Kwartaal beeld Woningmarkt Noord-Brabant

Actuele ontwikkelingen van ‘bevolking, bouwen en wonen’ in Brabant; 10 beelden met de stand van zaken tot en met het 4e kwartaal van 2020.

Hoe staat de woningmarkt in Brabant ervoor en hoe ontwikkelt onze bevolking zich? Actuele (kwartaal)gegevens uit onze ‘Monitor bevolking en wonen’ zijn samengevat in deze publicatie. Ieder kwartaal verschijnt een update met de laatste stand van zaken; voor een snelle en actuele blik op de bevolkingsontwikkelingen, het aantal in aanbouw genomen woningen, de groei van de woningvoorraad, het planaanbod voor woningbouw en andere wetenswaardigheden over de woningmarkt in Brabant.

Meer achtergrondinformatie, definities en uitleg bij de kwartaalbeelden vindt u in de ‘Monitor bevolking en wonen’ op onze provinciale website. In deze monitor - een Excel-bestand - staan ook gegevens en ‘scores’ voor elk van de gemeenten en tal van (sub)regionale indelingen, waaronder de grote steden (B5) en de middelgrote steden (M7).

1. Corona tempert sterke bevolkingsgroei van de laatste jaren

image

Vorig jaar (2020) nam de Brabantse bevolking met 10.900 inwoners toe. Daarmee ligt de groei beduidend onder het niveau van de laatste jaren. Ten opzichte van 2019, toen de bevolking met ruim 18.000 personen toenam en de groei – op het jaar 2000 na – ook het hoogste niveau van de laatste 20 jaar bereikte, lag de bevolkingsaanwas ruim 40% lager. Als gevolg van ‘corona’ is de bevolkingsgroei duidelijk getemperd. Zo kende Brabant in 2020 voor de allereerste keer een sterfteoverschot en lagen de binnen- en buitenlandse migratiesaldi eveneens op een lager niveau dan in 2019. Wat de bevolkingsgroei betreft bepalen positieve migratiesaldi de laatste jaren meer en meer het beeld. De natuurlijke aanwas – het verschil tussen geboorte en sterfte – is de laatste jaren de ‘nullijn’ immers meer en meer genaderd en is er in 2020 onder invloed van ‘corona’ voor het eerst en meteen ook behoorlijk onder komen te liggen. Tegenover 23.300 geboorten stonden vorig jaar 26.500 sterfgevallen, oftewel een sterfteoverschot van 3.200. Het aantal sterfgevallen lag daarmee zo’n 4.000 (bijna 20%) hoger dan het gemiddelde van de laatste vijf jaar (2015 t/m 2019: ca. 22.500 per jaar). Niet eerder lag de natuurlijke aanwas – met -3.200 was er in 2020 sprake van een natuurlijke afname – op een dergelijk laag niveau. Het beeld van een natuurlijke afname van de bevolking (meer sterfte dan geboorte) kenmerkte vorig jaar de demografische ontwikkelingen vrijwel overal in Brabant. Liefst 54 van de 62 gemeenten in onze provincie (bijna 90%) kenden in 2020 een sterfteoverschot. Omdat vrijwel alle gemeenten wel een positief migratiesaldo lieten zien, bleef een afname van de (totale) bevolkingsomvang beperkt tot 7 gemeenten (11%). Meer specifieke gegevens over de bevolkingsgroei per gemeente zijn terug te vinden in onze ‘Monitor bevolking en wonen’, eveneens te vinden op onze provinciale website. De (duidelijke) ‘plus’ in het binnenlands migratiesaldo van de laatste jaren is in 2020 teruggezakt naar nul. Vorig jaar zijn er dus net zoveel mensen uit Brabant vertrokken, dan er vanuit andere delen van ons land naar onze provincie zijn verhuisd. Een sterfteoverschot samen met een ‘nulsaldo’ voor de binnenlandse migratie betekent, dat de bevolkingsgroei in 2020 (meer dan) volledig op het conto is gekomen van de buitenlandse migratie, hoewel ook het buitenlandse saldo vorig jaar (+14.100) onder invloed van diverse coronamaatregelen iets lager lag dan in het ‘topjaar’ 2019 (15.100). Al langere tijd zijn vooral de buitenlandse migratiesaldi bepalend voor de bevolkingsgroei, vanaf 2015 voor ruim 90%. Vooral de laatste jaren is het buitenlands migratiesaldo sterk toegenomen. De vluchtelingencrisis (2015/2016) en de komst van arbeidsmigranten, kenniswerkers en buitenlandse studenten verklaren dit beeld. De buitenlandse migratiesaldi liggen de laatste jaren op een niveau dat – gemeten vanaf 1950 – niet eerder zo hoog lag.

