Kwartaal beeld Woningmarkt Noord-Brabant

Actuele ontwikkelingen van ‘bevolking, bouwen en wonen’ in Brabant; 10 beelden met de stand van zaken tot en met het 3e kwartaal van 2020.

Hoe staat de woningmarkt in Brabant ervoor en hoe ontwikkelt onze bevolking zich? Actuele (kwartaal)gegevens uit onze ‘Monitor bevolking en wonen’ zijn samengevat in deze publicatie. Ieder kwartaal verschijnt een update met de laatste stand van zaken; voor een snelle en actuele blik op de bevolkingsontwikkelingen, het aantal in aanbouw genomen woningen, de groei van de woningvoorraad, het planaanbod voor woningbouw en andere wetenswaardigheden over de woningmarkt in Brabant.

Meer achtergrondinformatie, definities en uitleg bij de kwartaalbeelden vindt u in de ‘Monitor bevolking en wonen’ op onze provinciale website. In deze monitor - een Excel-bestand - staan ook gegevens en ‘scores’ voor elk van de gemeenten en tal van (sub)regionale indelingen, waaronder de grote steden (B5) en de middelgrote steden (M7).

1. Corona tempert sterke bevolkingsgroei van de laatste jaren

image

Vorig jaar (2019) nam de Brabantse bevolking met ruim 18.000 inwoners toe. Op het jaar 2000 na lag de bevolkingsgroei hiermee op het hoogste niveau in de eerste twee decennia van dit millennium. Onder invloed van ‘corona’ laten de groeicijfers in 2020 wel een duidelijk ander beeld zien. Zo wordt dit jaar een sterfteoverschot van ca. 2.750 personen verwacht. En ook de (positieve) binnen- en buitenlandse migratiesaldi liggen op een lager niveau dan in 2019. Ingeschat op basis van (feitelijke) gegevens over de maanden januari t/m oktober wordt dit jaar in onze provincie een bevolkingsgroei verwacht van om en nabij de 10.000 personen (bijna 50% onder het niveau van vorig jaar). Wat de bevolkingsgroei betreft bepalen positieve migratiesaldi de laatste jaren meer en meer het beeld. De natuurlijke aanwas – het verschil tussen geboorte en sterfte – is de laatste jaren de ‘nullijn’ immers meer en meer genaderd en zal er dit jaar als gevolg van ‘corona’ duidelijk onder komen te liggen. Niet eerder in de naoorlogse periode lag de natuurlijke aanwas (natuurlijke afname in 2020) op een dergelijk niveau. Daarentegen kent Brabant de laatste jaren weer een duidelijke ‘plus’ in het binnenlands migratiesaldo, hoewel dat in 2020 naar verwachting maar een ‘klein plusje’ zal zijn (+300). Voor de recente bevolkingstoename zijn echter vooral de buitenlandse migratiesaldi bepalend, vanaf 2015 voor bijna 90%. Het buitenlands migratiesaldo is vorig jaar uitgekomen op iets meer dan +15.000, een niveau dat – gemeten vanaf 1950 – niet eerder zo hoog lag. Vooral de laatste jaren is het buitenlands migratiesaldo sterk toegenomen. De vluchtelingencrisis (2015/2016) en de komst van arbeidsmigranten, kenniswerkers en buitenlandse studenten verklaren dit beeld. Dit jaar wordt een buitenlands saldo verwacht van rond de +12.500.

