5. Aan de slag met gespikkeld bezit

De opgave

Rijtjeswoningen of appartementen die in het verleden door de woningcorporatie verkocht zijn aan particuliere woningeigenaren noemen we gespikkeld bezit. Dit zijn dus woningen in particulier eigendom die tussen huurwoningen in liggen. Wanneer huurwoningen worden gerenoveerd en verduurzaamd, heeft het meerwaarde als de particuliere woningeigenaren mee kunnen doen aan de collectieve aanpak vanuit de woningcorporatie. Daarmee kan de architectonische en stedenbouwkundige eenheid in het straatbeeld worden behouden, en het voorkomt sociaal-economische tweedeling op het niveau van de straat of buurt. Immers, de particuliere woningen zien er dan na renovatie of onderhoud hetzelfde uit als de omliggende huurwoningen en vormen dan niet de ‘lelijke eendjes’ van de straat. Ook voor de particuliere woningeigenaren is het interessant. Door mee te doen met de renovatie behouden de particuliere woningen hun waarde (achterstallig onderhoud en lage energielabels verlagen de taxatiewaarde). Daarnaast draagt de renovatie bij aan het comfort van de woning en leidt het tot een verlaging van de maandelijkse energielasten. De eigenaren van deze tussenliggende particuliere woningen zijn een bijzondere doelgroep: zij dienen zelf te investeren, maar hebben geen invloed op het moment waarop de collectieve renovatie vanuit de woningcorporatie plaatsvindt en ook niet op de wijze van verduurzaming. Deze eigenaren beschikken lang niet altijd over de financiële middelen om dat te doen. Zij hebben behoefte aan zeggenschap in de planning en de wijze van uitvoering, zodat het verduurzamen voor hen betaal- en behapbaar blijft. Het meenemen van gespikkeld bezit gaat met zekerheid een rol spelen in de gemeentelijke opgaven rond de energietransitie: bij de ontwikkeling van de Transitievisie Warmte (medio 2021) en vooral bij de uitvoering daarvan op wijkniveau (via bijvoorbeeld Wijkuitvoeringsplannen vanaf 2021). Zo wijst recent onderzoek van Het PON&Telos (september 2020) naar de haalbaarheid van de energietransitie uit dat het aantal huishoudens met een koopwoning, dat geen eigen geld heeft of leningen kan afsluiten om te investeren in energiemaatregelen, in heel Noord-Brabant tussen de 5,9% en 13,6% ligt (afhankelijk van de hoogte van het benodigde investeringsbedrag). Tegelijkertijd, het speelt nu ook al: bij grootschalige renovatie- en onderhoudsprojecten van woningcorporaties die komende tijd op de planning staan, al dan niet als onderdeel van een bredere wijkaanpak.

Procesaanpak gespikkeld bezit

De inzichten uit het EVI-project, waarin het meenemen van gespikkeld bezit centraal stond, zijn binnen de gemeente Tilburg in meerdere werksessies besproken met beleidsmedewerkers van de drie Tilburgse woningcorporaties. Op basis daarvan is een procesaanpak gespikkeld bezit opgesteld. Met deze procesaanpak kan situationeel per renovatie- of onderhoudsproject de samenwerking tussen de gemeente en de woningcorporatie worden vormgegeven. De aanpak brengt in beeld welke stappen zij moeten nemen om de kans te vergroten dat particuliere woningeigenaren, die tussen de huurwoningen in wonen, mee kunnen doen met een renovatie- of onderhoudsaanpak en niet achterblijven in een niet-gerenoveerd huis. De procesaanpak bestaat uit vijf samenhangende en in tijd overlappende bouwstenen, met elk een eigen doel en aandachtspunten. Ook bevat elke bouwsteen een checklist op basis waarvan de gemeente en de woningcorporatie(s) verantwoordelijkheden, rolverdeling en acties kunnen vastleggen. Verder zijn per bouwsteen ondersteunende tools en materialen beschikbaar.

1. Opstarten procesaanpak gespikkeld bezit

Bij het opstarten van een procesaanpak is het verkrijgen van bestuurlijk mandaat, en daarmee de menskracht en middelen voor het meenemen van gespikkeld bezit, van belang. De gemeente en de woningcorporatie(s) bespreken in deze fase het ambitieniveau en maken onderling helder welke inspanningen wel en niet geleverd kunnen worden bij het bieden van procesmatige, inhoudelijke en financiële ondersteuning aan de particuliere woningeigenaren. Op basis daarvan kunnen budgetten veiliggesteld worden en kan een projectteam gespikkeld bezit worden vormgegeven. In het projectteam moet in ieder geval (toegang tot) kennis zijn over: de energietransitie in de gebouwde omgeving, bouwtechnische kennis, financiële constructies en sociale kennis rondom de woningeigenaren en de wijk. Een onafhankelijk contactpersoon voor de woningeigenaren is cruciaal.

