Kwartaal beeld Woningmarkt Noord-Brabant
Actuele ontwikkelingen van ‘bevolking, bouwen en wonen’ in Brabant; 10 beelden met de stand van zaken tot en met het 1e kwartaal van 2024.
Hoe staat de woningmarkt in Brabant ervoor en hoe ontwikkelt onze bevolking zich? Actuele (kwartaal)gegevens uit onze ‘Monitor bevolking en wonen’ zijn samengevat in deze publicatie. Ieder kwartaal verschijnt een update met de laatste stand van zaken; voor een snelle en actuele blik op de bevolkingsontwikkelingen, het aantal in aanbouw genomen woningen, de groei van de woningvoorraad, het planaanbod voor woningbouw en tal van andere wetenswaardigheden over de woningmarkt in Brabant.
Meer achtergrondinformatie, definities en uitleg bij het kwartaalbeeld vindt u in de ‘Monitor bevolking en wonen’ op onze provinciale website. In deze monitor - een Excel-bestand - staan ook gegevens en ‘scores’ voor elk van de gemeenten en tal van (sub)regionale indelingen, waaronder de grote en middelgrote steden en de vier regionale woondealgebieden.
1. Bevolkingsgroei vorig jaar fors lager dan in 2022
De Brabantse bevolking nam in 2023 toe met 18.700 personen (+0,7%). Dat is beduidend (45%) lager dan in 2022. Vooral door de komst van vele duizenden vluchtelingen uit Oekraïne lag de bevolkingsgroei dat jaar op een uitzonderlijk hoog niveau (+33.300). In 2023 ligt het groeicijfer weer meer op het gemiddelde, maar – gemeten over een langere periode – nog wel altijd hoge niveau van de laatste jaren (m.u.v. het 'coronajaar' 2020). Het eerste kwartaal van 2024 laat vrijwel eenzelfde (demografisch) beeld zien, vergeleken met diezelfde periode in 2023.
Dat 2022 in demografisch opzicht een wel heel bijzonder jaar was, laat ook beeld 1a duidelijk zien. Alleen in 1969, ruim 50 jaar geleden dus, lag de bevolkingsgroei iets hoger (+33.850). Ook verhoudingsgewijs lag de bevolkingsgroei in 2022 op een hoog niveau. We moeten terug tot 1975 (en eerder) voor hogere groeipercentages (beeld 1b).
De bevolkingsgroei – gemiddeld jaarlijks zo rond de 20.000 sinds 2019 – wordt de laatste tijd (meer dan) volledig bepaald door positieve buitenlandse migratiesaldi. Zo kwamen er in de 5-jaarsperiode 2019 t/m 2023 gemiddeld jaarlijks 45.200 immigranten naar Brabant en vertrokken er zo’n 22.200 emigranten. Per saldo ‘een jaarlijkse plus’ van 23.000 personen: arbeidsmigranten, buitenlandse studenten, asielmigranten, kenniswerkers en tal van immigranten, veelal uit overige EU- of Europese landen.
Zowel immigratie als emigratie kennen de laatste jaren een stijgende lijn. Een hoog immigratieniveau levert – na verloop van tijd – doorgaans ook weer de nodige emigranten op (retourmigratie), zoals op termijn naar verwachting ook zal gelden voor een deel van de naar ons land gevluchte Oekraïners. In dit verband speelt bovendien het toenemend belang van arbeid en studie als migratiemotief een rol, omdat een (groot) deel van deze migranten ons land na verloop van tijd weer verlaat.
Het binnenlandse migratiesaldo laat de laatste jaren doorgaans ‘kleine plusjes’ zien, maar ligt vanaf 2022 weer onder de nullijn. Hierbij moet wel worden opgemerkt, dat de wijze waarop de asielmigranten in de bevolkingsstatistieken worden verwerkt zowel de buiten- als de binnenlandse migratiesaldi (sterk) beïnvloedt (zie ook de toelichting onder beeld 1).
De natuurlijke aanwas, oftewel het verschil tussen geboorte en sterfte, is voor het vierde jaar op rij negatief. Tegenover iets meer dan 23.300 geboorten stonden in 2023 ruim 26.000 sterfgevallen, oftewel een natuurlijke afname van 2.700.
