Match vraag en aanbod bedrijventerreinen
Planaanbod bedrijventerreinen sluit steeds beter aan bij de vraag
Afgelopen jaren is het aanbod aan grond op bedrijventerreinen gedaald tot een niveau waarbij er kwantitatief geen overaanbod meer is. Kwalitatief, op het niveau van de typen bedrijventerreinen, is er nu ook een betere match, al zijn er regionaal nog kleinere tekorten en overschotten die ruimte bieden aan het ontwikkelen van nieuwe terreinen of aan transformaties. Er is nog maar een beperkt aanbod aan direct beschikbare zeer grote kavels (>5 ha). Hiervoor zijn nieuwe terreinen in ontwikkeling.
Jaarlijks worden regionale afspraken gemaakt over de ontwikkeling van bedrijventerreinen. Het doel daarvan is een kwalitatieve match tussen vraag en aanbod van bedrijventerreinen door:
- Vraaggericht ontwikkelen: voorzien in de extra vraag naar bedrijventerreinen voor (zeer) grootschalige logistiek en industrie (uitkomst prognose 2018).
- Voor typen bedrijventerreinen waarvoor het aanbod groter is dan de vraag worden afspraken gemaakt over transformatie, herprogrammering, fasering of deprogrammering van terreinen.
Bron: IBIS, regionale afspraken en Prognose bedrijventerreinen en kantoren Noord-Brabant 2018. Kies zelf voor gegevens per regio.
Het aanbod in harde plannen is (kwantitatief) voldoende om aan de vraag tot 2030 te voldoen (midden-scenario prognose 2018)
De gemeenten hebben op 1-1-2020 nog bijna 2.220 hectare aan planaanbod. Daarvan ligt 845 hectare vast in bestemmingsplannen (hard planaanbod). Sinds 2014 is het totale aanbod gedaald met 916 ha, voornamelijk door uitgifte (800 ha). Het harde aanbod is gedaald met 360 ha, waarvan 200 ha in het afgelopen jaar. In 2019 is er 120 ha uitgegeven en daarnaast is het plan voor Metalot (64 ha) door de Raad van State afgekeurd vanwege de stikstofmaatregelen. De verwachte vraag naar bedrijventerreinen (excl. Zeehaventerrein Moerdijk) voor 2020-2030 is: 770 ha (midden-scenario). Cijfermatig gezien zou dit betekenen dat alleen het uitvoeren van de harde plannen voldoende is om aan de vraag te voldoen.
Kwalitatieve match
Het harde planaanbod voor de verschillende typen bedrijventerreinen is nu beter in evenwicht met de vraag naar de verschillende terreintypen dan in 2017.
Bij drie terreintypen is er ruimte om bij concrete marktvraag plannen hard te maken:
- Het harde aanbod aan functionele grootschalige terreinen komt net onder het scenario midden uit (419 versus 463 ha). Het harde aanbod kan dus verhoogd worden indien er een concrete marktvraag is die niet op de beschikbare locaties past.
- Van de stedelijke kleinschalige bedrijventerreinen ligt het harde planaanbod met 101 ha wat aan de lage kant ten opzichte van het scenario midden (129 ha). De uitgifte op deze terreinen lag afgelopen jaren echter ook lager. Monitoring de komende jaren zal moeten uitwijzen of extra plannen nodig zijn.
- Het aanbod aan zeehaventerrein ligt onder het scenario midden uit de prognose en is mogelijk niet voldoende om aan de vraag tot 2030 te voldoen.
Bij twee terreintypen is het harde aanbod groter dan de verwachte vraag:
- Het harde aanbod aan functionele kleinschalige bedrijventerreinen ligt boven de vraag in het scenario hoog (235 versus 194 ha). Hier is sprake van een overaanbod aan plannen. Per regio kan bekeken worden of bijvoorbeeld herprofilering van plannen of transformatie van oude terreinen gewenst is.
