Ik weet waarover ik praat. Tot 8 jaar geleden was ik projectontwikkelaar bij de gemeente Tilburg. Daarna stapte ik over naar de ‘andere kant’. Ik ken dus beide tafelkanten. Best verhelderend, kan ik u zeggen. En ook dat de tijd van ‘de-markt-lost-het-wel-op’ toch echt verleden tijd is.

Ruim 20 jaar lang was de rolverdeling glashelder: de ontwikkelaar had de grond, trok de kar, betaalde de uren van de gemeente. En die gemeente faciliteerde: toetste plannen, ging er waar nodig met een rode stift doorheen en loodste het bestemmingsplan door de raad. Dat werkte zolang projecten financieel rond te rekenen waren. Maar met de Woondeals tussen Rijk en regio’s om de woningbouw te versnellen, is het speelveld compleet veranderd.

Sinds 2023 moet 70% van de nieuwbouw – naast alle milieu-, geluids- en stikstofeisen – betaalbaar zijn. Op papier een terecht maatschappelijk doel, in de praktijk één grote financiële puzzel. Want de 30% duurdere woningen kunnen de woningen met een prijsplafond tot € 405.000 onmogelijk compenseren. Kortom: veel projecten zijn financieel niet meer haalbaar en dreigen stil te vallen. Of ze zijn al gedoemd te mislukken nog voordat ze goed en wel op papier staan. Gemeenten vragen zich af waarom er niets van de grond komt. Ontwikkelaars proberen tevergeefs uit te leggen waarom het niet lukt. Ondertussen groeit wederzijds de frustratie.

Wat mij als projectontwikkelaar nog wel het meest frustreert, is de manier waarop die Woondeals tot stand zijn gekomen. Eenzijdig, door de gezamenlijke overheden en corporaties, zonder de markt aan tafel. En nu mogen wij keer op keer uitleggen waarom die deals niet werken; dat ze onbetaalbaar zijn, en dus onhaalbaar. Alsof je tegen een autofabrikant zegt dat een auto in het A-segment alleen op de markt mag komen als die maximaal € 15.000 kost. Dat is geen beleid. Dat is wantrouwen op papier. Terwijl we in deze tijd van woningcrisis elkaar juist keihard nodig hebben. We moeten het met elkaar doen. Samen! En samenwerken begint met samen beleid maken.

Er is maar één uitweg: optimale transparantie. Geen toneelstukjes meer aan de onderhandelingstafel, geen pokerfaces met verborgen marges of politieke schijnzekerheid. Wat we moeten doen, is samen rekenen. En laat onafhankelijke deskundigen maar meekijken. Niet om elkaar te controleren, maar om elkaar te begrijpen. Want als je de cijfers deelt, verdwijnt de ruis. Pas dan ontstaat er ruimte voor creativiteit. Voor oplossingen die wérken. Zoals in Tilburg en Veghel, waar de gemeentes nu het gebiedsparkeren oppakken zodat woningbouwprojecten wél betaalbaar blijven.

Tijd dus voor een reality check. De overheid als faciliterende ‘ambitiestapelaar’ die denkt dat de markt het wel oplost, leeft in het verleden. De ontwikkelaar als initiërende ‘graaier’ die denkt dat hij het beter weet dan de ambtenaar, ook. Als we vandaag niet rigoureus anders gaan samenwerken, praten we in 2032 nog steeds over dezelfde woningnood. Want de gemiddelde procedure van het eerste idee tot de eerste steen duurt 7 jaar. En die tijd hebben we simpelweg niet.

Het ontrafelen van de kluwen waarin we nu zitten, begint met bewustwording, openheid van zaken en wederzijdse erkenning. Erkenning dat de overheid niet alleen meer toetst, maar ook moet meedenken én meebetalen. Erkenning dat de markt niet alleen meer bouwt, maar ook verantwoordelijkheid moet nemen voor betaalbare woningen. We moeten het gesprek gaan voeren over hoe de nieuwe Woondealwijken eruit gaan zien. Want bouwen wordt niet goedkoper. En het toepassen van een paar slimme rekentrucs om een woning goedkoper te maken, is utopie. Dus moeten we samen zoeken naar nieuwe oplossingen. Zoals gebiedsparkeren in plaats van dure individuele ondergrondse garages. En iets meer verdichten/stappelen op uitleglocaties. Of misschien toch een tandje minder betaalbaar realiseren? Eén ding is zeker: het moet uit de lengte of de breedte komen.

Dus laten we samen gaan rekenen en tekenen. Niet pas als alles vastloopt, maar vanaf dag één. Niet tegenover elkaar, maar naast en met elkaar. Want de grootste opgave van dit moment is niet het tekort aan stenen, maar het tekort aan vertrouwen. En dat lossen we alleen samen op.

Het is hoog tijd voor een kentering, nu meer dan ooit!