Kwartaal beeld Woningmarkt Noord-Brabant

Actuele ontwikkelingen van ‘bevolking, bouwen en wonen’ in Brabant; 10 beelden met de stand van zaken tot en met het 1e kwartaal van 2020.

Hoe staat de woningmarkt in Brabant ervoor en hoe ontwikkelt onze bevolking zich? Actuele (kwartaal)gegevens uit onze ‘Monitor bevolking en wonen’ zijn samengevat in deze publicatie. Ieder kwartaal verschijnt een update met de laatste stand van zaken; voor een snelle en actuele blik op de bevolkingsontwikkelingen, het aantal in aanbouw genomen woningen, de groei van de woningvoorraad, het planaanbod voor woningbouw en andere wetenswaardigheden over de woningmarkt in Brabant.

Meer achtergrondinformatie, definities en uitleg bij de kwartaalbeelden vindt u in de ‘Monitor bevolking en wonen’ op onze provinciale website. In deze monitor - een Excel-bestand - staan ook gegevens en ‘scores’ voor elk van de gemeenten en tal van (sub)regionale indelingen, waaronder de grote steden (B5) en de middelgrote steden (M7).

1. Corona tempert sterke bevolkingsgroei van de laatste jaren

image

In 2019 nam de Brabantse bevolking met 18.600 inwoners toe. Dat is – op het jaar 2000 na – het hoogste niveau in de eerste twee decennia van dit millennium. Positieve migratiesaldi bepalen hierbij steeds meer de groei. De natuurlijke aanwas – het verschil tussen geboorte en sterfte – lag in 2019 op +500, vrijwel gelijk aan het niveau van 2018. Niet eerder in de naoorlogse periode lagen de geboorteoverschotten zo laag. Daarentegen kent Brabant de laatste jaren weer een duidelijk ‘plusje’ in het binnenlands migratiesaldo. Voor de recente bevolkingstoename zijn echter vooral de buitenlandse migratiesaldi bepalend, vanaf 2015 voor bijna 85%. Het buitenlands migratiesaldo is vorig jaar uitgekomen op +15.500, een niveau dat – gemeten vanaf 1950 – niet eerder zo hoog lag. Vooral de laatste jaren is het buitenlands migratiesaldo sterk toegenomen. De vluchtelingencrisis (2015/2016) en de komst van arbeidsmigranten, kenniswerkers en buitenlandse studenten verklaren dit beeld. Wat 2020 betreft lijkt het beeld onder invloed van ‘corona’ (sterk) om te slaan. Zo kent Brabant in de eerste 4 maanden van dit jaar een sterfteoverschot van ruim 3.000 personen en zijn ook de positieve binnen- en buitenlandse migratiesaldi sinds maart en (vooral) april sterk teruggelopen. Daarmee is de groei van de Brabantse bevolking in de maanden januari t/m april uitgekomen op slechts een kleine 1.000 personen.

2. Bouwtempo vasthouden!

image

Herstel van de woningbouw in Brabant is vanaf 2015 zichtbaar. De opwaartse lijn heeft zich doorgezet tot medio 2018. Vanaf begin 2017 werden er voor het eerst sinds lange tijd (2010) gemiddeld genomen weer (beduidend) meer dan 2.500 woningen per kwartaal in aanbouw genomen, oftewel meer dan 10.000 op jaarbasis. In de eerste 6 maanden van 2018 piekten ‘de scores’ rond de 3.500 woningen per kwartaal. Sindsdien liggen de aantallen in aanbouw genomen woningen echter weer wat lager, zo tussen de 2.500 en 3.000 per kwartaal. Gelet op de demografische ontwikkelingen (zie onder 1 in dit kwartaalbeeld) en de nog altijd flinke groei van het aantal huishoudens is het wel zaak dat het bouwtempo ook de eerstkomende jaren op peil blijft. De gemiddelde score over de laatste 8 kwartalen – 2.750 in aanbouw genomen woningen – kan hierbij als graadmeter worden aangehouden. Versnelling van de woningbouw en vervolgens vasthouden van het benodigde bouwtempo is een belangrijke doelstelling van de Brabantse Agenda Wonen.

Wat ‘stikstof’ betreft, lijken de effecten op de woningbouw in Brabant (vooralsnog) vrij beperkt te zijn. Bij beeld 7, waarin de (recente) ontwikkelingen van het aantal afgegeven bouwvergunningen zijn geschetst, gaan we hier uitvoeriger op in.

De (omvang van de) effecten van ‘corona’ op de woningmarkt en het bouwtempo zijn op dit moment nog lastig in te schatten (zie ook de toelichting bij beeld 3).

