Kwartaal beeld Woningmarkt Noord-Brabant

Hoe staat de woningmarkt in Brabant ervoor en hoe ontwikkelt onze bevolking zich? Actuele (kwartaal)gegevens uit onze ‘Monitor bevolking en wonen’ zijn samengevat in deze publicatie. Ieder kwartaal verschijnt een update met de laatste stand van zaken; voor een snelle en actuele blik op de bevolkingsontwikkelingen, het aantal in aanbouw genomen woningen, de groei van de woningvoorraad, het planaanbod voor woningbouw en andere wetenswaardigheden over de woningmarkt in Brabant.

Meer achtergrondinformatie, definities en uitleg bij de kwartaalbeelden vindt u in de ‘Monitor bevolking en wonen’ op onze provinciale website. In deze monitor - een excel-bestand - staan ook gegevens en ‘scores’ voor elk van de gemeenten en tal van (sub)regionale indelingen, waaronder de grote steden (B5) en de middelgrote steden (M7).

Herstel van de woningbouw in Brabant is vanaf 2015 zichtbaar. De opwaartse lijn heeft zich doorgezet tot medio 2018. Vanaf begin 2017 werden er voor het eerst sinds lange tijd (2010) gemiddeld genomen weer (beduidend) meer dan 2.500 woningen per kwartaal in aanbouw genomen, oftewel meer dan 10.000 op jaarbasis. In de eerste 6 maanden van 2018 piekten ‘de scores’ rond de 3.500 woningen per kwartaal.

Sindsdien zijn de kwartaalcijfers echter weer teruggezakt tot rond of iets onder de 2.500, al zijn er in het 2e en 3e kwartaal van dit jaar juist weer wat meer woningen in aanbouw genomen (gemiddeld zo'n 2.750 per kwartaal). Gelet op de demografische ontwikkelingen (zie ook figuur 8 in dit kwartaalbeeld) en de nog altijd flinke groei van het aantal huishoudens is het wel zaak dat het bouwtempo ook de eerstkomende jaren op peil blijft. De gemiddelde score over de laatste 8 kwartalen – ruim 2.800 in aanbouw genomen woningen – kan hierbij als graadmeter worden aangehouden. De effecten van de ‘stikstofproblematiek’ op de woningbouw in Brabant lijken (vooralsnog) vrij beperkt te zijn. Bij beeld 6, waarin de (recente) ontwikkelingen van het aantal afgegeven bouwvergunningen zijn geschetst, gaan we hier uitvoeriger op in.

Versnelling van de woningbouw en vervolgens vasthouden van het benodigde bouwtempo is een belangrijke doelstelling van de Brabantse Agenda Wonen.

De groei van de woningvoorraad is de laatste jaren flink toegenomen in Brabant. Lag deze groei in 2015 nog op slechts 6.700 woningen – het dieptepunt van de financieel-economische crisis – gegevens over 2018 laten een groei zien van liefst 12.750 woningen. In 2019 wordt een vergelijkbare toename van de woningvoorraad verwacht, al duidt de feitelijke groei over de eerste 9 maanden van dit jaar op een lichte terugval. Voor vergelijkbare groeicijfers moeten we terug tot eind jaren '90.

Naast de toegenomen nieuwbouw speelt, met name in de (grotere) steden, ook het aantal 'toevoegingen anderszins' een rol, zoals het herbestemmen naar woonruimte van leegstaand kantoor-, winkel- en ander vastgoed.

Met een verwachte groei van ca. 11.500 woningen lijkt 2020 een wat minder bouwjaar te worden.

Vergeleken met de andere provincies kent Brabant een duidelijk bovengemiddelde groei van de woningvoorraad. Onze provincie was tot medio dit jaar koploper, maar recentelijk is Flevoland, dat de laatste (2) jaren de hoogste groeicijfers laat zien, Brabant voorbijgestoken. CBS-gegevens laten zien dat de woningvoorraad in onze provincie, gemeten vanaf 2012 tot en met het 3e kwartaal van dit jaar, gegroeid is met 8,2%. Ook in Utrecht, Gelderland en Noord-Holland liggen de groeicijfers boven het landelijk gemiddelde (6,4%).

De provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose (mei 2017) laat zien dat de woningvoorraad de eerstkomende tijd jaarlijks met zo'n 11.500 woningen moet toenemen.

De bouwindicator zet per jaar de tot en met 2018 gerealiseerde en de in 2019 en 2020 verwachte groei van de woningvoorraad af tegen de in dat jaar geldende prognoseaantallen.Deze indicator laat vanaf 2018 ‘een score’ zien van boven de 100. Dit betekent dat in 2018 (6%) en naar verwachting ook in 2019 (13%) en 2020 (5%), de toename van de woningvoorraad boven de provinciale ramingen uitkomt. Met deze hogere scores zien we de lijn van de ‘bouwindicator – lange termijn’ sinds 2017 ook weer wat oplopen.