2. Bouwtempo vasthouden!

image

In Brabant is herstel van de woningbouw sinds 2015 duidelijk zichtbaar. Vanaf begin 2017 werden er voor het eerst sinds lange tijd (2010) gemiddeld genomen weer (beduidend) meer dan 2.500 woningen per kwartaal in aanbouw genomen, oftewel meer dan 10.000 op jaarbasis. In de eerste 6 maanden van 2018 piekten ‘de scores’ rond de 3.500 woningen per kwartaal. Sindsdien liggen de aantallen in aanbouw genomen woningen steeds zo tussen de 2.500 en (iets meer dan) 3.000 per kwartaal. Vorig jaar (2020) zijn er ruim 12.300 woningen in aanbouw genomen, 11% meer dan het jaar ervoor. Gelet op de demografische ontwikkelingen, de nog altijd flinke groei van het aantal huishoudens en om het bestaande woningtekort in Brabant terug te dringen, is het zaak dat het bouwtempo ook de eerstkomende jaren (ten minste) op peil blijft. De gemiddelde kwartaalscore over de afgelopen 3,5 jaar – steeds zo rond de 3.000 in aanbouw genomen woningen – kan hierbij als graadmeter worden aangehouden. Ook de nieuwe provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose (sept. 2020) laat zien, dat Brabant nog een flinke bouwopgave wacht, met een sterk accent op de eerstkomende 10 tot 15 jaar. Een groot deel van de voorraadgroei – bijna 160.000 woningen, oftewel driekwart van de opgave tot 2050 (220.000) – zal voor 2035 moeten worden gerealiseerd. En zo’n 120.000 woningen al voor 2030. De eerstkomende 10 jaar zullen er in onze provincie gemiddeld jaarlijks dus zo’n 12 duizend woningen (netto) aan de voorraad moeten worden toegevoegd, vergelijkbaar met de ‘scores’ van de laatste jaren, al zal de groei zeker op korte termijn wel wat hoger moeten liggen (zie beeld 3). Versnelling van de woningbouw en vervolgens vasthouden van het benodigde bouwtempo is een belangrijke doelstelling van de Brabantse Agenda Wonen. Wat ‘stikstof’ betreft, lijken de effecten op de woningbouw in Brabant (vooralsnog) vrij beperkt te zijn. Bij beeld 7, waarin de (recente) ontwikkelingen van het aantal afgegeven bouwvergunningen zijn geschetst, gaan we hier verder op in. De (omvang van de) effecten van ‘corona’ op de woningmarkt en het bouwtempo lijken, hoewel lastig om in te schatten, beperkt te zijn (zie ook de toelichting bij beeld 3).

