Blijvende aandacht voor betaalbaarheid
Als vraag en aanbod onvoldoende ‘matchen’, bestaat – ook in tijden van schaarste en druk op de woningmarkt – het risico dat plannen niet of niet op tijd worden gerealiseerd; ‘onvoldoende kwantiteit bij onvoldoende kwaliteit’. Anderzijds leidt het ertoe, dat tal van woonwensen niet kunnen worden gerealiseerd, mensen (te) lang in hun huidige woning moeten blijven wonen en er een te eenzijdig woningbouwprogramma wordt gerealiseerd ('bouwen wat er al staat'), terwijl de woningbehoefte juist meer en meer gevarieerd is.
Mede gevoed vanuit de provinciale kennisrol is de kwalitatieve samenstelling van het planaanbod ook steeds een belangrijk aandachtspunt op de regionale agenda’s met betrekking tot ‘bouwen en wonen’. Thema’s die hierbij een belangrijke rol spelen zijn de betaalbaarheid van het wonen, woningbouw in het middensegment (betaalbare koop en middeldure huur) en de groeiende vraag naar nieuwe woonvormen.
Meer huur, minder koop
Beeld 9 laat zien dat het accent binnen het planaanbod de laatste jaren beduidend meer is komen te liggen op de huursector. Lag het percentage huur in 2015 nog op 34%, inmiddels is iets meer dan 50% van het planaanbod een huurwoning. Het aandeel van de koopsector liep in diezelfde periode 17 procentpunten terug, van 66% naar iets minder dan 50%. Deze accentverschuiving ‘van koop naar huur’ zien we vooral terug in de plancapaciteit in het stedelijk gebied en (veel) minder in het landelijk gebied.
Daarnaast is de laatste jaren wel een duidelijke verschuiving naar de wat hogere prijscategorieën te zien. Lag binnen de huursector de verhouding ‘sociaal’ vs. ‘vrije-sector’ voor de korte termijn (de eerste vijfjaarsperiode) in 2015 nog op ongeveer 80%/20%, inmiddels (beeld 9a) is dat 55%/45%. Zo’n driekwart van die vrije-sector-huur kan gerekend worden tot het middeldure segment.
Mede door opgelopen grond-, bouw- en koopprijzen zien we ook in de koopsector een accentverschuiving richting de ‘duurdere segmenten’. In het ‘korte-termijn-planaanbod’ voor koopwoningen valt vandaag de dag bijna de helft (49%) onder de noemer ‘dure koop’. Het aandeel ‘goedkope koop’ is de laatste jaren juist teruggelopen, van 20% in 2015 naar 14% in 2024.
Accentverschuiving richting appartementen
Wat woningtype betreft zien we binnen het planaanbod een gestaag oplopend aandeel van appartementen. Lag dat percentage in 2015 nog op 37%, in 2024 is ruim 60% van het totale planaanbod voor de kortere termijn een appartement (19% koop en 42% huur). Afgezet tegen de samenstelling van de bestaande woningvoorraad – anno 2023 is 26% een appartement – betekent dit een duidelijke accentverschuiving richting de (geplande) bouw van appartementen. Een verschuiving die overigens al enige tijd gaande is. Zo bestond de voorraadgroei de afgelopen jaren (2015-2023) voor ongeveer de helft uit appartementen, waarvan het overgrote deel is gerealiseerd in de huursector, en de laatste jaren ook steeds meer in de ‘vrije-sector-huur’.
Huur in de vrije sector zien we vooral terug in het planaanbod in de grote steden (37% in 2024). In de middelgrote steden (16%), het overig stedelijk concentratiegebied (15%) en het landelijk gebied (10%) ligt de nadruk beduidend minder op de vrije-sector-huur (zie ook beeld 9a), al zijn ook in deze gebieden de percentages de laatste jaren wel opgelopen.
Betaalbaarheid van het wonen
In de Nationale Woon- en Bouwagenda en – als nadere uitwerking van die agenda – het Programma Betaalbaar Wonen is als ambitie geformuleerd om twee derde (ca. 65%) van de te bouwen woningen te realiseren in het betaalbare segment: 30% als sociale huurwoning (< €880,-), de overige 35% als middeldure huurwoning (< €1.125,-) of als betaalbare koopwoning (< €390.000,-).