Overigens valt de bevolkingsgroei vandaag de dag wel wat hoger uit dan geprognotiseerd in 2017. Dit komt vooral door de hoger dan geraamde binnen- en buitenlandse migratiesaldi. In lijn hiermee zal het bouwtempo de eerstkomende jaren zeer waarschijnlijk ook wat hoger komen te liggen. In onze eerstvolgende provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose worden deze recente demografische ontwikkelingen meegenomen in de vooruitberekeningen. Deze prognose wordt in de eerste helft van 2020 gepubliceerd.

Voor Brabant wordt een groei van de woningvoorraad verwacht van ruim 48.500 woningen in de periode 2017 t/m 2020. Hiermee staat de ‘bouwindicator 2021 - korte termijn’ op 103. Dit betekent dat de verwachte groei van de Brabantse woningvoorraad in die periode 3% hoger ligt dan de vooruitberekeningen uit onze provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose. Vooral in West-Brabant blijft de voorraadgroei achter (20%) bij de prognoses.

Gemeten over een langere periode – 2005 t/m 2020 – zijn de regionale verschillen minder groot. De ‘bouwindicator 2021 – lange termijn’ staat voor Brabant op 82. Oftewel, 82% van de vooruit berekende groei wordt in die periode ook gerealiseerd. Dat is een verwachte groei van 150.000 woningen, terwijl de prognoses een groei van bijna 183.000 woningen becijferden voor 2005 t/m 2020.

Het aantal nieuw te bouwen woningen waarvoor een bouwvergunning is verleend, bereikte in 2013 het dieptepunt (4.200 woningen). Daarna is het aantal bouwvergunningen weer flink toegenomen, tot 10.800 woningen in 2017. In 2018 is de bouw van 10.600 woningen vergund. De gegevens de eerste 9 maanden van 2019 laten zien, dat de dalende lijn die in 2018 is ingezet, in 2019 verder doorzet.

Bij het (licht) teruglopende aantal bouwvergunningen speelt de ‘stikstofproblematiek’ ongetwijfeld een rol, al ligt het kwartaalgemiddelde in 2019 (2.250 afgegeven bouwvergunningen) maar weinig onder het niveau van de laatste jaren. Vanaf 2017 t/m het 3e kwartaal dit jaar werden er in Brabant gemiddeld genomen een kleine 2.500 bouwvergunningen afgegeven per kwartaal.

Uit provinciale analyses (‘quick-scan’) van het planaanbod voor woningbouw blijkt, dat van alle woningbouwplannen – van klein tot groot – voor de komende (5) jaren zo’n 55% op relatief korte afstand ligt van een Natura 2000-gebied (met ca. 65% van de woningen). Hierbij is gekeken naar een combinatie van afstand en omvang van het plan. Vertaald naar de eerstkomende 12 maanden zou het dan gaan om ca. 230 plannen (op relatief korte afstand van een Natura 2000-gebied), met in totaal zo’n 8.000 woningen.

Daarnaast heeft de provincie in het najaar bij de Brabantse gemeenten een inventarisatie uitgevoerd naar de effecten van de ‘stikstofproblematiek’ op de voortgang van de woningbouw. Deze inventarisatie (met tot nu toe een respons van bijna 90%) laat in grote lijnen zien dat – nu er met de nieuwe Aerius-tool vanaf 16 september jl. weer stikstofberekeningen kunnen worden uitgevoerd – veel van de woningbouwplannen vergund kunnen worden en dus door kunnen gaan.

Zo’n driekwart (72%) van de gemeenten verwacht niet of nauwelijks problemen (33%) of geeft aan (39%), dat de effecten beperkt zijn en vooral samenhangen met vertragingen in het traject van de vergunningverlening. Vaak wordt in dit verband gewezen op de lange tijd dat het Aerius-model ‘uit de lucht’ is geweest, waardoor de benodigde onderbouwingen en (aanvullende) berekeningen voor tal van woningbouwprojecten vertraging heeft opgelopen.

Van de overige gemeenten verwacht een kleine 20% wel behoorlijke gevolgen te ondervinden van de huidige stikstofproblematiek. Enkele gemeenten (9%) geven aan nog geen goed beeld te hebben van de ‘PAS-effecten’ op de woningbouw.

Kortom, de effecten van de ‘stikstofproblematiek’ op de woningbouw in Brabant lijken (vooralsnog) vrij beperkt te zijn, al zullen er (straks) in de woningbouwstatistieken ongetwijfeld sporen van de PAS-perikelen zichtbaar blijven.

De prijzen van bestaande koopwoningen liggen in onze provincie inmiddels weer (1,8%) boven het ‘topniveau’ van het derde kwartaal van 2008. In dat jaar diende de kredietcrisis zich aan en werd het (voorlopige) hoogtepunt van de huizenprijzen bereikt. Daarna daalden de prijzen fors, met eind 2013 als dieptepunt voor Brabant. Koopwoningen waren op dat moment 22,5% lager geprijsd dan ‘de top’ in 2008.