Meer specifieke gegevens over de bevolkingsgroei in Noord-Brabant (per regio en gemeente) zijn terug te vinden in onze ‘Monitor bevolking en wonen’, eveneens te vinden op onze provinciale website.
2. Bouwtempo onder druk
De laatste jaren lag de woningbouw in Brabant op een hoog niveau, al zijn er zeker ook regionale en gemeentelijke verschillen. Nu is het vooral zaak het woningbouwtempo weer op (het benodigde) niveau te krijgen en vervolgens ook vast te houden, al is dat de komende tijd zeer ongewis.
Zo hangen er vandaag de dag nog altijd tal van onzekerheden boven de (woning)markt, die ook het bouwtempo raken. Dat is ook terug te zien in het aantal (verwachte) opleveringen en dus de groei van de woningvoorraad in 2023 en 2024 (beeld 3). Omdat het aantal bouwvergunningen (beeld 7) én - nog belangrijker - het aantal daadwerkelijk in aanbouw genomen woningen recentelijk zijn teruggelopen, komen ook de groeicijfers in 2023 en 2024 lager uit. Zeker vergeleken met ‘de scores' in 2021 en 2022, toen de voorraadgroei op 13.000, respectievelijk 13.900 woningen lag; de hoogste groei in 25 jaar.
Tempo kunnen maken hangt sterk af van een groot aantal (veelal externe) factoren, zoals de internationale politieke en economische ontwikkelingen, de beschikbaarheid van grondstoffen, bouwmaterialen en bouwpersoneel (‘handen en heipalen’), voldoende stikstofruimte, ambtelijke capaciteit, doorlooptijden bij de Raad van State, de lange procedures en complexe vraagstukken rond de (financiële) haalbaarheid van gebiedsontwikkelingen en (binnenstedelijke) transformatieopgaven, de energieprijzen, veranderende wet- en regelgeving, rente-, prijs- en beleidsontwikkelingen op de bouw- en woningmarkt (met als gevolg terughoudendheid bij woningaankoop, investeringsbeslissingen en aanbestedingen van projecten, waardoor ‘start bouw’ vertraagt), de capaciteit van het elektriciteitsnetwerk, de invloed van milieuvraagstukken etc.. Samenhangend met de nieuwe omgevingswet die op 1 januari jl. in werking is getreden, speelt hierbij voor de korte(re) termijn ook de zorg dat invoering van dat nieuwe stelsel de nodige vertragende effecten zal hebben op de planprocessen en vergunningverlening voor woningbouw.
In Brabant is herstel van de woningbouw sinds 2015 duidelijk zichtbaar. Vanaf begin 2017 werden er voor het eerst sinds lange tijd (2010) gemiddeld genomen weer (beduidend) meer dan 2.500 woningen per kwartaal in aanbouw genomen, oftewel meer dan 10.000 op jaarbasis. De laatste tijd liggen de aantallen in aanbouw genomen woningen veelal zo tussen de 2.500 en 3.500 per kwartaal. Zo laten de jaren 2020 t/m 2022 gemiddelden ‘start bouw’ zien van 3.175 woningen per kwartaal en (dus) 12.700 per jaar. In 2023 is het aantal in aanbouw genomen woningen echter teruggevallen tot ca. 9.400 op jaarbasis, oftewel 2.350 woningen gemiddeld per kwartaal. Mede hierdoor zal ook de (netto) groei van de woningvoorraad in 2024 iets lager uitvallen en uitkomen op een niveau van een kleine 12.000 (beeld 3).
Gelet op de demografische ontwikkelingen, de nog altijd sterke groei van het aantal huishoudens én om bestaande woningtekorten in Brabant terug te dringen, is het zaak dat het bouwtempo ook de eerstkomende jaren (ten minste) op peil blijft. Een gemiddelde kwartaalscore van rond (maar liefst boven) de 3.000 in aanbouw genomen woningen – scores die de laatste jaren (2020 t/m 2022) toch geregeld gehaald zijn – kan hierbij als (minimale) graadmeter worden aangehouden. Versnelling van de woningbouw en vervolgens vasthouden van het benodigde bouwtempo is een belangrijke doelstelling van ons Bestuursakkoord 2023-2027 ‘Samen maken we Brabant!’.