Beeld 9a laat zien, dat in onze provincie zo’n 70% van het planaanbod voor de eerstkomende vijfjaarsperiode (2024 t/m 2028) voorziet in de bouw van betaalbare woningen (volgens de ‘rijksdefinities’). Van alle geplande woningen is 28% een sociale huurwoning, valt 17% onder de middenhuur en 25% onder de ‘betaalbare koop’.
Binnen Brabant zijn er wel duidelijke verschillen. Niet zo zeer wat betreft het totale percentage ‘betaalbaar’, dat zich op regionale schaal steeds zo tussen de 65% en 75% van het totale planaanbod beweegt, maar wel binnen de onderscheiden ‘betaalbaarheidscategorieën’.
Klik op de afbeeldingen voor vergroting
Sociale huur vooral in steden
In de grote steden ligt er een veel groter accent op de sociale huur (34%) en de middenhuur (26%) – bij elkaar liefst 60% van het planaanbod – en juist minder (13%) op de betaalbare koop. In middelgrote steden (42%), suburbane randgemeenten rond de (middel)grote steden (38%) en in landelijke gemeenten (29%) liggen de percentages sociale huur en middenhuur juist lager en die van betaalbare koop hoger (tussen de 32% en 39%). Binnen de betaalbare koop ligt het accent – Brabant-breed – overigens wel beduidend meer op het middeldure dan op het goedkopere koopsegment.
Zeker ook gelet op de prijsontwikkelingen op de bouw- en woningmarkt zal de realisatie van woonruimte in het betaalbare segment de komende tijd ongetwijfeld de nodige inspanningen (blijven) vragen. Voor de gemeentelijke en regionale woningbouwplanning en -programmering en de mogelijkheden hier ook daadwerkelijk – bijvoorbeeld via volkshuisvestelijke en/of ruimtelijke instrumenten op te sturen – zijn dit belangrijke onderwerpen. De betaalbaarheid van het wonen is een belangrijk onderdeel van de afsprakenkaders in de Regionale Woondeals, die in 2023 zijn ondertekend en jaarlijks worden herijkt of geactualiseerd.
Binnenstedelijk planaanbod: groter aandeel ‘betaalbaar’
Zoals de beelden 9b-1 en 9b-2 laten zien bestaat het planaanbod op inbreidingslocaties voor een groter deel uit betaalbare woningbouw (73%) dan op uitbreidingslocaties (67%). Vooral de percentages sociale huur (30%) en middeldure huur (19%) liggen op binnenstedelijke locaties hoger dan op uitleglocaties (24% resp. 9%). Op uitbreidingslocaties vinden we juist meer dure en middeldure koop. Dure huur is dan weer terug te vinden in het binnenstedelijke planaanbod.
Veranderende vraag
De accentverschuivingen die we de laatste jaren zien in de samenstelling (naar type en prijs) van het planaanbod voor woningbouw, lijken in grote lijnen wel aan te sluiten op de veranderende vraag, al zijn er op onderdelen – zoals bijvoorbeeld met betrekking tot de realisatie van flexwoningen of collectieve woonvormen (voor ouderen, al dan niet met zorg) – nog wel de nodige stappen te zetten.
Bij dit alles is het ook van belang dat de komende tijd (meer) wordt ingezet om de (bestaande) woningvoorraad te verrijken met (nieuwe) woonvormen, waaraan – denk o.a. aan de sterke vergrijzing en de sterke groei van het aantal alleenstaanden – steeds meer behoefte zal zijn, maar waarin nog onvoldoende in het planaanbod wordt voorzien. De wijze waarop mensen willen (samen)wonen en -leven verandert immers en de behoefte aan nieuwe woonvormen en -concepten neemt toe.
In lijn hiermee is het provinciale beleid op het vlak van ‘bouwen en wonen’ er dan ook op gericht, dat er meer van dergelijke nieuwe, collectieve of geclusterde woonvormen worden gerealiseerd. Hierbij richten wij ons vooral op de totstandkoming van (meer) flexwoningen, de huisvesting van ouderen en collectieve wooninitiatieven.
