Prognose - Opgaven en inzichten

In alle Brabantse regio’s is sprake van tekorten aan bedrijventerreinen, zowel in volume als in kwaliteit. Er ligt een grote uitdaging voor gemeenten om tijdig voldoende harde plannen te ontwikkelen, waarmee de ruimtevraag van bedrijven kan worden geaccommodeerd, zelfs voor het laag-scenario. De doorlooptijd van planprocedures, maar ook het gebrek aan stikstofruimte, de beperkingen van het elektriciteitsnetwerk en de personeelstekorten bij gemeenten, maken planontwikkeling lastig en complex. De plannen die op basis van huidige regionale afspraken al ontwikkeld kunnen worden, spelen een belangrijke rol om de harde plancapaciteit te vergroten. Provincie en gemeenten zullen regionale afspraken moeten maken over aanvullende programmering.

Omdat ook voor de jaren na 2030 nog een forse ruimtevraag wordt voorzien, is het belangrijk om in de regionale afspraken die provincie en gemeenten gaan maken, rekening te houden met deze toekomstige ruimtevraag. Hierdoor zijn gemeenten ook in staat om (snel) vraaggericht te anticiperen op het hoog-scenario.

Het nieuw te ontwikkelen aanbod dient ook kwalitatief aan te sluiten op de vraag van bedrijven. Bij de programmering van nieuwe werklocaties is het belangrijk om na te denken welke (soort) bedrijven het regionaal ecosysteem aanvullen of versterken en het profiel van nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen vast te leggen in regionale afspraken. Het Didam-arrest (zie kader p. 95 Behoefteraming bedrijventerreinen Noord-Brabant, Stec Groep, 2022) vraagt ook nadrukkelijk om vooraf helderheid te geven over uitgiftecriteria. Het vastleggen van terreinprofielen in regionale afspraken en ruimtelijke plannen, kan daarbij goed helpen.

Omdat 50 tot 60% van de totale marktdynamiek in de bestaande voorraad landt, is het van belang om een regionaal beeld te hebben van de feitelijke herontwikkelings- en intensiveringsmogelijkheden in de bestaande voorraad. Voor grootschalige logistiek is dit voor alle Brabantse regio’s reeds in beeld gebracht. Midden-Brabant heeft dit verbreed naar alle doelgroepen, en kan inspiratie zijn voor de andere regio’s.

Dergelijke onderzoeken geven inzicht of de bestaande voorraad voldoende mogelijkheden biedt om een deel van de totale marktdynamiek te accommoderen of dat (wellicht) rekening gehouden moet worden met extra uitbreidingsvraag.

De opgave voor grootschalige logistiek is groot èn complex

De grootste ruimtevrager in de Brabantse regio’s is de grootschalige logistiek. Nieuwe plannen die (mede) voor deze doelgroep ontwikkeld worden en de mogelijkheden op bestaande bedrijventerreinen, zijn niet toereikend om te voorzien in de verwachte vraag.

De opgave is groot, maar ook complex, omdat er steeds meer terughoudendheid is bij gemeenten om (nieuwe) locaties te ontwikkelen voor grootschalige logistiek. Daarnaast is de maatschappelijke weerstand groot.

Aan de andere kant is de geraamde ruimtevraag in alle Brabantse regio’s, ook voor grootschalige logistiek, grotendeels het gevolg van de groei- en verduurzamingsambities van bestaande bedrijven in de regio. Juist in Brabant is veel logistiek sterk verbonden met de productiestructuur/het MKB in de regio. Uit onderzoek blijkt dat ca. 70-80% van de logistieke vastgoedtransacties regionaal gebonden is.

Door niet te voorzien in de ruimtevraag voor grootschalige logistiek, kan het functioneren van regionale ecosystemen onder druk komen staan of kunnen ontwikkelingen op ongewenste locaties plaatsvinden. Ook bestaat er het risico op een ‘waterbed-effect’ waarbij de (logistieke) ruimtevraag wordt afgewenteld op de omliggende regio’s (in en buiten Noord-Brabant). Logistieke dienstverlening op afstand, kan uiteindelijk ook leiden tot prijsstijgingen voor de consument.