3. Groei woningvoorraad door 'corona' iets lager in 2020

image

De groei van de woningvoorraad is de laatste jaren flink toegenomen in Brabant. Lag deze groei in 2015 nog op slechts 6.700 woningen (het dieptepunt van de kredietcrisis), vanaf 2017 liggen de jaarlijkse groeicijfers weer rond of zelfs boven de 12.000. In 2020 is de voorraadgroei echter weer wat teruggevallen, tot 10.800 woningen. Dat zijn 1.000 woningen minder dan in 2019 (11.800). Al met al moeten we voor een vergelijkbare reeks van jaren met dergelijke groeicijfers terug tot eind jaren '90. Naast de toegenomen nieuwbouw speelt, met name in de (grotere) steden, ook het aantal 'toevoegingen anderszins' een rol, zoals het herbestemmen naar woonruimte van leegstaand kantoor-, winkel- en ander vastgoed. Lag – zoals aangegeven – de groei in 2020 op en kleine 11.000 woningen, op basis van het aantal eerder in aanbouw genomen woningen (beeld 2) was op bijna 12.000 woningen gerekend. Het verschil kan voor een belangrijk deel worden verklaard door ‘corona-effecten’, waardoor verschillende bouwprojecten vertraging hebben opgelopen, zij het in de meeste gevallen beperkt. Zo was bijvoorbeeld de aanvoer van bouwmaterialen door grensbeperkingen lastiger en was de arbeidsbezetting soms minder door de quarantainemaatregelen. Hierdoor is een deel van de woningen – geschat wordt een kleine 10% – dus niet in 2020 opgeleverd, maar zullen ze in 2021 in de boeken komen. Een eerste indicatie hiervoor kan al gevonden worden in de maandstatistiek over jl. januari, toen er in Brabant liefst 1.500 woningen aan de voorraad werden toegevoegd, meer dan het dubbele van hetgeen de laatste jaren gemiddeld genomen in de maand januari steeds is opgeleverd.

Corona en woningbouw in Brabant

Wat opleveringen betreft lijken de ‘coronajaren’ 2020 en 2021 bij elkaar genomen goede bouwjaren te worden, met een voorraadgroei van in totaal zo’n 23.500 woningen (in twee jaar tijd). In termen van de opgeleverde woningbouwproductie zullen – afhankelijk van de duur van de ‘coronacrisis’, de financieel-economische gevolgen, de effecten op de werkgelegenheid en de invloed hiervan op het consumentenvertrouwen en de (particuliere en zakelijke) investeringsmogelijkheden – eventuele ‘corona-effecten’ pas zichtbaar worden in de kwartaal- en maandstatistieken vanaf eind 2021, begin 2022. In andere statistieken zullen ‘corona-effecten’ mogelijk al wel eerder terug te zien zijn, zoals in het aantal afgegeven bouwvergunningen (beeld 7) en het aantal woningen dat de komende tijd in aanbouw wordt genomen (beeld 2), al is tot op heden in deze statistieken nog amper een spoor van ‘corona’ te vinden. Gegevens hierover publiceren wij om de drie maanden in dit kwartaalbeeld en (uitgebreider) in onze ‘Monitor bevolking en wonen’. En uiteraard zal via het bestuurlijk en ambtelijk netwerk en de ‘thermometers’ die hiertoe uitstaan in onze provincie, voortdurend worden gemonitord of en in welke mate de voorbereiding van woningbouwplannen, de vergunningverlening en ‘start bouw’ vertragingen oplopen of stil komen te vallen. Hoewel het lastig blijft om (goed) in te schatten wat ‘corona’ de komende tijd nog gaat betekenen voor de woningmarkt en woningbouw in onze provincie, lijken die effecten (vooralsnog) zeer beperkt te zijn.

4. Brabant ‘scoort’ bovengemiddeld

image

Vergeleken met de andere provincies kent Brabant een bovengemiddelde groei van de woningvoorraad. Onze provincie was tot medio 2019 koploper, maar recentelijk zijn Flevoland en Utrecht, die de laatste (2) jaren de hoogste groeicijfers laten zien, Brabant voorbijgestoken. CBS-gegevens laten zien dat de woningvoorraad in onze provincie vanaf 2012 gegroeid is met 9,6%. Met een groei van 10,5%, respectievelijk 9,7% liggen Flevoland en Utrecht daar iets boven. Ook in Gelderland en Noord-Holland liggen de groeicijfers boven het landelijk gemiddelde (7,8%).

