Gronduitgifte en opties
Economische krimp leidt (voor het eerst) niet tot lagere gronduitgifte
Evenals in 2020 jaar heeft de coronacrisis in het afgelopen jaar weinig invloed gehad op de gronduitgifte op bedrijventerreinen. Er is voor het tweede jaar op rij zelfs meer uitgegeven. In de regio Zuidoost-Brabant heeft de grootste uitgifte van nieuwe bedrijfskavels plaatsgevonden, op de voet gevolgd door Noordoost- en West-Brabant. De logistiek en groothandel hebben ook in het afgelopen jaar de meeste grond in gebruik genomen. De harde planvoorraad is door uitgifte verder gedaald. De oppervlakte van kavels in optie is sterk gestegen, waardoor een hoge uitgifte in 2022 verwacht mag worden.
Gronduitgifte in 2021 verder gestegen ten opzichte van twee voorgaande jaren
In 2021 is op de Brabantse bedrijventerreinen 165 hectare aan nieuwe kavels uitgegeven. Dit is 17 hectare meer dan het jaar ervoor en iets meer dan de gemiddelde uitgifte over de afgelopen vier jaar (figuur 3.1). Het aantal uitgegeven kavels lag met 186 iets hoger dan vorig jaar. De verwachting was dat de economische krimp in 2020 door corona een lagere gronduitgifte in 2021 tot gevolg zou hebben. Maar juist het tegenovergestelde is zichtbaar, de coronacrisis lijkt geen invloed te hebben gehad op de totale gronduitgifte van bedrijventerreinen. Evenals de afgelopen drie jaar was de uitgifte in 2021 hoger dan de prognoses uit 2018 aangaven. In het hoge scenario van toen werd een jaarlijkse uitgifte van ruim 115 hectare tot 2030 verwacht1.
1Inclusief zeehaven Moerdijk
Figuur 3.1 Ontwikkeling gronduitgifte bedrijventerreinen Noord-Brabant, 2003 – 2021 (bron: IBIS)
Logistiek en groothandel blijven de meeste ruimte vragen
Ruim 40% (69 ha) van de in 2021 uitgegeven oppervlakte is bestemd voor bedrijven actief in de logistiek en groothandel (rapport 3.1a). Voor deze sector zijn 37 kavels uitgegeven met een gemiddelde grootte van bijna 2 hectare. Vier van deze kavels waren groter dan 5 hectare (samen 37 ha). Hiervan waren er twee kavels met een oppervlakte van ruim 10 hectare (Foodpark De Kempkens in Meierijstad, Haven VIII Oost in Waalwijk).
Van alle kavels zijn de meeste (56) uitgegeven aan bedrijven actief in de bouw, handel of reparatie. Deze kavels beslaan samen 16 hectare en zijn dus duidelijk kleiner dan die voor de logistiek en groothandel. Aan industriële bedrijven werden 42 kavels uitgegeven met een gemiddelde grootte van bijna 1 hectare. Binnen deze sector werden de meeste kavels uitgegeven aan de subsector HTSM (16 kavels) en Overig (15 kavels) en de grootste oppervlakte was ook voor deze subsectoren (18 resp. 13 ha).
Rapport 3.1 Uitgifte per sector in Noord-Brabant 2019-2021, in hectare en aantal kavels (bron: IBIS)
In de sector logistiek en groothandel werd in 2020 bijna 20 hectare meer uitgegeven dan verwacht in de prognose van 2018, in 2021 was dit ruim 10 hectare meer (rapport 3.1b). In het hoge scenario werd voor deze sector een jaarlijkse uitgifte van 58 ha verwacht. Ook in de sector bouw, handel en reparatie en de sector industrie-overig was sprake van een uitbreidingsvraag, terwijl de prognose van 2018 nog uitging van een krimp.
Achterlopers waren de subsectoren Industrie-VGM en Industrie-Chemie. De uitgifte haalde hier niet eens het niveau van de verwachte vraag in het lage scenario.
In afgelopen jaren meeste grond uitgegeven in Noordoost-Brabant
In 2021 werd in de regio Zuidoost-Brabant de meeste grond voor de vestiging van nieuwe bedrijven uitgegeven, op de voet gevolgd door Noordoost- en West-Brabant. Van de 51 hectare in Zuidoost-Brabant was bijna 40% voor logistiek en groothandel (GDC Eindhoven Acht) en 30% voor industrie-HTSM. De uitgifte aan industrie-HTSM vond bijna volledig plaats op het Kempisch Bedrijventerrein in Hapert waar bedrijven voor de slimme maakindustrie zijn gevestigd.
In Noordoost-Brabant werd 46 hectare uitgegeven, voor bijna 60% aan logistiek en groothandel (Foodpark De Kempkens). De gronduitgifte in West-Brabant was 43 hectare, de oppervlakte is verspreid over meerdere sectoren. Het grootste aantal kavels werd hier uitgegeven in de bouw, handel en reparatie. In Midden-Brabant was twee derde van de totale uitgifte van 25 hectare voor de logistiek en groothandel (Haven VIII Oost).
Alle regio’s hebben gemiddeld over de periode 2018 tot en met 2021 meer grond uitgegeven dan verwacht in het hoogste scenario van de prognose van 2018. Vooral Noordoost-Brabant zit met gemiddeld 47 hectare per jaar ver boven de verwachte 23 hectare per jaar. In 2021 heeft Zuidoost-Brabant een bovengemiddelde uitgifte en komt uit op bijna het dubbele van de verwachte uitgifte van 26 hectare per jaar in het hoogste scenario. Ook in West-Brabant werd in 2021 meer uitgegeven dan gemiddeld over de afgelopen vier jaren. Het ging onder andere om zes kavels groter dan 2 ha, zoals op De Posthoren in Breda, Moerdijk en Agrofood Cluster Nieuw-Prinsenland. De regio Midden-Brabant zit met haar gronduitgifte voor het tweede jaar onder het gemiddelde van de periode 2018-2021. De verklaring hiervoor kan zijn dat in deze regio nog maar weinig direct uitgeefbare grond beschikbaar is.