- Het aanbod aan thematische terreinen is groter dan de geschatte vraag. Dit betreft terreinen die zich richten op zeer specifieke segmenten en symbiose tussen bedrijven. Voor de ontwikkeling van deze terreinen is het belangrijk dat een bedrijf past bij het thema. Snelle uitgifte van bedrijfsgrond is hier van ondergeschikt belang, de terreinen ontwikkelen zich op een langere termijn.
Figuur 4.2 Hard planaanbod Noord-Brabant per 1-1-2020 versus prognose 2020 t/m 2030, per type bedrijventerrein (Bron: IBIS en Prognose werklocaties 2018)
Match vraag - aanbod per type bedrijventerrein en regio
Functioneel grootschalige terreinen: hoog opname- tempo, weinig direct uitgeefbaar aanbod in West- en Midden-Brabant, beperkt aanbod zeer grote kavels (>5 ha)
Op provinciaal niveau zijn er voldoende (harde en zachte) plannen om de komende 10 jaren aan de vraag naar grootschalige terreinen te voldoen. De sectoren die nu het snelst groeien (industrie en logistiek) komen vooral op deze terreinen terecht. Op regionaal niveau is door de hoge uitgifte afgelopen jaren niet meer overal voldoende direct uitgeefbare grond beschikbaar op grootschalige terreinen. Vooral van zeer grote kavels (>5 ha) is het aanbod beperkt, ook in regio’s waar nog wel genoeg direct beschikbare grond is op grootschalige terreinen. In de bedrijventerreinafspraken is meer ruimte gemaakt om vraag en aanbod op regionaal niveau beter in evenwicht te brengen.
De extra te ontwikkelen plancapaciteit die regionaal is afgesproken sluit nu aan bij de vraag in het scenario hoog. In de afgelopen vijf jaar was de uitgifte van dit type terrein met 60-100 ha per jaar erg hoog in vergelijking met de verwachte uitgifte (NB: scenario hoog = 60 ha/jaar, scenario midden = 42 ha/jaar). Het is echter niet zeker dat dit de komende jaren ook zo zal blijven. De economische groei neemt af en een deel van de vraag vanuit de industrie kan terecht komen op de thematische bedrijventerreinen.
- In West-Brabant is maar een beperkt aanbod aan direct uitgeefbare grootschalige kavels (21 ha). Om aan de vraag (157 ha) te kunnen voldoen zal het Logistiek Park Moerdijk (142 ha onder ‘vastgelegd in bestemmingsplan, niet direct uitgeefbaar') op korte termijn beschikbaar moeten komen. Daarnaast is ook ruimte voor de industrie nodig. De afspraak is om hiervoor nieuwe plannen te ontwikkelen.
- Ook in Midden-Brabant is het aanbod aan direct beschikbare grootschalige kavels beperkt (23 ha). In de regionale afspraken is daarom ruimte gemaakt voor het ontwikkelen van extra grootschalige kavels om aan de verwachte vraag van 121 ha te voldoen. Er wordt vraaggericht ontwikkeld: pas bij een concrete marktvraag wordt voor een kavel het bestemmingsplan gemaakt en die wordt dan direct uitgegeven.
- Noordoost-Brabant lijkt nog over een ruime hoeveelheid aan direct beschikbare kavels op grootschalige terreinen te beschikken (112 ha). Er is echter 41 ha in optie, die in 2020 wordt uitgegeven. De resterende 70 ha aanbod is dan niet meer voldoende om aan de vraag uit het scenario midden (98 ha) te voldoen. En de resterende hectaren betreffen vooral kleinere kavels van minder dan 3 ha. Er is daardoor onvoldoende aanbod aan grootschalige kavels van meer dan 3 ha, vooral op de korte termijn. Met de ontwikkeling van Heesch-West wordt aan deze vraag tegemoetgekomen.
- In Zuidoost-Brabant zijn er voldoende harde plannen voor grootschalige bedrijventerreinen (94 ha) om aan de vraag uit het midden scenario (87 ha) te voldoen.