3. Groei woningvoorraad flink toegenomen

image

De groei van de woningvoorraad is de laatste jaren flink toegenomen in Brabant. Lag deze groei in 2015 nog op slechts 6.700 woningen – het dieptepunt van de financieel-economische crisis – vanaf 2017 liggen de jaarlijkse groeicijfers weer rond of zelfs boven de 12.000. CBS-gegevens over 2019 laten een groei zien van ca. 11.800 woningen. Voor vergelijkbare groeicijfers moeten we terug tot eind jaren '90. Naast de toegenomen nieuwbouw speelt, met name in de (grotere) steden, ook het aantal 'toevoegingen anderszins' een rol, zoals het herbestemmen naar woonruimte van leegstaand kantoor-, winkel- en ander vastgoed. In 2020 wordt – op basis van het aantal woningen dat de afgelopen periode in aanbouw is genomen (zie beeld 2) – eveneens een voorraadgroei verwacht van zo’n 12.000 woningen, vergelijkbaar met ‘de scores’ van de laatste 3 jaren.

Corona en woningbouw in Brabant

Wat opleveringen betreft wordt 2020 dus nog een goed bouwjaar. In termen van de (opgeleverde) woningbouwproductie zullen – afhankelijk van de duur van de ‘coronacrisis’, de financieel-economische gevolgen en de invloed hiervan op het consumentenvertrouwen en de (particuliere en zakelijke) investeringsmogelijkheden – de ‘corona-effecten’ pas (goed) zichtbaar worden in de kwartaal- en maandstatistieken vanaf (begin) 2021. In andere statistieken zullen ‘corona-effecten’ al wel eerder terug te vinden zijn, zoals in de afgegeven bouwvergunningen (beeld 7) en het aantal woningen dat de eerstkomende tijd in aanbouw wordt genomen (beeld 2). Gegevens hierover publiceren wij ieder kwartaal in dit kwartaalbeeld en in onze ‘Monitor bevolking en wonen’ En uiteraard zullen wij via ons bestuurlijk en ambtelijk netwerk en de ‘thermometers’ die wij hiertoe hebben uitstaan in onze provincie voortdurend monitoren of en in welke mate de voorbereiding van woningbouwplannen, de vergunningverlening en ‘start bouw’ vertragingen oplopen of stil komen te vallen.

Al met al is het op dit moment nog niet mogelijk een goed beeld te schetsen van wat ‘corona’ de komende tijd gaat betekenen voor de woningmarkt en de woningbouw in onze provincie.

4. Brabant ‘scoort’ bovengemiddeld

image

Vergeleken met de andere provincies kent Brabant een duidelijk bovengemiddelde groei van de woningvoorraad. Onze provincie was tot medio 2019 koploper, maar recentelijk is Flevoland, dat de laatste (2) jaren de hoogste groeicijfers laat zien, Brabant voorbijgestoken. CBS-gegevens laten zien dat de woningvoorraad in onze provincie vanaf 2012 gegroeid is met 8,8%. Met een groei van 9,2% ligt Flevoland daar iets boven. Ook in Utrecht, Gelderland en Noord-Holland liggen de groeicijfers boven het landelijk gemiddelde (7,1%).

5. Woningbouwaantallen iets boven de provinciale ramingen

De provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose (2017) laat zien dat de woningvoorraad de eerstkomende tijd jaarlijks met zo'n 11.500 woningen moet toenemen. De bouwindicator zet per jaar de tot en met 2019 gerealiseerde en de in 2020 verwachte groei van de woningvoorraad af tegen de in dat jaar geldende prognoseaantallen. Deze indicator laat vanaf 2018 ‘een score’ zien van boven de 100. Dit betekent dat in 2018 (6%) en 2019 (8%) en naar verwachting ook in 2020 (9%), de toename van de woningvoorraad boven de provinciale ramingen uitkomt. Met deze hogere scores zien we de lijn van de ‘bouwindicator – lange termijn’ sinds 2017 ook weer wat oplopen.

Overigens valt de bevolkingsgroei vandaag de dag wel wat hoger uit dan geprognotiseerd in 2017. Dit komt vooral door de hoger dan geraamde binnen- en (vooral) buitenlandse migratiesaldi. In lijn hiermee zal het bouwtempo de eerstkomende jaren zeer waarschijnlijk hoger komen te liggen, al zal ‘corona’ – zeker op korte termijn – sterk van invloed zijn op de demografische ontwikkelingen en m.n. op (de afname van) de buitenlandse migratie (zie ook beeld 1). In onze eerstvolgende provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose worden deze recente demografische ontwikkelingen meegenomen in de vooruitberekeningen. Deze prognose wordt naar verwachting in kort na de zomer (september) gepubliceerd.

