6. Huurders

Huurders zijn voor de verduurzaming van hun woning afhankelijk van hun verhuurder. In het EVI-project hebben we alleen huurders ‘meegenomen’ die huren via een woningcorporatie. Particuliere huurders zijn buiten beeld gebleven. Wat de verduurzaming van de huizenvoorraad betreft, beschouwt de overheid de woningcorporaties als een startmotor. Woningcorporaties beheren immers een grote woningvoorraad van veelal (rijtjes)huizen die per huizenrij of appartementenblok door het uitvoeren van hetzelfde groot onderhoud verduurzaamd kan worden. Opschaling is dan in theorie relatief eenvoudig. Het enige waar een woningcorporatie voor moet zorgen is dat 70% van de huurders een AHOK ondertekent, een Aanvullende HuurOvereenKomst, waarin zij instemmen met het groot onderhoud en de eventuele huurverhoging die dit met zich meebrengt. Een mogelijke dilemma hierbij is dat de huurverhoging enerzijds en de besparing op de energierekening anderzijds niet volledig synchroon lopen, met een (tijdelijke) lastenverzwaring voor huurders tot gevolg.

Aanleiding voor een gesprek met huurders

Binnen het EVI-project waarin huurders centraal stonden, werd het projectteam gevormd door de gemeentelijke domeinen Energie en Sociaal, samen met de woonconsulent van de woningcorporatie. De woonconsulent is een vertrouwd gezicht in de wijk. Het doel was om in contact te treden met de huurders, waarna zij uiteindelijk goed geïnformeerd een AHOK konden ondertekenen. Het geplande groot onderhoudstraject van de woningcorporatie vormde hierin een mooie aanleiding om het gesprek met de huurders aan te gaan. Een woningcorporatie plant een groot onderhoudstraject ruim van tevoren. Deze planning is leidend. Dus aanhaken om te leren over hoe huurders beter betrokken kunnen worden kon, maar de planning van het groot onderhoud stond voorop.

Communicatie met bewoners

De woningcorporatie had al meerdere groot onderhoudstrajecten uitgevoerd in de wijk en had een eigen aanpak en communicatieplan ontwikkeld om de AHOK te laten ondertekenen. In het geval van de te renoveren flats heeft de woningcorporatie een klankbordgroep van bewoners opgericht en is er een informatiebijeenkomst gehouden voor deze klankbordgroep. Daarnaast verstuurt de woningcorporatie altijd een informatiebrief en staat ze met een SRV-wagen bij de te renoveren flats waar bewoners vragen kunnen stellen over het groot onderhoud.

Tekeningen in plaats van brieven

De woningcorporatie heeft dus een eigen methode om te communiceren met de huurders. Uit gesprekken met de huurders kwam echter naar voren dat de verstuurde brief vanuit de woningcorporatie voor veel mensen te lang, te moeilijk en te technisch van aard was. Het bleef voor veel bewoners onduidelijk welke (financiële) voordelen het grote onderhoud met zich meebrengt. Beter is om de aanpassingen in de woning middels tekeningen weer te geven. Dat maakt gelijk het grote onderhoud en de bijpassende voordelen inzichtelijk. Van een begeleidende brief is het belangrijk dat deze op B1-niveau is opgesteld, zodat bewoners kunnen begrijpen wat ze lezen, en dat de hoeveelheid informatie gedoseerd wordt (niet teveel tegelijk).

Comfort boven klimaat

Huurders met een smalle beurs zitten vaak in de ‘overlevingsstand’ en moeten alle zeilen bijzetten om hun huishouden financieel boven water te houden. Een thema als verduurzaming of klimaatverandering is voor hen niet iets waar ze (veel) mee bezig zijn. Het gesprek met huurders kan beter gaan over wat er nu niet goed is aan hun woning en hoe dit opgelost kan worden. Voer het gesprek over de onhandige boiler waardoor nu niet het hele gezin kan douchen of over de tochtende raamkozijnen. Huurders hebben meer behoefte aan kennis over de comfortwinst die het groot onderhoud van hun flat met zich meebrengt dan aan de klimaatwinst die het oplevert.

De voordelen van de de renovatie maatregelen voor huurders in beeld gebracht.

De praktische vragen en antwoorden over de renovatiewerkzaamheden in beeld gebracht.