Bron: IBIS, regionale afspraken en Prognose bedrijventerreinen en kantoren Noord-Brabant 2018. Kies zelf voor gegevens per type bedrijventerrein.
Functioneel kleine tot middelgrote terreinen: het overaanbod neemt iets af, maar is nog groot en mag nog verder dalen
Het harde aanbod aan hectares op functionele kleinschalige bedrijventerreinen is ca 30 ha gedaald in 2020 (voornamelijk door uitgifte). Het harde aanbod (236 ha) is echter nog steeds groter dan de vraag in het scenario hoog uit de prognose, terwijl voor dit terreintype, gezien de uitgifte van afgelopen jaren, eerder met de vraag uit het scenario midden (132 ha) rekening gehouden moet worden.
Sinds 2014 is de totale voorraad aan plannen voor functionele kleinschalige terreinen gedaald met 290 ha en de harde planvoorraad met 140 ha. Het overaanbod neemt daardoor af. Een verdere afname van het aanbod in dit terreintype is gewenst.
- Vooral in West-Brabant en Noordoost-Brabant, maar ook in Zuidoost-Brabant is het harde planaanbod aan functionele kleinschalige terreinen groter dan de vraag in het midden scenario. In deze regio’s moet goed naar de haalbaarheid van plannen gekeken worden en is herprofilering, fasering of transformatie (van plannen of van bestaande terreinen) gewenst.
- In Midden-Brabant is er eerder een tekort aan dit terreintype. Daar worden vraaggericht nieuwe functionele kleinschalige terreinen ontwikkeld.
Stedelijk kleine tot middelgrote terreinen: het aanbod is voldoende voor het huidige lage uitgifte-tempo
Het harde planaanbod voor stedelijke terreinen (102 ha) ligt, op provinciaal niveau, onder de vraag uit het scenario midden van de prognose (129 ha). Met de extra te ontwikkelen plannen conform regionale afspraken komt het planaanbod bijna op het scenario midden uit.
De uitgifte van grond op stedelijke terreinen ligt de laatste vijf jaar met gemiddeld 7 ha per jaar op een lager niveau dan de vraag volgens het midden scenario (gemiddeld 12 ha per jaar). Op basis van de uitgifte zal dit terreintype eerder aansluiten bij het scenario laag, met een gemiddelde uitgifte van 8 ha per jaar. Het tot ontwikkeling brengen van nieuwe plannen voor stedelijke terreinen is niet direct nodig. Er kan het beste gekozen worden voor vraaggerichte ontwikkeling of herprofilering van kleinschalige functionele terreinen indien er lokale knelpunten zijn of er lokaal vervangingsvraag ontstaat door transformatie van verouderde stedelijke terreinen.
- In West-Brabant en Zuidoost-Brabant is het harde planaanbod al bijna voldoende om aan de vraag uit het midden scenario te voldoen. In Zuidoost-Brabant worden de meeste ha aan stedelijke terreinen uitgegeven.
- In Midden-Brabant en Noordoost-Brabant is er nog een tekort aan harde plannen om in de vraag naar stedelijke terreinen uit het midden scenario te voldoen.
Thema-terreinen en campussen: veel aanbod in West-Brabant
Het direct uitgeefbare planaanbod voor thematerreinen en campussen (88 ha) is in 2019 toegenomen tot boven de verwachte vraag uit het scenario hoog. Dit aanbod ligt vooral in West-Brabant, waar een aantal grote thematische terreinen ligt. In Zuidoost-Brabant is het plan voor de ontwikkeling van Metalot door de Raad van State afgekeurd vanwege stikstofmaatregelen. Hierdoor is het totale harde planaanbod afgenomen van 154 naar 88 ha. Vanwege het specifieke karakter en de langere termijn planning van de thematische terreinen, is het gewenst om deze gefaseerd te ontwikkelen.