2. Bouwtempo vasthouden!

image

In Brabant is het herstel van de woningbouw vanaf 2015 duidelijk zichtbaar. Vanaf begin 2017 werden er voor het eerst sinds lange tijd (2010) gemiddeld genomen weer (beduidend) meer dan 2.500 woningen per kwartaal in aanbouw genomen, oftewel meer dan 10.000 op jaarbasis. In de eerste 6 maanden van 2018 piekten ‘de scores’ rond de 3.500 woningen per kwartaal. Sindsdien liggen de aantallen in aanbouw genomen woningen steeds zo tussen de 2.500 en (iets meer dan) 3.000 per kwartaal. Gelet op de demografische ontwikkelingen, de nog altijd flinke groei van het aantal huishoudens en om het bestaande woningtekort in Brabant terug te dringen, is het zaak dat het bouwtempo ook de eerstkomende jaren (ten minste) op peil blijft. De gemiddelde kwartaalscore over de afgelopen 3,5 jaar – steeds zo rond de 3.000 in aanbouw genomen woningen – kan hierbij als graadmeter worden aangehouden. Ook de nieuwe provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose (sept. 2020) laat zien, dat Brabant nog een flinke bouwopgave wacht, met een sterk accent op de eerstkomende 10 tot 15 jaar. Een groot deel van de voorraadgroei – bijna 160.000 woningen, oftewel driekwart van de opgave tot 2050 (220.000) – zal voor 2035 moeten worden gerealiseerd. En zo’n 120.000 woningen al voor 2030. De eerstkomende 10 jaar zullen er in onze provincie gemiddeld jaarlijks dus zo’n 12.000 woningen (netto) aan de voorraad moeten worden toegevoegd, vergelijkbaar met de hoge ‘scores’ van de voorraadgroei in de laatste jaren (zie beeld 3). Versnelling van de woningbouw en vervolgens vasthouden van het benodigde bouwtempo is een belangrijke doelstelling van de Brabantse Agenda Wonen. Wat ‘stikstof’ betreft, lijken de effecten op de woningbouw in Brabant (vooralsnog) vrij beperkt te zijn. Bij beeld 7, waarin de (recente) ontwikkelingen van het aantal afgegeven bouwvergunningen zijn geschetst, gaan we hier verder op in. De (omvang van de) effecten van ‘corona’ op de woningmarkt en het bouwtempo zijn nog altijd lastig in te schatten (zie ook de toelichting bij beeld 3).

3. Groei woningvoorraad flink toegenomen

image

De groei van de woningvoorraad is de laatste jaren flink toegenomen in Brabant. Lag deze groei in 2015 nog op slechts 6.700 woningen (het dieptepunt van de kredietcrisis), vanaf 2017 liggen de jaarlijkse groeicijfers weer rond of zelfs boven de 12.000. CBS-gegevens over 2019 laten een groei zien van 11.800 woningen. Voor een vergelijkbare reeks van jaren met dergelijke groeicijfers moeten we terug tot eind jaren '90. Naast de toegenomen nieuwbouw speelt, met name in de (grotere) steden, ook het aantal 'toevoegingen anderszins' een rol, zoals het herbestemmen naar woonruimte van leegstaand kantoor-, winkel- en ander vastgoed. In 2020 en ook volgend jaar wordt – met name ook op basis van het aantal woningen dat de afgelopen periode in aanbouw is genomen (zie beeld 2) – eveneens een voorraadgroei verwacht van gemiddeld genomen zo’n (ruime) 12.000 woningen per jaar, vergelijkbaar met ‘de scores’ van de laatste 3 jaren (2017 t/m 2019).

Corona en woningbouw in Brabant

Wat opleveringen betreft lijken 2020 en 2021 goede bouwjaren te worden. In termen van de opgeleverde woningbouwproductie zullen – afhankelijk van de duur van de ‘coronacrisis’, de financieel-economische gevolgen, de effecten op de werkgelegenheid en de invloed hiervan op het consumentenvertrouwen en de (particuliere en zakelijke) investeringsmogelijkheden – de eventuele ‘corona-effecten’ pas zichtbaar worden in de kwartaal- en maandstatistieken vanaf eind 2021, begin 2022. In andere statistieken zullen ‘corona-effecten’ mogelijk al wel eerder terug te zien zijn, zoals in de afgegeven bouwvergunningen (beeld 7) en het aantal woningen dat de komende tijd in aanbouw wordt genomen (beeld 2). Gegevens hierover publiceren wij om de drie maanden in dit kwartaalbeeld en (uitgebreider) in onze ‘Monitor bevolking en wonen’. En uiteraard zal via het bestuurlijk en ambtelijk netwerk en de ‘thermometers’ die hiertoe uitstaan in onze provincie, voortdurend worden gemonitord of en in welke mate de voorbereiding van woningbouwplannen, de vergunningverlening en ‘start bouw’ vertragingen oplopen of stil komen te vallen. Hoewel het lastig blijft om (goed) in te schatten wat ‘corona’ de komende tijd gaat betekenen voor de woningmarkt en woningbouw in onze provincie, lijken die effecten vooralsnog (zeer) beperkt te zijn.

