Veel woningbouw en planaanbod op binnenstedelijke locaties
Van het totale planaanbod voor woningbouw in Brabant heeft twee derde (66%) betrekking op een binnenstedelijke locatie. Voor de korte termijn (2025 tot en met 2029) is liefst 70% van het geplande aantal woningen voorzien op een inbreidingslocatie. In de periode 2010 tot en met 2024 is van de feitelijke nieuwbouw 71% op een inbreidingslocatie gerealiseerd.
Verschil tussen stedelijk en landelijk gebied
Vooral in de grote steden is de laatste jaren veel woonruimte (79%) gerealiseerd op binnenstedelijke locaties en is ook de komende vijf jaren een groot deel (85%) van de woningbouw voorzien op inbreidingslocaties. In de middelgrote steden ligt het inbreidingspercentage op 66% in het planaanbod voor de jaren 2025 tot en met 2029. In de (suburbane) gemeenten rond de grote en middelgrote steden en m.n. in de landelijke gemeenten is in de eerstkomende jaren – met percentages van 63%, respectievelijk 55% – minder woningbouw gepland op binnenstedelijke locaties.
Bovendien valt op (beeld 10a) dat er in de landelijke gemeenten de laatste jaren – waarin het totale planaanbod voor woningbouw Brabant-breed flink is toegenomen – (duidelijk) meer plannen voor uitbreidingslocaties zijn bijgekomen. Het percentage woningbouw op inbreidingslocaties in het landelijke gebied is hierdoor teruggelopen, van ruim 60% eind jaren ’10 naar net iets onder de 50% van het totale planaanbod in 2024 en ‘nog maar’ 35% in 2025.
Klik op de afbeelding voor vergroting
Hierbij speelt o.a. een rol dat er in het kader van het ‘project Beethoven’ in Zuidoost-Brabant, enkele landelijke gemeenten vooral voor de wat langere termijn nieuwe (potentiële) plannen opgevoerd hebben, die voorzien in woningbouw op (relatief grote) uitbreidingslocaties.
Binnenstedelijk planaanbod: accent op huur en appartementen
Het planaanbod is op inbreidingslocaties duidelijk anders samengesteld dan op uitleglocaties. Binnenstedelijk ligt het accent meer op appartementen en op huur, buitenstedelijk juist meer op koop en grondgebonden woningen.
Zo is in de eerstkomende vijf jaren ruim driekwart (77%) van de geplande woningbouw op inbreidingslocaties een appartement en bijna een kwart (23%) een grondgebonden woningen (beeld 10b-1). De verhouding huur/koop in de binnenstedelijke plancapaciteit ligt op 57%/43%.
Op uitbreidingslocaties liggen de verhoudingen precies andersom (beeld 10b-2). Hier voorziet in de periode 2025 tot en met 2029 71% van het planaanbod in de bouw van grondgebonden woningen en 29% in de bouw van appartementen. De verhouding huur/koop ligt in de buitenstedelijke plannen in Brabant op 37%/63%.
Binnenstedelijke transformatieopgaven
Op korte termijn ligt het aandeel ‘inbreiden’ in het planaanbod beduidend hoger dan op langere termijn. Dat komt omdat veel van de toekomstige inbreidings-, herstructurerings- en transformatielocaties nu nog niet bekend zijn en zich ook moeilijk laten plannen. Bij uitbreidingslocaties ligt dat vaak anders.
Nieuwe binnenstedelijke mogelijkheden zullen zich evenwel ook in de (nabije) toekomst aandienen; het zijn en blijven structurele opgaven. Om hier goed op in te kunnen (blijven) spelen is het van belang te zorgen voor voldoende ruimte en flexibiliteit in de (sub)regionale en gemeentelijke woningbouwplanning en –programmering (zie ook de toelichting in de paragraaf ‘Flexibiliteit in planning en programmering’ bij beeld 8).
De laatste jaren zien we in onze provincie – en met name in de meer stedelijke gebieden – een duidelijke toename van de capaciteit op binnenstedelijke locaties. Tot 2014 liep het percentage woningen gepland op inbreidingslocaties terug, tot 54% van het totale planaanbod. Daarna is dat percentage weer duidelijk opgelopen, tot ruim 70% in 2024.
Of 2025 in dit verband een trendbreuk inluidt, zal de komende jaren moeten uitwijzen. In ieder geval is het percentage woningen dat voorzien is op een inbreidingslocatie voor het eerst in jaren weer wat teruggevallen. Anno 2025 is 66% van het totale planaanbod voorzien op binnenstedelijke locaties. Wel moet hierbij worden opgemerkt, dat dit vooral samenhangt met een toename van het aantal (potentiële) uitbreidingsplannen voor de wat langere termijn. Kijken we steeds naar de kortere termijn (de eerste vijfjaarsperiode), dan zit er in het percentage inbreidingsplannen in het planaanbod maar heel weinig beweging (beeld 10c). Ook dat mag worden gezien als teken dat de ontwikkelingen (gebiedstransformaties, leegstands- en herstructureringsopgaven) binnen steden en dorpen, waarvan een (groot) deel vaak nog niet bekend en voorzien is, een structureel en ook een vrijwel constant onderdeel vormen van de woningbouwopgaven.
Van belang is in ieder geval dat er volop aandacht blijft voor de vele (integrale) gebieds- en transformatieopgaven binnen onze steden en dorpen. Veelal zal het hierbij gaan om het transformeren van locaties naar een tweede leven, waarin wonen vaak de boventoon voert. Er zal immers vooral gekeken worden naar de mogelijkheden, die de nog altijd grote behoefte aan nieuwe woonruimte biedt voor het versterken van de ruimtelijke kwaliteit op dergelijke binnenstedelijke locaties.
Zoals aangegeven in het nieuwe Bestuursakkoord 2023-2027 en ook opgenomen in de Uitvoeringsagenda Wonen en Werken, is het binnen een duurzaam verstedelijkingsbeleid van belang – gelet ook op de flinke bouwopgave die er voorlopig nog ligt – het woningbouwprogramma optimaal in te (blijven) zetten op binnenstedelijke (transformatie)locaties en voor het herbestemmen van leegstaand vastgoed. De ervaring leert dat juist ook langs deze (beleids)lijnen stevig wordt bijgedragen aan de versterking van de ruimtelijke kwaliteiten in onze steden en dorpen.
