Prognose - Ruimtevraag
Veel grotere ruimtevraag verwacht dan vier jaar geleden
De verwachte ruimtevraag van bedrijven(terreinen) is fors groter dan bij de vorige prognose. In tegenstelling tot eerdere prognoses wordt ook extra ruimtevraag verwacht na 2030.
De ruimtevraag van bedrijventerreinen bestaat uit drie componenten: uitbreidingsvraag, vervangingsvraag en additionele vraag.
Stec Groep raamt de uitbreidingsvraag op 888 tot 1.236 hectare tot en met 2030. Dit is 7 à 9% meer dan het huidige areaal uitgegeven bedrijventerreinen. De jaarlijkse uitbreidingsvraag ligt in lijn met de langjarige historische uitgifte van bedrijventerreinen in Brabant, maar is wel veel groter dan bij de vorige prognose (2018). De jaarlijkse uitbreidingsvraag in het laag-scenario ligt op het niveau van het hoog-scenario van de vorige prognose (zie figuur 6.7). Belangrijke reden voor de grotere uitbreidingsvraag is dat er nu een grotere groei van de werkgelegenheid wordt verwacht (zie vorige pagina). Een andere reden voor de grotere uitbreidingsvraag is de verwachte toename van het ruimtegebruik per baan. De verwachting is dat (vooral op korte en middellange termijn) meer ruimte nodig is door investeringen in robotisering en automatisering (digitalisering). Ook is meer ruimte nodig voor opslag, scheiding en bewerking door de ontwikkeling naar een circulaire economie.
Figuur 6.7 Gemiddelde jaarlijkse ruimtevraag en historische uitgifte in netto ha in Noord-Brabant (bron: Stec Groep)
De uitbreidingsvraag is het grootst in de regio West-Brabant, zo’n 282 tot 380 hectare tot en met 2030, op korte afstand gevolgd door de regio Zuidoost-Brabant met een uitbreidingsvraag van 242 tot 376 hectare tot en met 2030. Verschillen in de geraamde ruimtevraag per regio zijn te verklaren door de omvang van de bedrijventerreinenvoorraad, de sectorsamenstelling en de intensiteit van het ruimtegebruik op bedrijventerreinen.
In tegenstelling tot eerdere prognoses wordt ook een uitbreidingsvraag verwacht na 2030, namelijk 354 tot 754 hectare tot 2040. Zo werd in de laatste prognose voor de periode 2031-2040 in het midden-scenario nog een afname van het totale areaal bedrijventerreinen verwacht (zo’n 200 hectare). Vooral de opschaling voor circulaire bedrijvigheid en logistiek vragen extra ruimte in deze periode.
Naast de geraamde uitbreidingsvraag kan er nog vervangende ruimte nodig zijn voor bedrijven als gevolg van transformaties van bedrijventerreinen naar andere functies (vooral wonen). Deze vervangingsvraag wordt voor heel Brabant ingeschat op zo’n 85 ha. tot en met 2030. Ook kan er ruimtevraag zijn ontstaan voor grote, nieuwe (economische) ontwikkelingen, incidenteel van aard en afwijkend van de regionale economische structuur (denk hierbij bijvoorbeeld aan een grootschalige waterstof- of batterijfabriek). Deze additionele vraag is niet op voorhand te ramen.
Let op! Slechts een deel van de totale marktdynamiek (in aantal transacties) landt op nieuw uit te geven kavels. Het gaat om zo’n 40 tot 50%. Dit betekent dat 50 tot 60% van de marktdynamiek in de bestaande voorraad landt, via herontwikkeling, nieuwbouw binnen de bestaande voorraad of koop/huur van bestaand vastgoed.
Er wordt vooral veel ruimtevraag verwacht voor logistieke bedrijvigheid, veelal grootschalig van aard (> 3 hectare)
Stec Groep heeft de geraamde uitbreidingsvraag kwalitatief vertaald naar vijf typen, ruimtelijk onderscheidende, werkmilieus (zie figuur 6.8).
Figuur 6.8 Schematische weergave werkmilieus bedrijventerreinen
De grootste ruimtevraag wordt verwacht voor grootschalige distributie (> 3 hectare). Voor dit type werkmilieu is voor de periode tot en met 2030 een uitbreidingsvraag geraamd van 455 tot 586 hectare. Dit is ongeveer de helft van de totale uitbreidingsvraag in Noord-Brabant tot en met 2030. De uitbreidingsvraag voor logistieke bedrijvigheid is overigens nog hoger, omdat de uitbreidingsvraag voor kleinschaligere logistiek onderdeel is van de andere typen werkmilieus. De sectorraming laat bijvoorbeeld zien dat het aandeel van ‘groothandel en logistiek’ in de totale uitbreidingsvraag 64% is in het laag-scenario en 55% in het hoog-scenario. Naast de uitbreidingsvraag voor grootschalige logistiek, wordt vooral uitbreidingsvraag verwacht voor reguliere (MKB-)terreinen (zo’n 24% van de totale uitbreidingsvraag) en voor grootschalige productie (zo’n 17% van de totale uitbreidingsvraag).
Er zijn wel regionale verschillen. Zo bedraagt de uitbreidingsvraag voor grootschalige logistiek in West-Brabant zo’n 60% van de totale uitbreidingsvraag tot en met 2030. In Zuidoost-Brabant bedraagt deze ‘slechts’ 30 tot 35%, maar is het aandeel grootschalige productie (zo’n 30%) en campussen (6 à 7%) weer groter dan in de andere regio’s. Deze verschillen zijn logisch te verklaren door de opbouw van de economische structuur in de Brabantse regio’s. Immers, de ruimtevraag in iedere regio is grotendeels het gevolg van de groei- en verduurzamingsambities van de bestaande bedrijven in die regio. Uit onderzoek blijkt dat het gros van de verhuizingen op de bedrijventerreinenmarkt binnen de (COROP-)regio (ca. 90%) en ook binnen de gemeente (75%) plaatsvindt.