6. Bijna 50.000 woningen erbij in vier jaar

Voor Brabant wordt een groei van de woningvoorraad verwacht van 48.500 woningen in de periode 2017 t/m 2020. Hiermee staat de ‘bouwindicator 2021 - korte termijn’ op 103. Dit betekent dat de verwachte groei van de Brabantse woningvoorraad in die periode 3% hoger ligt dan de vooruitberekeningen in onze provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose. Vooral in West-Brabant blijft de voorraadgroei achter (bijna 20%) bij de prognoses. Gemeten over een langere periode – 2005 t/m 2020 – zijn de regionale verschillen minder groot. De ‘bouwindicator 2021 – lange termijn’ staat voor Brabant op 82. Oftewel, 82% van de vooruit berekende groei wordt in die periode ook gerealiseerd. Dat is een verwachte groei van 150.000 woningen, terwijl de prognoses een groei van bijna 183.000 woningen becijferden voor 2005 t/m 2020.

7. Recente afname bouwvergunningen

Het aantal nieuw te bouwen woningen waarvoor een bouwvergunning is verleend, bereikte in 2013 het dieptepunt (4.200 woningen). Daarna is het aantal bouwvergunningen weer flink toegenomen, tot 10.800 woningen in 2017. In 2018 is de bouw van 10.600 woningen vergund. In 2019 is dat aantal teruggelopen tot 9.000. De licht dalende lijn heeft zich in het eerste kwartaal van 2020 doorgezet; 1.800 afgegeven bouwvergunningen tegenover 2.000 in het eerste kwartaal van 2019). Al met al werden er vanaf 2017 in Brabant gemiddeld genomen zo’n 2.500 bouwvergunningen afgegeven per kwartaal. In 2019 en de eerste drie maanden van 2020 ligt dat kwartaalgemiddelde op ca. 2.150. Bij het (licht) teruglopende aantal bouwvergunningen speelt mogelijk ook de ‘stikstofproblematiek’ een rol.

Stikstof en woningbouw in Brabant

Uit een ‘quick-scan’ die de provincie in het najaar van 2019 heeft uitgevoerd, blijkt dat van alle woningbouwplannen in Brabant – van klein tot groot – voor de eerstkomende (5) jaren zo’n 55% op relatief korte afstand ligt van een Natura 2000-gebied (met ca. 65% van de woningen). Hierbij is gekeken naar een combinatie van afstand en omvang van het plan. Vertaald naar de eerstkomende 12 maanden zou het dan gaan om ca. 230 plannen, met in totaal zo’n 8.000 woningen. Daarnaast heeft de provincie eind 2019 bij alle Brabantse gemeenten (100% respons) een inventarisatie uitgevoerd naar de effecten van het ‘stikstofdossier’ op de voortgang van de woningbouw. Deze inventarisatie laat in grote lijnen zien, dat – nu er met de nieuwe Aerius-tool vanaf medio september 2019 weer stikstofberekeningen kunnen worden uitgevoerd – veel van de woningbouwplannen vergund kunnen worden en dus door kunnen gaan. Ruim driekwart van de gemeenten (77%) verwacht niet of nauwelijks problemen (32%) of geeft aan (45%), dat de effecten beperkt zijn en vooral samenhangen met vertragingen in het traject van de vergunningverlening. Vaak wordt in dit verband gewezen op de lange tijd dat het Aerius-model ‘uit de lucht’ is geweest, waardoor de benodigde onderbouwing en (aanvullende) berekeningen voor tal van woningbouwprojecten vertraging hebben opgelopen. 23% verwacht wel de nodige gevolgen te ondervinden van de huidige stikstofproblematiek. Overigens mag worden verwacht, dat de ‘100 km-maatregel’ in Brabant de nodige ‘stikstofruimte’ gaat opleveren. Hiermee zullen ook de woningbouwprojecten, waarvoor op korte termijn in verband met stikstofdepositie een vergunningaanvraag in het kader van de Wet natuurbescherming (Wnb) zal worden ingediend, grotendeels kunnen worden vergund en gerealiseerd. De komende tijd kan dan ook volop ingezet worden op het op peil houden van de vergunningverlening en het vasthouden van een stevig bouwtempo! Kortom, de effecten van de stikstofproblematiek op de woningbouw in Brabant lijken vrij beperkt te zijn, al zullen er (straks) in de woningbouwstatistieken ongetwijfeld wel wat sporen van de ‘stikstof-perikelen’ zichtbaar blijven.

8. Huizenprijzen hoger dan voor de kredietcrisis

De prijzen van bestaande koopwoningen liggen in onze provincie inmiddels weer ruim (5,5%) boven het ‘topniveau’ van het derde kwartaal van 2008. In dat jaar diende de kredietcrisis zich aan en werd het (voorlopige) hoogtepunt van de huizenprijzen bereikt. Daarna daalden de prijzen fors, met eind 2013 als dieptepunt voor Brabant. Koopwoningen waren op dat moment 22,5% lager geprijsd dan ‘de top’ in 2008. De prijsontwikkeling in Brabant blijft wel wat achter op die in Nederland als geheel. Dat heeft te maken met verschillen in de samenstelling van de woningvoorraad. Zo kent Brabant bijvoorbeeld een groter aandeel vrijstaande woningen, die in het algemeen een minder sterk prijsherstel kennen.

