. Rezidenz, gemeente, provincie en Casade zochten samen naar creatieve oplossingen, binnen de beperkte financiële ruimte die er is. De puzzel was complex, maar het resultaat is er naar. Ook mensen met een smalle beurs kunnen straks in het hart van Waalwijk wonen. Dat is precies onze maatschappelijke taak.”
Jeremy Mans, Projectontwikkelaar van Casade vult aan: “We zijn zes keer opnieuw gaan rekenen aan de ontwikkeling van de ideale levensloopbestendige plattegronden binnen dit plan, zodat we deze appartementen aan iedere doelgroep kunnen aanbieden en de woonlast voor onze huurders betaalbaar blijft. Uiteindelijk kwamen we uit op een mix die werkt, voor starters, singles, stellen en senioren.”
De sleutel: samenwerken zonder dubbele agenda
Alle betrokkenen benadrukken dat samenwerking cruciaal was. “We zaten soms letterlijk met drie laptops naast elkaar, alle cijfers op tafel. Geen verborgen agenda’s, maar transparantie,” zegt Munnecom. “Dat maakte het verschil. Want zonder elkaar was dit niet gelukt.”
Ook Casade ziet dit project als een inspirerend voorbeeld: “Sociale woningbouw in het centrum is mogelijk, maar alleen met overheidssubsidies en een open houding tussen partijen. Dat is de les die wij hier leren.”
Lang traject, groot vertrouwen
De procedure om de nieuwe plannen ruimtelijk mogelijk te maken start zo snel mogelijk. De bouw loopt gefaseerd door tot ongeveer 2032. Dat betekent nog even geduld hebben, maar de partners zijn vastberaden.
“We hebben een ‘anterieure overeenkomst’ getekend. Dat voelt als een huwelijk, daar stap je niet zomaar uit,” zegt Liebregts met een glimlach.
Munnecom sluit af: “Het is spannend, maar nodig. Dit project laat zien dat verandering kan. En dat sociale woningbouw wél mogelijk is, ook midden in een stad. Als je maar bereid bent het samen te doen.”
Achtergrond: De Els in cijfers
400 woningen: 30% sociale huur, 40% middeldure huur, 30% vrije sector
Partners: Provincie Noord-Brabant, gemeente Waalwijk, Casade, Rezidenz, Sanders Retail, AM en BanBouw
Extra functies: verhuizing bibliotheek, nieuwe parkeergarage, vergroening en andere klimaatadaptieve maatregelen
Financiering: o.a. via Woningbouwimpuls (Wbi), Impulsaanpak Winkelgebieden (IW), provincie Noord-Brabant en gemeente Waalwijk
Planning: start bouw 2026, looptijd 6–7 jaar
In het kort: De herontwikkeling van De Els geldt als voorbeeld van hoe leegstand kan worden omgezet in leefbaarheid en hoe sociale woningbouw in binnensteden mogelijk wordt gemaakt.
Deel deze pagina via