De provincie voert sinds enkele jaren – in samenwerking met de Brabantse gemeenten – een selectief clusteringsbeleid voor grootschalige logistiek en hanteert het principe van ‘regionale meerwaarde’ bij planontwikkeling en gronduitgifte. De nieuwe prognoses benadrukken het belang van dit selectieve beleid. Met dit robuuste beleid kunnen provincie en gemeenten sturing geven aan de logistieke opgave. Daarnaast hebben provincie en gemeenten een gezamenlijk beleidsvoornemen om de vestiging van grootschalige logistiek (> 3 hectare) op ongewenste locaties onmogelijk te maken. Eind 2022 worden hierover regionale afspraken gemaakt. Medio 2023 krijgen de regionale afspraken juridische doorvertaling. Voldoende ontwikkelruimte voor grootschalige logistiek op nieuwe én bestaande bedrijventerreinen, is een belangrijk aandachtspunt voor de regionale afspraken die eind dit jaar gemaakt worden én in de gesprekken over nieuwe programmeringsafspraken.

Keynote Merten Nefs

In onderstaande video gaat Merten Nefs van de Vereniging Deltametropool in op het belang van een selectief clusteringsbeleid voor grootschalige logistiek en op welke wijze meervoudig ruimtegebruik op bedrijventerreinen gerealiseerd kan worden.

Zorgvuldige gronduitgifte is extra belangrijk gelet op het grote tekort aan bedrijventerreinen en het Didam-arrest

Het grote tekort aan bedrijventerrein vraagt om een zorgvuldige uitgifte van bedrijventerreinen. Met name het MKB zit in alle regio’s in het gedrang. Het is dan niet wenselijk dat grond wordt uitgegeven  aan een ontwikkelaar of belegger, als er niet aantoonbaar een concrete eindgebruiker is (ontwikkelen op risico). Dit komt vooral voor in de logistieke sector, maar in toenemende mate ook in de doelgroep ‘light industrial’. De marktvraag vanuit ontwikkelaars en beleggers loopt daarbij vooruit op de vraag die (op termijn) van eindgebruikers komt. De gemeente heeft na gronduitgifte aan deze intermediairs geen zeggenschap meer over de grond en kan dus niet meer sturen op het huisvesten van bedrijven. Een kritische houding op gronduitgifte aan een belegger of ontwikkelaar, zonder concrete eindgebruiker is in lijn met het provinciaal beleid en de regionale afspraken over vraaggericht ontwikkelen en blijft belangrijk om na te leven.

Daarnaast kan met (regionale) uitgiftecriteria gestuurd worden op bijvoorbeeld de intensiteit van het ruimtegebruik, verplichtingen rondom duurzaamheid en circulariteit, maar bijvoorbeeld ook op regionale verbondenheid en economische meerwaarde van vestigers voor de regio. Belangrijke randvoorwaarde is dat de uitgiftecriteria objectief moeten zijn, goed toetsbaar en redelijk. Dit is extra belangrijk geworden vanwege het Didam-arrest over gronduitgifte.

Uitspraak Raad van State: Didam-arrest

In onderstaande video licht Tycho Lam van Hekkelman Advocaten toe wanneer gemeenten te maken hebben met het Didam-arrest en hoe zich dit verhoudt tot het beleid van vraaggericht ontwikkelen.

Flankerend aan uitgiftecriteria zouden de grondprijzen op bedrijventerreinen in Noord-Brabant marktconform moeten zijn. Op gewilde bestaande locaties worden inmiddels grondprijzen betaald van € 400,- tot € 500,- per m2 en zelfs meer. In Brabant ligt de gemiddelde grondprijs op nieuwe bedrijventerreinen veel lager (€ 150,- à € 160,- per m2). Deze grondprijzen zijn volgens Stec Groep geen stimulans voor zorgvuldig en meervoudig ruimtegebruik.

In het Stedelijk Gebied Eindhoven zijn afspraken gemaakt over het hanteren van een marktconforme grondprijsmethodiek. Deze kunnen een voorbeeld zijn voor de andere regio’s.