Aansluiting bij de leefwereld van bewoners

Uit de gesprekken met de huurders kwam naar voren dat zij zich over specifieke zaken zorgen maken als het aankomt op het groot onderhoud van hun appartement. Kunnen ze nog wel hun huidige pannen gebruiken als ze na het groot onderhoud op inductie gaan koken en wat moet er met hun huisdier en hun meubels gebeuren als ze twee weken hun appartement uit moeten omdat de werkzaamheden plaatsvinden? Probeer in de communicatie met de bewoners deze zorgen weg te nemen door je van tevoren te verdiepen in wat er speelt.

Belemmeringen tekenen AHOK

Er zijn een aantal terugkerende redenen voor bewoners om geen aanvullende huurovereenkomst (AHOK) te willen ondertekenen:

  • De eigen woning is door de bewoners zo netjes opgeknapt dat zij hier geen aanpassingen aan willen.
  • Bewoners schatten in dat ze op korte termijn toch gaan verhuizen.
  • Sommige (oudere) bewoners zien op tegen verandering en vinden het korte termijn ongemak zwaarder wegen dan het lange termijn resultaat. Bovendien; niet iedereen heeft een plek waar ze tijdens het groot onderhoud naar toe kunnen.
  • Er is wantrouwen jegens de woningcorporatie.
  • Bewoners hebben eerdere slechte ervaringen of kennen slechte ervaringen van andere projecten in de wijk.
  • Het contract van de woningcorporatie is onduidelijk of onvolledig.
  • Gebrek aan kennis over de onderhoudswerkzaamheden.

Financiering

Eén van de moeilijkheden is dat het financiële voordeel van het groot onderhoud vaak pas na een jaar gaat lonen. Eerst gaat de huur omhoog en pas na een jaar krijgen ze de afrekening van de energie. Aedes en Woonbond hebben in het Sociaal Huurakkoord afgesproken dat voor de huurders de gemiddelde reële besparing op de energierekening niet minder is dan de stijging in huur of servicekosten bij renovatie. Zij hebben hiervoor een vergoedingentabel opgesteld, waarin wordt uitgegaan van een maximale huur- of serviceskostenverhoging van 90% van de gemiddelde besparing. De daadwerkelijke besparing hangt af van het functioneren van technologische installaties, maar ook van de samenstelling van een huishouden, de leeftijd van bewoners, de zorgbehoefte, de leefstijl en andere gedragsbepalende aspecten. Sommigen huishoudens hebben simpelweg niet de ruimte om eerst méér kosten te maken. Soms zijn bewoners wantrouwig of het groot onderhoud ze wel echt wat gaat opleveren. En dat is niet altijd onterecht. De kostenbesparing die de woningcorporatie heeft voorgerekend gaat namelijk (bijna altijd) over gemiddelde besparingen. Wanneer iemand alleen woont, overdag weg is of zuinig stookt, zal de besparing minder zijn dan voor gepensioneerden of een gezin met kleine kinderen die overdag thuis zijn. Het zou voor huurders wenselijk zijn om hun persoonlijke situatie door te kunnen laten rekenen. Daarbij zou het goed zijn als woningcorporaties vooraf nadenken hoe ze bewoners kunnen helpen met dit lastige overbruggingsjaar. Verder kan het zijn dat de energierekening na het groot onderhoud alsnog omhoog gaat. Dat kan bijvoorbeeld gebeuren wanneer bewoners langer gaan douchen omdat ze nu geen boiler meer hebben. Of ze zetten de verwarming hoger omdat het huis goed geïsoleerd is. Aandacht voor gewoontegedrag (energie coaching) na een renovatie is dan ook belangrijk.

Nazorg

Nadat 70% van de huurders de AHOK heeft ondertekend, begint het pas echt. Bij de woningcorporatie gaat een traject lopen ter voorbereiding op het daadwerkelijke onderhoud. Dat houdt in een architect zoeken, aannemer vinden, alle vergunningen rond krijgen. Hiervoor zijn twee ‘routes’ mogelijk: Een woningcorporatie zoekt middels een aanbesteding een aannemer. Of een woningcorporatie selecteert een aannemer op basis van een propositie waarna samen gekeken wordt naar de te nemen maatregelen voor renovatie. Dit laatste traject duurt langer, maar heeft vaak wel een betere renovatie als resultaat . In deze periode is het belangrijk om te blijven communiceren met de huurders. De woningcorporatie doet dit binnen deze EVI-pilot door iedereen een nieuwsbrief en een brochure te sturen. Er komt een modelwoning. Bewoners krijgen de aannemer op bezoek. Dan wordt het concreet en gaat het pas echt leven.