3. Groei woningvoorraad in 2023 iets onder de ‘topniveaus’ uit 2021 en 2022, 2024 wordt een wat minder ‘bouwjaar’
De Brabantse woningvoorraad nam in 2021 toe met 13.000 woningen en met een ‘topscore’ van liefst 13.900 woningen lag de groei in 2022 zelfs nog wat hoger. We moeten 25 jaar terug – tot eind vorige eeuw (1998) – voor zulke hoge groeicijfers. Waren 2021 en 2022 dus prima ‘bouwjaren’, in 2023 is de woningvoorraad wat minder sterk gegroeid. Met een toename van 12.500 woningen lag de groei vorig jaar 10% onder het niveau van 2022. Op 1 januari van dit jaar telt Noord-Brabant bijna 1.191.000 woningen.
Evenals in 2022 zijn er vorig jaar ruim 12.000 nieuwbouwwoningen opgeleverd. Het verschil tussen beide jaren zit ‘m vooral in de ‘overige toevoegingen’, zoals het herbestemmen van leegstaand kantoor-, winkel- en ander vastgoed. Lag dat aantal in 2022 nog op 3.500, in 2023 bleef die teller steken op 2.500 woningen. Ook wordt er – o.a. door sloop – woonruimte onttrokken aan de voorraad, vorig jaar ruim 2.000. Daarmee is de totale (netto) groei in 2023 uitgekomen op 12.500 woningen.
Doordat er in 2023 met de bouw van (beduidend) minder woningen is gestart en er – daaraan voorafgaand – ook minder bouwvergunningen zijn afgegeven, komt ‘de teller’ dit jaar (2024) uit op een (netto) voorraadgroei van een kleine 12.000 woningen, ruim 5% onder het niveau van vorig jaar.
De groei van de woningvoorraad is de laatste jaren flink toegenomen in onze provincie. Lag deze groei in 2015 nog op slechts 6.700 woningen (het dieptepunt van de kredietcrisis), vanaf 2017 liggen de jaarlijkse groeicijfers weer rond of zelfs boven de 12.000. In 2020 is de voorraadgroei wel wat teruggevallen (tot 10.800 woningen), vooral als gevolg van ‘corona-effecten, waardoor verschillende bouwprojecten vertraging hebben opgelopen, zij het in de meeste gevallen beperkt. Zo was bijvoorbeeld de aanvoer van bouwmaterialen door grensbeperkingen lastiger en was de arbeidsbezetting soms minder door de quarantainemaatregelen. Hierdoor is een deel van de woningen – geschat wordt een kleine 10% – niet in 2020 opgeleverd, maar zijn deze in 2021 in de boeken gekomen.
De recent vastgestelde ‘Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, actualisering 2023’ (nov. 2023) laat zien, dat er in Brabant nog een flinke woningbouwopgave ligt, met een sterk accent op de eerstkomende 10 tot 15 jaar. Samenhangend met de hoge en ook hoger geraamde bevolkings- en huishoudensgroei zullen er alleen al in de jaren 2023 tot 2035 zo’n 165.000 woningen – bijna twee derde (62%) van de opgave tot 2050 (265.000) – aan de voorraad moeten worden toegevoegd. Van die 165.000 woningen zijn er ca. 137.500 (83%) nodig voor de verwachte huishoudensgroei en 27.500 (17%) om de woningtekorten in te lopen. In de provinciale prognose is ervan uitgegaan dat het bestaande woningtekort – in 2023 tussen de 3% en 3,5%, oftewel bijna 40.000 woningen – in 2040 is ingelopen.
De bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant
In 2023 heeft de provincie Noord-Brabant haar bevolkings- en woningbehoefteprognose geactualiseerd. In een fraai vormgegeven webpublicatie zijn aan de hand van 10 thema’s de belangrijkste resultaten gepresenteerd. Bij elk thema is - in ‘woord, beeld en getal’ - de nodige informatie te vinden. Ook zijn tal van prognose-uitkomsten te downloaden.