Groei in uitgifte op grootschalige terreinen
Uitgesplitst naar type bedrijventerrein is de meeste grond (97 ha) uitgegeven op grootschalige terreinen (rapport 3.2). Dat is ook het type bedrijventerrein met netto de grootste oppervlakte. Een groot deel van de uitgifte op deze terreinen vond plaats in Zuidoost-Brabant (40 ha) en Noordoost- Brabant (33 ha).
Een groot deel van de groei in uitgifte ten opzichte van vorig jaar komt ook voor rekening van de grootschalige bedrijventerreinen. Vooral in Zuidoost-Brabant was de uitgifte op deze terreinen fors in vergelijking met voorgaande jaren.
Rapport 3.2 Ontwikkeling uitgifte per type bedrijventerrein en regio in Noord-Brabant (bron: IBIS)
Harde planvoorraad door uitgifte verder gedaald
Op 1-1-2022 staat er in Noord-Brabant in totaal2 voor bijna 1.900 hectare ruimte op bedrijventerreinen gepland (rapport 3.3). Het totale aanbod is daarmee 230 hectare gedaald ten opzichte van 2020. Deze daling is groter dan de uitgifte.
2Exclusief plancapaciteit en uitgifte op zeehaventerrein Moerdijk. Hier is 87 ha direct uitgeefbaar, er is op dit terrein geen grond in optie.
Rapport 3.3 Planaanbod bedrijventerreinen (in hectare), Noord-Brabant en per regio, excl. zeehaventerrein Moerdijk, 2014-2022 (bron: IBIS)
Een derde (625 hectare) van de bestaande plancapaciteit is direct uitgeefbaar of vastgesteld in bestemmingsplannen (harde plannen). Dit aandeel is ten opzichte van begin 2021 licht gedaald doordat de oppervlakte van harde plannen meer is afgenomen dan die van de zachte plannen. Al sinds 2016 neemt de harde plancapaciteit en het aandeel hiervan in het totale planaanbod af.
Sterke groei in opties op kavels
Begin 2021 lagen er voor 130 hectare harde opties op kavels van bedrijventerreinen. In 2021 is 165 hectare aan bedrijventerreinen uitgegeven. Dus de uitgifte in 2021 was hoger dan wat er in optie stond. Hoogstwaarschijnlijk betekent dit dat de opties grotendeels zijn gerealiseerd. Het betreft dan ook harde opties, waarbij annulering financiële gevolgen heeft.
Begin 2022 liggen de opties op bedrijfskavels veel hoger dan een jaar eerder. Het opgegeven totaal komt uit op 211 hectare, de opties zitten op 45 terreinen. Bij een kwart van deze terreinen gaat het om een oppervlakte van meer dan 5 ha. Deze grootschalige terreinen beslaan ruim driekwart van alle hectares die zijn gereserveerd, in totaal 164 hectare.
De grootste oppervlakte aan opties staat gereserveerd in de regio West-Brabant, in totaal 73 hectare (figuur 3.2). Dit is veel meer dan in 2021 in deze regio is uitgegeven. Bijna de helft van de harde opties zit op de nieuw uitgeefbare kavels van Logistiek Park Moerdijk, vorig jaar zijn hier de eerste kavels bouwrijp gemaakt. Ook is de (zacht) beschikbare grond op het themapark Business Centre Treeport bijna volledig gereserveerd.
In Noordoost-Brabant staat 56 hectare in optie. Op het grootste deel van het vraaggericht te ontwikkelen terrein van Foodpark De Kempkens zit een optie. Ook zit er een bijna volledige optie op de direct uitgeefbare kavels van Bedrijvenpark Laarakker en Laarakker Zuid.
In Midden-Brabant zit een optie op alle bedrijfskavels van het vraaggericht te ontwikkelen terrein van Haven VIII Oost. Ook is de bouwrijpe grond op Waalwijk Insteekhaven volledig gereserveerd. In Zuidoost-Brabant liggen onder andere volledige opties op direct uitgeefbare grond van Bemmer IV, Smartpark Gemert en Kempisch Bedrijvenpark.
Figuur 3.2 Planaanbod bedrijventerreinen (in hectare), in optie en overige planvoorraad op 1-1-2022, per regio, excl. Zeehaventerrein Moerdijk (bron: IBIS)
De vraag over kavels waar een harde optie op ligt, wordt sinds enkele jaren via de IBIS-enquête uitgevraagd bij gemeenten. De cijfers geven een indicatie van de mogelijke uitgifte in de nabije toekomst. De vraag is of de grond waarop een harde reservering lag op 1-1-2022 dit jaar al wordt uitgegeven. Er zitten opties op bijna een kwart van de totale harde plancapaciteit in Noord-Brabant, in totaal gaat het om 143 ha. Dit is voornamelijk bouwrijpe grond, dus de verwachting is dat deze hectares in 2022 worden aangekocht. Twee derde van de overige opties op zacht geplande grond moet vraaggericht worden ontwikkeld. Een deel van deze nieuwe kavels wordt via een omgevingsvergunning uitgegeven, mogelijk ook dit jaar.