5. Woningbouwaantallen iets boven de provinciale ramingen

Onze recente provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose (sept. 2020) laat zien dat de woningvoorraad in Brabant tot 2030 jaarlijks met zo'n 12.000 woningen moet toenemen, met in de eerstkomende vijf jaar (2021 t/m 2025) een benodigde groei van gemiddeld genomen zo rond de 13.000 woningen per jaar. De bouwindicator zet per jaar de tot en met 2020 gerealiseerde en de in 2021 verwachte groei van de woningvoorraad af tegen de voor dat jaar vooruit berekende prognoseaantallen. Deze indicator laat vanaf 2018 ‘een score’ zien van boven de 100. Dit betekent dat in 2018 (6%), 2019 (7%), 2020 (1%) en naar verwachting ook in 2021 (4%), de toename van de woningvoorraad boven de provinciale ramingen uitkomt. Met deze hogere scores zien we de lijn van de ‘bouwindicator – lange termijn’ sinds 2017 ook weer oplopen.

6. 23,5 duizend woningen erbij in twee jaar tijd (2020 en 2021)

Voor Brabant wordt over de jaren 2020 en 2021 een groei van de woningvoorraad verwacht van in totaal bijna 23.500 woningen. Hiermee staat de ‘bouwindicator 2022 - korte termijn’ op 103. Dit betekent dat de verwachte groei van de Brabantse woningvoorraad in die periode 3% hoger ligt dan de vooruitberekeningen in onze provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose (sept. 2020). Vooral in Noordoost-Brabant, in de (suburbane) gemeenten rond de grote en middelgrote steden en in het landelijk gebied liggen ‘de scores’ boven de prognose-aantallen. Gemeten over een langere periode – 2005 t/m 2021 – zijn de regionale verschillen minder groot. De ‘bouwindicator 2022 – lange termijn’ staat voor Brabant op 83. Oftewel, 83% van de vooruit berekende groei wordt in die periode ook gerealiseerd. Dat is een verwachte groei van ca. 161.500 woningen, terwijl de prognoses een groei van zo’n 195.000 woningen becijferden voor de jaren 2005 t/m 2021.

7. Toename aantal bouwvergunningen in 2020

Het aantal nieuw te bouwen woningen waarvoor een bouwvergunning is verleend, bereikte in 2013 het dieptepunt (4.200 woningen). Daarna is het aantal bouwvergunningen weer flink toegenomen, tot bijna 11.000 woningen in 2017 en 2018. Een aantal dat in 2019 is teruggelopen tot 9.000. In 2020 zijn er echter weer meer vergunningen afgegeven; 10.600, 17% meer dan in 2019. Al met al werden er vanaf 2017 in Brabant gemiddeld genomen steeds zo’n 2.500 bouwvergunningen afgegeven per kwartaal. In 2020 ligt dat kwartaalgemiddelde met 2.650 iets hoger. De effecten van de stikstofproblematiek op de woningbouw in Brabant lijken (vooralsnog) vrij beperkt te zijn.