Om goed zicht te houden op demografische trends en ontwikkelingen actualiseert de provincie regelmatig haar prognoses, gemiddeld eens in de drie jaar. Zo bestaat steeds een actueel beeld van de veranderingen in omvang en samenstelling van de Brabantse bevolking, evenals van de effecten hiervan op ‘het wonen’.
Al met al zullen er de eerstkomende 10 tot 15 jaar gemiddeld jaarlijks zo’n 13.500 woningen aan de voorraad moeten worden toegevoegd, waarvan zo’n 11.500 t.b.v. de verwachte huishoudensgroei en 2.000 t.b.v. de gewenste inloop van het woningtekort. Met een jaarlijks gemiddelde van 13.150 woningen zijn die aantallen de laatste jaren (2021 t/m 2023) vrijwel gehaald, maar gaat dat – zoals aangegeven – in 2024 niet lukken (+11.900).
De hogere woningbouwopgave, die uit de actuele provinciale prognosecijfers blijkt is in lijn met de meest recente, eveneens hogere prognose-uitkomsten van het Rijk (BZK). Voor Brabant betekent deze nieuwe prognose van het Rijk, dat voor de ‘regionale woondeal-periode’ 2022 t/m 2030 de netto voorraadgroei van 119.400 (bruto 130.500) is opgehoogd naar 134.500 woningen. Dat is nagenoeg gelijk aan de (nieuwe) groeicijfers van 133.500 woningen uit de provinciale prognose.
De nieuwe ramingen liggen dus boven de ‘woondeal-aantallen’, zoals opgenomen in de vier Regionale Woondeals (West-Brabant-West, stedelijke regio Breda-Tilburg (SRBT), Noordoost-Brabant en Zuidoost-Brabant) en in maart van dit jaar ondertekend door de Brabantse gemeenten, de woningcorporaties, het Rijk en de provincie. Gemeten over de jaren 2022 t/m 2030 ligt de bouwopgave nu zo’n 14.000 woningen hoger.
Bij de herijking en (verdere) uitwerking van de Regionale Woondeals wordt de komende tijd in samenspraak met de betrokken partijen (o.a. via de ‘regionale versnellingstafels’) bezien hoe deze grotere woningbouwopgave – kwantitatief, kwalitatief én ruimtelijk – invulling kan krijgen in onze provincie.
4. Brabant ‘scoort’ bovengemiddeld
Op Flevoland na kende Brabant de laatste 2 jaar (april 2022 t/m maart 2024) naar verhouding de hoogste voorraadgroei vergeleken met andere provincies: +2,2% (25.900 woningen in 2 jaar tijd, bijna 13.000 gemiddeld per jaar). Voor Nederland als geheel lag de groei in die periode op 1,9% en kwamen er in totaal 155.000 woningen bij (77.500 op jaarbasis).
Ook over een langere periode gemeten kent onze provincie een bovengemiddelde groei van de woningvoorraad. Gegevens van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) laten zien dat de woningvoorraad in Brabant vanaf 2012 t/m het 1e kwartaal van dit jaar gegroeid is met 13,6% (oftewel 143.000 woningen, gemiddeld zo’n 11.700 per jaar). Met een groei van 16,8%, respectievelijk 13,9% liggen Flevoland en Utrecht daar iets boven. Ook in Gelderland en Noord-Holland liggen de groeicijfers boven het landelijk gemiddelde van 11,1% (gemeten over de periode 2012 t/m het 1e kwartaal van 2024).
5. Tot 2035 is een jaarlijkse groei van gemiddeld 13.500 woningen nodig
In lijn met de (sterkere) bevolkings- en huishoudensgroei én om de woningtekorten in te kunnen lopen, zal de Brabantse woningvoorraad tot 2035 gemiddeld genomen met 13.500 woningen per jaar moeten toenemen. Zeker de eerstkomende jaren (tot 2030) is een hogere groei gewenst en ook nodig.