9. Plannen genoeg!

In Brabant zijn er (anno 2019) plannen voor de bouw van in totaal zo’n 125.000 woningen. Tweederde hiervan (81.500 woningen) is voorzien voor de eerstkomende jaren (2019 t/m 2023). De ‘indicator totale plancapaciteit’ – die het planaanbod afzet tegen de vooruitberekende woningbehoefte vanuit de provinciale prognose (uit 2017) – staat hiermee voor die vijfjaarsperiode op liefst 142%. En een groot deel van dit planaanbod is ook al hard. Wel zijn er regionale verschillen. Kwantitatief gezien zijn er voor de korte termijn – Brabant-breed gemeten – (ruim) voldoende plannen voor de benodigde woningbouwproductie. Ook als al rekening wordt gehouden met de naar verwachting (beduidend) hogere woningbouwaantallen, nodig om in te kunnen spelen op de recente sterkere bevolkingsgroei (zie onder 1). Voor de wat langere termijn zal aanvullende plancapaciteit moeten worden gevonden. Dit betekent ook dat het planaanbod van 125.000 woningen (anno 2019), dat volgens de vigerende prognose zou kunnen voorzien in de Brabantse woningbehoefte tot iets voorbij 2030, hoogstwaarschijnlijk al voor 2030 geheel zal moeten worden aangesproken. Voor voortgang van de woningbouw is het essentieel dat er voor de korte termijn steeds voldoende harde plannen zijn. Plannen voor woningen op geschikte plekken die aansluiten op de actuele vraag. Voor de middellange en langere termijn is het juist van belang niet te veel van het toekomstige woningbouwprogramma vast te leggen in harde capaciteit, vooral niet als het gaat om nieuwe uitbreidingslocaties. De ervaring leert immers dat zich steeds weer nieuwe, vaak onvoorziene inbreidingsmogelijkheden, binnenstedelijke transformatieopgaven en leegstandsvraagstukken aandienen. Met een flexibel planaanbod kan bovendien gemakkelijker worden meebewogen met veranderingen in de vraag. Onzekerheden rond demografische, economische en woningbehoefteontwikkelingen vragen om een adaptieve strategie en om een gevarieerd planaanbod met aandacht voor de betaalbaarheid, een gezonde mix van huur en koop in verschillende prijssegmenten en met volop ruimte voor nieuwe woonvormen In de Brabantse Agenda Wonen zijn realisme en flexibiliteit in de woningbouwplanning en -programmering belangrijke onderwerpen. Het zijn voorwaarden om ook in de (nabije) toekomst in te kunnen spelen op de dynamiek op de woningmarkt, veranderende woonwensen en nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen.

10. Veel woningbouw op binnenstedelijke locaties

Van het totale planaanbod voor woningbouw in Brabant heeft 64% betrekking op een binnenstedelijke locatie. Voor de korte termijn (2019 t/m 2023) is liefst 69% van de plancapaciteit voorzien op een inbreidingslocatie. Tussen 2010 en 2019 is van de feitelijke nieuwbouw 71% op inbreidingslocaties gerealiseerd. Op korte termijn ligt het aandeel ‘inbreiden’ in het planaanbod beduidend hoger dan op langere termijn. Dat komt omdat veel van de toekomstige inbreidings-, herstructurerings- en transformatielocaties nu nog niet bekend zijn en zich ook moeilijk laten plannen. Bij uitbreidingslocaties ligt dat vaak anders. Nieuwe binnenstedelijke mogelijkheden doen zich echter ook in de (nabije) toekomst voor; het zijn structurele opgaven. Juist ook om goed op deze kansen in te kunnen spelen is ruimte en flexibiliteit in woningbouwplanning en -programmering nodig. Vooral in de grote steden (B5) is de laatste jaren veel gebouwd op binnenstedelijke locaties. Daar is ook de eerstkomende vijf jaren een groot deel (bijna 80%) van de woningbouw voorzien op inbreidingslocaties. Met een inbreidingspercentage van 73% doen de middelgrote steden (M7) daar overigens niet veel voor onder. Zoals aangegeven in onze Brabantse Agenda Wonen is het binnen een duurzaam verstedelijkingsbeleid van belang om het woningbouwprogramma – zeker ook nu er de komende jaren nog een flinke bouwopgave ligt – optimaal in te (blijven) zetten op binnenstedelijke (transformatie)locaties en voor het herbestemmen van leegstaand vastgoed.