4. Brabant ‘scoort’ bovengemiddeld

image

Vergeleken met de andere provincies kent Brabant een bovengemiddelde groei van de woningvoorraad. Onze provincie was tot medio 2019 koploper, maar recentelijk is Flevoland, dat de laatste (2) jaren de hoogste groeicijfers laat zien, Brabant voorbijgestoken. CBS-gegevens laten zien dat de woningvoorraad in onze provincie vanaf 2012 gegroeid is met 9,3%. Met een groei van 9,9% ligt Flevoland daar iets boven. Ook in Utrecht, Gelderland en Noord-Holland liggen de groeicijfers boven het landelijk gemiddelde (7,5%).

5. Woningbouwaantallen iets boven de provinciale ramingen

Onze recente provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose (sept. 2020) laat zien dat de woningvoorraad in Brabant tot 2030 gemiddeld jaarlijks met zo'n 12.000 woningen moet toenemen. De bouwindicator zet per jaar de tot en met 2019 gerealiseerde en de in 2020 en 2021 verwachte groei van de woningvoorraad af tegen de voor dat jaar vooruit berekende prognoseaantallen. Deze indicator laat vanaf 2018 ‘een score’ zien van boven de 100. Dit betekent dat in 2018 (6%) en 2019 (8%) en naar verwachting ook in 2020 (11%) en 2021 (5%), de toename van de woningvoorraad boven de provinciale ramingen uitkomt. Met deze hogere scores zien we de lijn van de ‘bouwindicator – lange termijn’ sinds 2017 ook weer oplopen.

6. 24.500 woningen erbij in twee jaar tijd (2020 en 2021)

Voor Brabant wordt dit en volgend jaar (2020 t/m 2021) in totaal een groei van de woningvoorraad verwacht van 24.500 woningen. Hiermee staat de ‘bouwindicator 2022 - korte termijn’ op 108. Dit betekent dat de verwachte groei van de Brabantse woningvoorraad in die periode 8% hoger ligt dan de vooruitberekeningen in onze provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose (sept. 2020). Vooral in Noordoost- en Zuidoost-Brabant en in de gemeenten rond de grote en middelgrote steden liggen ‘de scores’ boven de prognose-aantallen. Gemeten over een langere periode – 2005 t/m 2021 – zijn de regionale verschillen minder groot. De ‘bouwindicator 2022 – lange termijn’ staat voor Brabant op 84. Oftewel, 84% van de vooruit berekende groei wordt in die periode ook gerealiseerd. Dat is een verwachte groei van ca. 163.000 woningen, terwijl de prognoses een groei van zo’n 195.000 woningen becijferden voor de jaren 2005 t/m 2021.

7. Lichte toename aantal bouwvergunningen in 2020

Het aantal nieuw te bouwen woningen waarvoor een bouwvergunning is verleend, bereikte in 2013 het dieptepunt (4.200 woningen). Daarna is het aantal bouwvergunningen weer flink toegenomen, tot bijna 11.000 woningen in 2017 en 2018. Een aantal dat in 2019 is teruggelopen tot 9.000. In de eerste 9 maanden van dit jaar zijn er echter weer meer vergunningen afgegeven; 7.800 tegenover 6.700 in diezelfde periode in 2019. Al met al werden er vanaf 2017 in Brabant gemiddeld genomen zo’n 2.500 bouwvergunningen afgegeven per kwartaal. In 2019 en de eerste 9 maanden van 2020 ligt dat kwartaalgemiddelde met 2.400 ook vrijwel op dat niveau. De effecten van de stikstofproblematiek op de woningbouw in Brabant lijken (vooralsnog) vrij beperkt te zijn.