De ‘bouwindicator per jaar’ zet van jaar op jaar de groei van de woningvoorraad af tegen de voor die jaren vooruit berekende provinciale prognoseaantallen. Tot en met 2023 gaat het hierbij om de feitelijke groei van de voorraad, voor 2024 gaat het om een inschatting. In de jaren 2018 tot en met 2022 laat deze indicator weer ‘scores’ zien van boven de 100. Dit betekent dat in 2018 (6%), 2019 (8%), 2020 (2%), 2021 (8%) én 2022 (6%), de toename van de woningvoorraad (iets) boven de provinciale ramingen is uitgekomen. Voor 2023 (feitelijk) en 2024 (verwacht) is het beeld echter minder florissant. Tegenover (nieuwe) prognose-aantallen van respectievelijk 15.600 en 14.650 woningen staat een groei van ‘slechts’ zo’n 12.600 woningen in 2023 en 11.900 in 2024. Hiermee is de bouwindicator voor 2023 uitgekomen op 84%, een ‘score’ die ook in 2024 mag worden verwacht. Met dergelijke groeicijfers zal het woningtekort niet worden ingelopen, eerder verder toenemen. Vooral zaak dus om weer aansluiting te krijgen bij de hogere voorraadgroei van de laatste jaren.
Met de hoge(re) groeicijfers in de jaren 2017 tot en met 2022 laat ook de lijn van de ‘bouwindicator – lange termijn’ weer een (licht) stijgende lijn zien. De lagere groei van vorig jaar en dit jaar leidt er echter toe, dat de lijn in 2023 en 2024 weer wat naar beneden is afgebogen.
6. Ruim 60 duizend woningen erbij in vijf jaar tijd
Voor Brabant wordt over de jaren 2020 t/m 2024 een voorraadgroei verwacht van in totaal ruim 62.000 woningen, zo’n 12.400 gemiddeld per jaar. Hiermee staat de ‘bouwindicator 2025 - korte termijn’ op 92. Dit betekent dat de verwachte groei van de Brabantse woningvoorraad in die periode 8% lager ligt dan de vooruitberekeningen vanuit onze provinciale prognoses. Vooral in de grote steden blijft de woningbouw achter (14%) bij de prognoses. In oplopende volgorde lopen de middelgrote steden (5%), de (suburbane) gemeenten rond de grote en middelgrote steden (5%) en de landelijke gemeenten (4%) iets minder achter op de prognose-aantallen, waarbij voor de jaren 2023 en 2024 uiteraard is aangesloten op de nieuwe provinciale prognose-uitkomsten (nov. 2023).
De ‘bouwindicator 2025 – lange termijn’, die over een langere periode (2005 t/m 2024) de (feitelijke) woningbouwontwikkelingen afzet tegen de provinciale prognoses, staat voor Brabant als geheel op 84. Oftewel, 84% van de vooruit berekende groei wordt in die periode ook gerealiseerd. Dat is een verwachte groei van iets meer dan 200.000 woningen, terwijl de (respectievelijke) prognoses een groei van 238.000 woningen becijferden voor de jaren 2005 t/m 2024.
7. Afname bouwvergunningen
Het aantal nieuw te bouwen woningen waarvoor een bouwvergunning is verleend, bereikte in 2013 het dieptepunt (4.200 woningen). Daarna is het aantal bouwvergunningen weer flink toegenomen, tot bijna 11.000 woningen in 2017 en 2018. Na een lichte terugval in 2019 (9.100) zijn er in 2020 weer een kleine 11.000 vergunningen afgegeven. De stijgende lijn heeft zich ook in 2021 voortgezet, toen er 11.650 vergunningen zijn verstrekt, het hoogste niveau sinds 2008.
In 2022 en 2023 is het aantal afgegeven bouwvergunningen echter weer (duidelijk) afgenomen. In 2022 zijn gemiddeld genomen 2.350 vergunningen per kwartaal afgegeven en (dus) zo’n 9.400 op jaarbasis. In 2023 zijn er bijna 9.000 bouwvergunningen verleend, oftewel 2.250 per kwartaal, iets (5%) onder het kwartaalgemiddelde van een jaar eerder. Het aantal bouwvergunningen dat in het 1e kwartaal van dit jaar (2024) is afgegeven (2.450) wijkt maar weinig af van de gemiddelde kwartaalscores over de laatste 2 jaar. Overigens steekt Brabant wat dat betreft nog gunstig af bij cijfers voor Nederland als geheel, die in 2023 een afname laten zien van 15% ten opzichte van 2022.