De prijsontwikkeling in Brabant blijft wat achter op die in Nederland als geheel. Dat heeft te maken met verschillen in de samenstelling van de woningvoorraad. Zo kent Brabant bijvoorbeeld een groter aandeel vrijstaande woningen, die in het algemeen een minder sterk prijsherstel kennen.

In 2018 lag de bevolkingsgroei in Brabant (+16.500) op het hoogste niveau sinds de millenniumwisseling. Positieve migratiesaldi bepalen steeds meer de groei. De natuurlijke aanwas – het verschil tussen geboorte en sterfte – was met +350 daarentegen niet eerder op zo laag. Brabant kent de laatste jaren (2017 en 2018) weer een duidelijke plus in het binnenlands migratiesaldo. Voor de recente bevolkingstoename zijn echter vooral de buitenlandse migratiesaldi bepalend, vanaf 2015 voor meer dan 80%. De vluchtelingencrisis (2015/2016) en de komst van arbeidsmigranten, kenniswerkers en buitenlandse studenten verklaren dit beeld.

Gegevens over de eerste 9 maanden van 2019 laten zien, dat de bevolkingsgroei in Brabant (vooralsnog) verder toeneemt, richting een groei van 20.000 inwoners. Voor dergelijke hoge groeicijfers moeten we terug tot 1980 (en eerdere jaren).

In Brabant zijn er (anno 2019) plannen voor de bouw van in totaal zo’n 125.000 woningen. Hiervan zijn ca. 115.000 woningen (92%) voorzien voor de periode 2019 t/m 2028. Hiermee staat de ‘indicator totale plancapaciteit’ voor die tienjaarsperiode op 112%. Kwantitatief zijn er dus genoeg plannen voor de benodigde woningbouw (ruim 102.000), al zijn er wel regionale verschillen. Voor de eerstkomende vijf jaren is een belangrijk deel (88%) van de benodigde plancapaciteit ook al hard.

Voor voortgang van de woningbouw is het essentieel dat er voor de korte termijn steeds voldoende harde plannen zijn. Plannen voor woningen op geschikte plekken die aansluiten op de actuele vraag. Voor de middellange en langere termijn is het juist van belang niet te veel van het toekomstige woningbouwprogramma vast te leggen in harde capaciteit, vooral niet als het gaat om nieuwe uitbreidingslocaties. De ervaring leert immers dat zich steeds weer nieuwe, vaak onvoorziene inbreidingsmogelijkheden, binnenstedelijke transformatieopgaven en leegstandsvraagstukken aandienen. Met een flexibel planaanbod kan bovendien gemakkelijker worden meebewogen met veranderingen in de vraag. Onzekerheden rond demografische, economische en woningbehoefteontwikkelingen vragen om een adaptieve strategie en om een gevarieerd planaanbod met aandacht voor de betaalbaarheid, een gezonde mix van huur en koop in verschillende prijssegmenten en met volop ruimte voor nieuwe woonvormen

In de Brabantse Agenda Wonen zijn realisme en flexibiliteit in de woningbouwplanning en -programmering belangrijke onderwerpen. Het zijn voorwaarden om ook in de (nabije) toekomst in te kunnen spelen op de dynamiek op de woningmarkt, veranderende woonwensen en nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen.

Van het totale planaanbod voor woningbouw in Brabant heeft 64% betrekking op een binnenstedelijke locatie. Voor de korte termijn (2019 t/m 2023) is liefst 69% van de plancapaciteit voorzien op een inbreidingslocatie. Tussen 2010 en 2019 is van de feitelijke nieuwbouw 71% op inbreidingslocaties gerealiseerd.

Op korte termijn ligt het aandeel ‘inbreiden’ in het planaanbod beduidend hoger dan op de langere termijn. Dat komt omdat veel van de toekomstige inbreidings-, herstructurerings- en transformatielocaties nu nog niet bekend zijn en zich moeilijk laten plannen. Nieuwe binnenstedelijke mogelijkheden doen zich echter ook in de (nabije) toekomst voor; het zijn structurele opgaven. Juist ook om goed op deze kansen in te kunnen spelen is ruimte en flexibiliteit in woningbouwplanning en -programmering nodig.

Vooral in de grote steden (B5) is de laatste jaren veel gebouwd op binnenstedelijke locaties. Daar is ook de eerstkomende vijf jaren een groot deel (bijna 80%) van de woningbouw voorzien op een inbreidingslocaties. Met een inbreidingspercentage van 73% doen de middelgrote steden (M7) daar overigens niet veel voor onder.

Zoals aangegeven in onze Brabantse Agenda Wonen is het binnen een duurzaam verstedelijkingsbeleid van belang om het woningbouwprogramma – nu het nog kan en er de komende jaren nog een flinke bouwopgave ligt – optimaal in te zetten op binnenstedelijke (transformatie)locaties en voor het herbestemmen van leegstaand vastgoed.