Stikstof en woningbouw in Brabant

Eind 2019 heeft de provincie bij alle Brabantse gemeenten (100% respons) een inventarisatie uitgevoerd naar de effecten van ‘stikstof’ op de voortgang van de woningbouw. Deze inventarisatie laat in grote lijnen zien, dat op basis van de stikstofberekeningen met de ‘Aerius-tool’, veel van de woningbouwplannen vergund kunnen worden en dus door kunnen gaan (bijvoorbeeld omdat ze geen depositie hebben op Natura 2000-gebieden – kleinere projecten en/of projecten op grote(re) afstand van die gebieden – of door ‘intern te salderen’. Ruim driekwart van de gemeenten (77%) verwacht dan ook niet of nauwelijks problemen (32%) of geeft aan (45%), dat de effecten beperkt zijn en vooral samenhangen met vertragingen in het traject van vergunningverlening (de benodigde onderbouwing en (aanvullende) berekeningen met het Aerius-model). De overige 23% van de gemeenten gaf aan wel de nodige gevolgen te ondervinden of te verwachten, samenhangend met het ‘stikstofdossier’. Overigens leveren ook de getroffen bronmaatregelen (waaronder de ‘100 km.-maatregel’ van het Rijk) in Brabant de nodige ‘stikstofruimte’ op. Hiermee kunnen woningbouwprojecten, waarvoor in verband met stikstofdepositie een vergunningaanvraag in het kader van de Wet natuurbescherming (Wnb) wordt ingediend, grotendeels worden vergund en gerealiseerd. Dit heeft inmiddels al de nodige vruchten afgeworpen en zal ook de komende tijd nog volop ingezet worden om de vergunningverlening op peil te houden en zo ook bij te dragen om een stevig bouwtempo vast te houden. Samengevat heeft de Omgevingsdienst tot 1 december jl. 34 vergunningaanvragen ontvangen, goed voor de bouw van ruim 4.000 woningen. Hiervan zijn inmiddels 17 aanvragen verleend (met in totaal ruim 2.000 woningen) en is van 14 aanvragen, die nog in behandeling zijn, de stikstofruimte in het stikstofregistratiesysteem gereserveerd. 3 aanvragen zijn ingetrokken of buiten behandeling gelaten.

8. Huizenprijzen hoger dan voor de kredietcrisis

Vandaag de dag liggen de prijzen van bestaande koopwoningen in onze provincie inmiddels weer ruimschoots – bijna 10% – boven het ‘topniveau’ van het derde kwartaal van 2008. In dat jaar diende de kredietcrisis zich aan en werd het (voorlopige) hoogtepunt van de huizenprijzen bereikt. Daarna daalden de prijzen fors, met eind 2013 als dieptepunt voor Brabant. Koopwoningen waren op dat moment 22,5% lager geprijsd dan ‘de top’ in 2008. Hoewel de prijzen gestaag zijn gestegen is de prijsontwikkeling in Brabant wel ietwat gematigder ten opzichte van die in Nederland als geheel. Dat heeft te maken met verschillen in samenstelling van de woningvoorraad. Zo kent Brabant bijvoorbeeld een groter aandeel vrijstaande woningen, die in het algemeen een iets minder sterk prijsherstel hebben gekend.