“Als de buren meegaan willen we graag ons dak laten doen, anders wordt het lelijk. Verder willen we niets”. – Bewoner gespikkeld bezit Tilburg

2. Organiseren van de samenwerking

Nadat het projectteam is samengesteld, inclusief mandaat en budgetten, is de volgende stap om de fasering van de procesaanpak in kaart te brengen, gebaseerd op de planning van het renovatieproces. Op basis van deze fasering kunnen de te nemen stappen in het projectteam besproken worden en kan worden bepaald wanneer wat moet gebeuren door wie. Daarbij is het van belang om een eenduidig maar parallel communicatie- en participatietraject te organiseren voor de huurders en de eigenaar-bewoners, aangezien dit voor beide groepen bewoners wezenlijk andere processen zijn met andere (financiële) consequenties. Ook is het van belang onderscheid te maken tussen communicatie en participatie. Communicatie kan niet vroeg genoeg, participatie niet te vroeg:

  • Probeer ruim van tevoren (minimaal een jaar) te communiceren dat er een renovatieproject, al dan niet gecombineerd met een buurtgerichte herinrichting van de openbare ruimte, gaat starten en dat de particulieren mogelijkerwijs mee kunnen liften (om te voorkomen dat mensen in de tussentijd zelf gaan renoveren of bijvoorbeeld een dakkapel plaatsen, waardoor ze niet meer mee kunnen doen met de (dak)renovatie.
  • Probeer een half jaar van tevoren te starten met het participatieproces, waarbij het belangrijk is dat mensen snel helderheid kunnen krijgen over de maatregelen, kosten, te verwachten maandlasten en besparingen én de eigen financiële (on)mogelijkheden om mee te kunnen doen.

“We willen dolgraag dat de woningcorporatie onze woning overneemt (of terugkoopt), met de toezegging dat we hier mogen blijven wonen. We denken dat onze woonlasten zullen zakken.” – Bewoner gespikkeld bezit Tilburg.

3. Samenstellen ondersteuningspakket

Voorafgaand aan het participatieproces moet een ondersteuningspakket inclusief communicatiematerialen voor de woningeigenaren worden uitgewerkt. Denk bijvoorbeeld aan ondersteuning bij het in beeld brengen welke maatregelen noodzakelijk of gewenst zijn (mede gezien de bouwtechnische staat van de woning), het helder krijgen van de financieringsmogelijkheden en de benodigde vergunningen. De ervaring uit de EVI-pilot leert dat eigenaar-bewoners enerzijds behoefte hebben aan autonomie en het zelf maken van de keuzes, maar anderzijds ook (deels) ontzorgd moeten worden. Het helpt daarbij om de noodzakelijke stappen in het proces voor de eigenaar-bewoner zo regelarm mogelijk vorm te geven. Op verschillende momenten in het participatieproces kan een gevisualiseerd stroomschema worden ingezet bij het inzichtelijk maken van de verschillende stappen voor de particulieren: wat wordt wanneer van mij verwacht? Het vereenvoudigen en stapsgewijs aanbieden van de informatie is belangrijk, maar op zichzelf niet voldoende. Per stap in het proces moet visualisatie gepaard gaan met opvolging in de vorm van (mogelijkheid tot) persoonlijk contact. Dit om aanvullende vragen te beantwoorden, zorgen weg te nemen en mensen op weg te helpen. Maatwerk op inhoud, proces en de relatie is dus essentieel. Want de uitgangssituatie is per woningeigenaar verschillend, zowel als het gaat om de bouwtechnische staat van de woning, als de wensen, behoeften en de sociaaleconomische achtergronden. Een belangrijk aandachtspunt bij het vormgeven van het ondersteuningspakket is bijvoorbeeld het uitwerken van een modulair verduurzamingsaanbod, inclusief de bijbehorende (indicatieve) investeringskosten en de mogelijkheid tot maatwerk in de uitvoering. Woningeigenaren zoeken naar mogelijkheden tot maatwerk (ook om het financierbaar te maken). Bijvoorbeeld door onderdelen, zoals schilderen of het leggen van dakpannen, zelf uit te voeren.

De voordelen van de renovatie maatregelen voor particuliere woningeigenaren en de bijbehorende kosten in beeld gebracht.