Stikstof en woningbouw in Brabant

Eind 2019/begin 2020 heeft de provincie bij alle Brabantse gemeenten (100% respons) een inventarisatie uitgevoerd naar de effecten van ‘stikstof’ op de voortgang van de woningbouw. Deze inventarisatie laat in grote lijnen zien, dat op basis van de stikstofberekeningen met de ‘Aerius-tool’, veel van de woningbouwplannen vergund kunnen worden en dus door kunnen gaan (bijvoorbeeld omdat ze geen depositie hebben op Natura 2000-gebieden – kleinere projecten en/of projecten op grote(re) afstand van die gebieden – of door ‘intern te salderen’. Ruim driekwart van de gemeenten verwacht dan ook niet of nauwelijks problemen of geeft aan, dat de effecten beperkt zijn en vooral samenhangen met vertragingen in het traject van vergunningverlening (de benodigde onderbouwing en (aanvullende) berekeningen met het Aerius-model). De overige gemeenten gaven aan wel de nodige gevolgen te ondervinden of te verwachten, samenhangend met het ‘stikstofdossier’. Een recent (begin 2021) uitgevoerde quick-scan naar knelpunten op het vlak van de woningbouw(versnelling) heeft het beeld herbevestigd, dat ‘stikstof’ maar (zeer) beperkte invloed heeft op de realisatie van woningbouwplannen. Overigens leveren ook de getroffen bronmaatregelen (waaronder de ‘100 km.-maatregel’ van het Rijk) in Brabant de nodige ‘stikstofruimte’ op. Hiermee kunnen woningbouwprojecten, waarvoor in verband met stikstofdepositie een vergunningaanvraag in het kader van de Wet natuurbescherming (Wnb) wordt ingediend, grotendeels worden vergund en gerealiseerd. Dit heeft inmiddels al de nodige vruchten afgeworpen en zal ook de komende tijd nog volop ingezet worden om de vergunningverlening op peil te houden en zo ook bij te dragen om een stevig bouwtempo vast te houden. Samengevat heeft de Omgevingsdienst tot 1 maart jl. 34 vergunningaanvragen ontvangen, goed voor de bouw van ruim 4.000 woningen. Hiervan zijn inmiddels 19 aanvragen verleend (met in totaal ruim 2.000 woningen) en is van 5 aanvragen, die nog in behandeling zijn, de stikstofruimte in het stikstofregistratiesysteem gereserveerd. 3 aanvragen zijn ingetrokken of buiten behandeling gelaten. De overige 7 aanvragen zijn nog in behandeling, waarbij nog bekeken moet worden in hoeverre deze kunnen worden gehonoreerd.

8. Huizenprijzen hoger dan voor de kredietcrisis

Vandaag de dag liggen de prijzen van bestaande koopwoningen in onze provincie inmiddels weer ruimschoots – ruim 12% – boven het (eerdere) ‘topniveau’ in het derde kwartaal van 2008. In dat jaar diende de kredietcrisis zich aan en werd het (voorlopige) hoogtepunt van de huizenprijzen bereikt. Daarna daalden de prijzen fors, met eind 2013 als dieptepunt voor Brabant. Koopwoningen waren op dat moment 22,5% lager geprijsd dan ‘de top’ in 2008. Hoewel de prijzen gestaag zijn gestegen is de prijsontwikkeling in Brabant wel ietwat gematigder ten opzichte van die in Nederland als geheel. Dat heeft te maken met verschillen in samenstelling van de woningvoorraad. Zo kent Brabant bijvoorbeeld een groter aandeel vrijstaande woningen, die in het algemeen een iets minder sterk prijsherstel hebben gekend.