Al met al liggen de kwartaalniveaus in onze provincie vanaf begin 2022 wel zo’n 20% onder het hoge, maar ook benodigde niveau van 2021. Omdat er o.a. ook woonruimte wordt toegevoegd anders dan door nieuwbouw (transformatie, woningsplitsing etc.), ligt de groei van de woningvoorraad doorgaans (beduidend) hoger.
8. Daling huizenprijzen alweer voorbij
Het meest recente hoogtepunt in de verkoopprijzen van (bestaande) koopwoningen lag in het derde kwartaal van 2022. Sindsdien zijn de prijzen voor het eerst sinds eind 2013 weer wat gedaald (op maandbasis was dat – voor Nederland als geheel – al zichtbaar vanaf augustus 2022). Deze (lichte) prijsdaling heeft zich in de eerste helft van vorig jaar doorgezet. Medio 2023 lagen de verkoopprijzen zo’n 4,25% lager dan ‘de top’ in het najaar van 2022. Inmiddels heeft de prijsdaling weer plaatsgemaakt voor een (lichte) prijsstijging. Ten opzichte van medio 2023 lagen de verkoopprijzen in Brabant in het 1e kwartaal van dit jaar alweer 4,8% hoger.
De huizenprijzen in onze provincie liggen evenwel ruimschoots (43,8%) boven het eerdere ‘topniveau’, waarvoor we terug moeten tot het derde kwartaal van 2008. In dat jaar diende de kredietcrisis zich aan en werd het (voorlopige) hoogtepunt van de huizenprijzen bereikt. Daarna daalden de prijzen fors, met eind 2013 als dieptepunt voor Brabant. Koopwoningen waren op dat moment 22,5% lager geprijsd dan ‘de top’ in 2008.
Sindsdien zijn de huizenprijzen weer gestaag opgelopen, met een lichte terugval dus vanaf eind 2022 t/m medio 2023. Wel lagen de prijsstijgingen in onze provincie ietwat onder het niveau van die in Nederland als geheel. Dat heeft te maken met verschillen in de samenstelling van de woningvoorraad. Zo kent Brabant bijvoorbeeld een groter aandeel vrijstaande woningen, die in het algemeen iets minder sterk in prijs zijn gestegen.
9. Plannen genoeg, accent op realisatie!
In Brabant zijn er (anno 2023) plannen voor de bouw van in totaal zo’n 196.500 woningen, waarmee de plancapaciteit 13.600 woningen (+7,5%) groter is dan in 2022 en op het hoogste niveau ligt sinds 2010 (zie beeld 9a). Bijna 60% van dat planaanbod, oftewel 114.700 woningen, zo geven de Brabantse gemeenten aan, is voorzien voor de eerstkomende 5 jaren (2023 t/m 2027). De ‘indicator totale plancapaciteit’ die het planaanbod afzet tegen de benodigde capaciteit, zoals berekend vanuit onze nieuwe provinciale prognose (nov. 2023), staat hiermee voor die vijfjaarsperiode op liefst 137%. En een groot deel van dit planaanbod is ook al hard. Van de benodigde capaciteit is voor de komende 5 jaar 65% opgenomen in ‘harde plannen’; de onherroepelijke of door gemeenteraden vastgestelde woningbouwplannen. Wel zijn er regionale en gemeentelijke verschillen, te vinden in onze ‘Monitor bevolking en wonen’. In diezelfde monitor zijn onder meer ook gegevens opgenomen over ‘de betaalbaarheid’ van de woningbouwplannen en is het planaanbod naar plangrootte nader gespecificeerd, o.a. naar in- en uitbreidingslocaties.
Kwantitatief gezien zijn er voor de korte termijn – Brabant-breed gemeten – (ruim) voldoende plannen voor de benodigde woningbouwproductie. Het gaat er dan ook niet zo zeer om (nog) meer woningbouwplannen op te stellen; het is – gelet op de woningbehoefte en de woningtekorten – veeleer zaak om bestaande plannen daadwerkelijk (en snel(ler)) tot uitvoering te brengen. Daar zal de eerstkomende jaren vooral het accent op moeten liggen.