4. Communicatie en participatie

De vierde bouwsteen bestaat uit de uitvoering van het communicatie- en participatie proces. Hierbij gaat het over het in contact komen en het goede gesprek voeren met de eigenaar-bewoners. En over het ondersteunen van de eigenaar-bewoners, bijvoorbeeld door het aanbieden van relevante adviezen, zoals een bouwtechnisch advies, een Energieprestatieadvies en/of financieel advies. Het participatieproces kan worden opgestart, zodra helder is welke maatregelen genomen worden en wat de kosten zijn. Dit start minimaal zes maanden voorafgaand aan de uitvoering. In de EVI-pilot is gedurende het gehele proces een vaste, vertrouwde en onafhankelijke contactpersoon beschikbaar geweest voor de woningeigenaren. Drempels die de energietransitie opwerpt, zoals zelf initiatief moeten nemen, taalgebruik en complexiteit, zijn veelal te ingewikkeld en zetten mensen niet in de actiestand. De onafhankelijke contactpersoon is essentieel in het opbouwen van de relatie en de vertrouwensband met de particulieren, om zo individuele motieven en drempels te herkennen en indien mogelijk op te helpen oplossen. Persoonlijke (keukentafel)gesprekken en het maken van portretten kunnen de projectgroep helpen om de sociaaleconomische uitgangssituaties en de wensen en behoeften van huishoudens in te kleuren.

“Wij zijn erg geïnteresseerd in overname van onze woning door de woningcorporatie, met de toezegging dat we hier mogen blijven wonen. We denken dat onze woonlasten zullen zakken.” – Bewoner gespikkeld bezit Tilburg.

5. Het beslisproces - financiering speelt een belangrijke rol

Financiële overwegingen spelen een belangrijke rol in het beslisproces van eigenaren als het gaat om het verduurzamen van de woning. Ook voor veel eigenaren van gespikkeld bezit, blijkt de financiële opgave de belangrijkste uitdaging. Er ontstaat een probleem als de totale investering, qua verduurzaming en (achterstallig) onderhoud, niet wordt terugverdiend met de maandelijkse besparing op de energierekening. De maandlasten stijgen dan: er is sprake van een onrendabele top. En zelfs al levert de renovatie meer comfort en woningwaarde op, voor veel eigenaren van gespikkeld bezit zal de onrendabele top een reden zijn om niet deel te nemen. Binnen het Nationaal Warmtefonds wordt de Energiebespaarhypotheek (EBH) ontwikkeld om voor mensen zonder leencapaciteit een financiële oplossing te bieden. De verwachting is dat deze hypotheekvorm vanaf april 2021 beschikbaar komt voor woningeigenaren van gespikkeld bezit en voor woningeigenaren binnen de wijkaanpakken. Woningeigenaren die in aanmerking komen voor de EBH hoeven niet of pas later af te lossen en profiteren direct van de energiebesparing: zij houden per maand meer geld over. Aflossing zal plaatsvinden naar draagkracht op basis van een inkomenstoets, die periodiek wordt herhaald. In de praktijk zal onderzocht moeten worden of hier animo voor is bij huishoudens, of dat zij een eventuele stijging van het inkomen in de toekomst liever benutten voor andere belangrijke zaken. Het verschil tussen huishoudens met of zonder leencapaciteit is in de praktijk soms klein en kan veroorzaakt worden door een (oude) kleine BKR-registratie (geen leencapaciteit) of bijvoorbeeld door het draaien van 3-ploegendiensten (wel leencapaciteit). Voor woningeigenaren met (net) voldoende leencapaciteit, blijft de onrendabele top een probleem. De financiering voor deze huishoudens is niet rond te krijgen met bestaande regelingen zoals de Energiebespaarlening (EBL). Bovendien kan de onrendabele top soms behoorlijk groot zijn. Bij het opstarten van een collectieve aanpak (zoals gespikkeld bezit) is het daarom belangrijk om na te gaan of er een (publieke) instelling is, die de onrendabele top wil afdekken zodat deze huishoudens woonlastenneutraal aan de energietransitie kunnen meedoen. Als dat niet het geval is, is de kans groot dat deze groep woningeigenaren (met leencapaciteit) niet mee doet en dan ontstaat er alsnog tweedeling op het niveau van de straat of buurt. Bij het bepalen of de onrendabele top afgedekt zou kunnen of moeten worden, zijn de volgende factoren relevant:

  • Hoe groot is de investering en de daarbij behorende onrendabele top? Welk deel heeft specifiek betrekking op energetische verbeteringen, welk deel is nodig voor (achterstallig) grootonderhoud?
  • Hoe groot is het collectieve en individuele belang dat de particuliere eigenaren mee gaan (CO2-reductie, aanzien van de straat, cohesie in de buurt, gezondheidsproblemen, woningwaarde, etc.)?
  • In hoeverre zijn het maatregelen die tegelijkertijd collectief genomen moeten worden (technische urgentie)?