9. Plannen genoeg!

In Brabant zijn er (anno 2020) plannen voor de bouw van in totaal bijna 145.000 woningen. Zo’n tweederde hiervan (95.000 woningen) is voorzien voor de eerstkomende jaren (2020 t/m 2024). De ‘indicator totale plancapaciteit’ – die het planaanbod afzet tegen de vooruitberekende benodigde capaciteit vanuit de provinciale prognose (sept. 2020) – staat hiermee voor die vijfjaarsperiode op liefst 139%. En een groot deel van dit planaanbod is ook al hard. Wel zijn er regionale verschillen. Kwantitatief gezien zijn er voor de korte termijn – Brabant-breed gemeten – (ruim) voldoende plannen voor de benodigde woningbouwproductie. Het gaat er dan ook niet zo zeer om (nog) meer plannen op te stellen, het is – gelet op de woningbehoefte en de woningtekorten – veeleer zaak om bestaande plannen daadwerkelijk (en snel(ler)) tot uitvoering te brengen. Daar zal de eerstkomende jaren vooral het accent op moeten liggen. Ook voor de wat langere termijn (de tienjaarsperiode tot 2030) lijkt het planaanbod goeddeels te kunnen voorzien in de Brabantse woningbehoefte. Uitkomsten van de nieuwe provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose laten tussen 2020 en 2030 een (benodigde) groei van de woningvoorraad zien van bijna 120.000 woningen. Omdat er ook woningen worden gesloopt, is er voor vervangende nieuwbouw ook plancapaciteit nodig. Bij elkaar vraagt dit om een planaanbod voor de bouw van ruim 130.000 woningen, de komende 10 jaar. De totale plancapaciteit voor die periode omvat 132.000 woningen (101% van de benodigde capaciteit), waarvan 61.000 woningen gerekend kunnen worden tot de harde plancapaciteit. Dit laatste betekent, dat van de benodigde capaciteit tussen 2020 en 2030 al 47% is opgenomen in harde woningbouwplannen (en 77% voor de eerstkomende vijf jaar). Voor voortgang van de woningbouw is het essentieel dat er voor de korte termijn steeds voldoende harde plannen zijn. Door er van jaar op jaar steeds voor te zorgen dat er voor de eerstkomende 5 jaar (ruim) voldoende (harde) plannen zijn, kan de voortgang van de bouw worden gewaarborgd. Plannen voor woningen op geschikte plekken die aansluiten op de actuele vraag. Voor de middellange en langere termijn is het juist van belang niet te veel van het toekomstige woningbouwprogramma vast te leggen in harde plancapaciteit, vooral niet als het gaat om nieuwe uitbreidingslocaties. De ervaring leert immers dat zich steeds weer nieuwe, vaak onvoorziene inbreidingsmogelijkheden, binnenstedelijke transformatieopgaven en leegstandsvraagstukken aandienen. Met een flexibel planaanbod kan bovendien gemakkelijker worden meebewogen met veranderingen in de vraag. Onzekerheden rond demografische, economische en woningbehoefteontwikkelingen vragen om een adaptieve strategie en om een gevarieerd planaanbod met aandacht voor de betaalbaarheid, een gezonde mix van huur en koop in verschillende prijssegmenten en met volop ruimte voor nieuwe woonvormen. In de Brabantse Agenda Wonen zijn realisme en flexibiliteit in de woningbouwplanning en -programmering belangrijke onderwerpen. Het zijn voorwaarden om ook in de (nabije) toekomst in te kunnen spelen op de dynamiek op de woningmarkt, veranderende woonwensen en nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen in onze steden en dorpen en soms ook in het buitengebied.

10. Veel woningbouw op binnenstedelijke locaties

Van het totale planaanbod voor woningbouw in Brabant heeft tweederde (66%) betrekking op een binnenstedelijke locatie. Voor de korte termijn (2020 t/m 2024) is liefst 72% van de plancapaciteit voorzien op een inbreidingslocatie. In de periode 2010 t/m 2019 is van de feitelijke nieuwbouw eveneens ruim 70% op een inbreidingslocatie gerealiseerd. Op korte termijn ligt het aandeel ‘inbreiden’ in het planaanbod beduidend hoger dan op langere termijn. Dat komt omdat veel van de toekomstige inbreidings-, herstructurerings- en transformatielocaties nu nog niet bekend zijn en zich ook moeilijk laten plannen. Bij uitbreidingslocaties ligt dat vaak anders. Nieuwe binnenstedelijke mogelijkheden zullen zich hoe dan ook in de (nabije) toekomst gaan aandienen; het zijn en blijven structurele opgaven. Juist om goed op deze kansen in te kunnen spelen is het van belang te zorgen voor voldoende ruimte en flexibiliteit in de (sub)regionale en gemeentelijke woningbouwplanning en –programmering (zie ook de toelichting bij beeld 9). Vooral in de grote steden (B5) is de laatste jaren veel woonruimte gerealiseerd op binnenstedelijke locaties. Daar is ook de eerstkomende vijf jaren een groot deel (ruim 80%) van de woningbouw voorzien op inbreidingslocaties. Met een inbreidingspercentage van 72% in het planaanbod voor de jaren 2020 t/m 2024 doen de middelgrote steden (M7) daar overigens niet veel voor onder. Zoals aangegeven in onze Brabantse Agenda Wonen is het binnen een duurzaam verstedelijkingsbeleid van belang om het woningbouwprogramma – zeker ook nu er de komende jaren nog een flinke bouwopgave ligt – optimaal in te (blijven) zetten op binnenstedelijke (transformatie)locaties en voor het herbestemmen van leegstaand vastgoed.