9. Plannen genoeg!

In Brabant zijn er (anno 2020) plannen voor de bouw van in totaal bijna 145.000 woningen. Zo’n tweederde hiervan (95.000 woningen) is voorzien voor de eerstkomende jaren (2020 t/m 2024). De ‘indicator totale plancapaciteit’ – die het planaanbod afzet tegen de vooruitberekende benodigde capaciteit vanuit de provinciale prognose (sept. 2020) – staat hiermee voor die vijfjaarsperiode op liefst 138%. En een groot deel van dit planaanbod is ook al hard. Wel zijn er regionale verschillen. Kwantitatief gezien zijn er voor de korte termijn – Brabant-breed gemeten – (ruim) voldoende plannen voor de benodigde woningbouwproductie. En ook voor de wat langere termijn (de tienjaarsperiode tot 2030) lijkt het planaanbod goeddeels te kunnen voorzien in de Brabantse woningbehoefte. Uitkomsten van de nieuwe provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose laten tussen 2020 en 2030 een (benodigde) groei van de woningvoorraad zien van bijna 120.000 woningen. Omdat er ook woningen worden gesloopt, is er voor vervangende nieuwbouw ook plancapaciteit nodig. Bij elkaar vraagt dit om een planaanbod voor de bouw van ruim 130.000 woningen, de komende 10 jaar. De totale plancapaciteit voor die periode omvat 132.000 woningen (101% van de benodigde capaciteit), waarvan 61.000 woningen gerekend kunnen worden tot de harde plancapaciteit. Dit laatste betekent, dat van de benodigde capaciteit tussen 2020 en 2030 al 47% is opgenomen in harde woningbouwplannen. Voor voortgang van de woningbouw is het essentieel dat er voor de korte termijn steeds voldoende harde plannen zijn. Door er van jaar op jaar steeds voor te zorgen dat er voor de eerstkomende 5 jaar (ruim) voldoende (harde) plannen zijn, kan de voortgang van de bouw worden gewaarborgd. Plannen voor woningen op geschikte plekken die aansluiten op de actuele vraag. Voor de middellange en langere termijn is het juist van belang niet te veel van het toekomstige woningbouwprogramma vast te leggen in harde plancapaciteit, vooral niet als het gaat om nieuwe uitbreidingslocaties. De ervaring leert immers dat zich steeds weer nieuwe, vaak onvoorziene inbreidingsmogelijkheden, binnenstedelijke transformatieopgaven en leegstandsvraagstukken aandienen. Met een flexibel planaanbod kan bovendien gemakkelijker worden meebewogen met veranderingen in de vraag. Onzekerheden rond demografische, economische en woningbehoefteontwikkelingen vragen om een adaptieve strategie en om een gevarieerd planaanbod met aandacht voor de betaalbaarheid, een gezonde mix van huur en koop in verschillende prijssegmenten en met volop ruimte voor nieuwe woonvormen In de Brabantse Agenda Wonen zijn realisme en flexibiliteit in de woningbouwplanning en -programmering belangrijke onderwerpen. Het zijn voorwaarden om ook in de (nabije) toekomst in te kunnen spelen op de dynamiek op de woningmarkt, veranderende woonwensen en nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen in onze steden en dorpen en soms ook in het buitengebied.

10. Veel woningbouw op binnenstedelijke locaties

Van het totale planaanbod voor woningbouw in Brabant heeft tweederde (66%) betrekking op een binnenstedelijke locatie. Voor de korte termijn (2020 t/m 2024) is liefst 72% van de plancapaciteit voorzien op een inbreidingslocatie. Tussen 2010 en 2019 is van de feitelijke nieuwbouw eveneens ruim 70% op inbreidingslocaties gerealiseerd. Op korte termijn ligt het aandeel ‘inbreiden’ in het planaanbod beduidend hoger dan op langere termijn. Dat komt omdat veel van de toekomstige inbreidings-, herstructurerings- en transformatielocaties nu nog niet bekend zijn en zich ook moeilijk laten plannen. Bij uitbreidingslocaties ligt dat vaak anders. Nieuwe binnenstedelijke mogelijkheden zullen zich hoe dan ook in de (nabije) toekomst gaan aandienen; het zijn en blijven structurele opgaven. Juist om goed op deze kansen in te kunnen spelen is het van belang te zorgen voor voldoende ruimte en flexibiliteit in de (sub)regionale en gemeentelijke woningbouwplanning en –programmering (zie ook de toelichting bij beeld 9). Vooral in de grote steden (B5) is de laatste jaren veel woonruimte gerealiseerd op binnenstedelijke locaties. Daar is ook de eerstkomende vijf jaren een groot deel (ruim 80%) van de woningbouw voorzien op inbreidingslocaties. Met een inbreidingspercentage van 72% in het planaanbod voor de jaren 2020 t/m 2024 doen de middelgrote steden (M7) daar overigens niet veel voor onder. Zoals aangegeven in onze Brabantse Agenda Wonen is het binnen een duurzaam verstedelijkingsbeleid van belang om het woningbouwprogramma – zeker ook nu er de komende jaren nog een flinke bouwopgave ligt – optimaal in te (blijven) zetten op binnenstedelijke (transformatie)locaties en voor het herbestemmen van leegstaand vastgoed.