Ook voor de wat langere termijn (de tienjaarsperiode tot 2033) lijkt het planaanbod te kunnen voorzien in de Brabantse woningbehoefte. Onze jongste prognose-uitkomsten laten tussen 2023 en 2033 een (benodigde) groei van de woningvoorraad zien van 143.000 woningen. Omdat er ook woningen worden gesloopt, is er voor vervangende nieuwbouw eveneens plancapaciteit nodig. Bij elkaar vraagt dit om een planaanbod voor de bouw van ruim 156.000 woningen, de komende 10 jaar. De totale plancapaciteit voor die periode omvat 175.000 woningen (112% van de benodigde capaciteit), waarvan bijna 60.000 woningen gerekend kunnen worden tot de harde plancapaciteit. Dit laatste betekent, dat van de benodigde capaciteit tussen 2022 en 2032 bijna 40% is opgenomen in harde woningbouwplannen (en 65% voor de eerstkomende vijf jaar).
Bron: opgaven gemeenten in de matrix 'Overzicht woningcapaciteit per gemeente', stand anno 2023; bewerking Provincie Noord-Brabant
Het planaanbod in Brabant omvat (anno 2023) 196.500 woningen, die zijn opgenomen in ruim 3.500 plannen. Dat is een gemiddelde grootte van ca. 60 woningen per plan. Het merendeel (68%) hiervan zijn plannen met minder dan 25 woningen. 11% van de plannen telt meer dan 100 woningen en maar 2% is groter dan 500 woningen (F1).
Kijken we naar de verdeling van het aantal woningen, dan zien we dat in de (68%) kleinste plannen maar 6% te vinden is van het totale aantal woningen in het Brabantse planaanbod. En in de 11% grootste plannen zit liefst 69% van het aantal woningen (F2).
Voor voortgang van de woningbouw is het essentieel dat er voor de korte termijn steeds voldoende harde plannen zijn. Door er van jaar op jaar steeds voor te zorgen dat er voor de eerstkomende 5 jaar (ruim) voldoende (harde) plannen zijn, kan de voortgang van de bouw worden gewaarborgd. Plannen voor woningen op geschikte plekken die aansluiten op de actuele vraag.
Voor de middellange en langere termijn is het juist van belang te waken voor de risico’s van overprogrammering en dús de nodige ruimte te laten en niet te veel van het toekomstige woningbouwprogramma vast te leggen in harde plancapaciteit, vooral niet als het gaat om nieuwe uitbreidingslocaties. De ervaring leert immers dat zich steeds weer nieuwe, vaak onvoorziene inbreidingsmogelijkheden, binnenstedelijke transformatieopgaven en leegstandsvraagstukken aandienen. Met een flexibel planaanbod kan bovendien gemakkelijker worden meebewogen met veranderingen in de vraag. Onzekerheden rond demografische, economische en woningbehoefteontwikkelingen vragen om een adaptieve strategie en om een gevarieerd planaanbod met aandacht voor de betaalbaarheid, een gezonde mix van huur en koop in verschillende prijssegmenten en met volop ruimte voor nieuwe woonvormen.
In de Brabantse Agenda Wonen zijn realisme en flexibiliteit in de woningbouwplanning en -programmering belangrijke onderwerpen. Het zijn voorwaarden om ook in de (nabije) toekomst in te kunnen spelen op de dynamiek op de woningmarkt, veranderende woonwensen en nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen in onze steden en dorpen en soms ook in het buitengebied.
10. Veel woningbouw op binnenstedelijke locaties, wel verschil tussen stedelijk en landelijk gebied
Van het totale planaanbod voor woningbouw in Brabant heeft ruim twee derde (68%) betrekking op een binnenstedelijke locatie. Voor de korte termijn (2023 t/m 2027) is 72% van de plancapaciteit voorzien op een inbreidingslocatie. In de periode 2010 t/m 2022 is van de feitelijke nieuwbouw 71% op een inbreidingslocatie gerealiseerd.
Op korte termijn ligt het aandeel ‘inbreiden’ in het planaanbod beduidend hoger dan op langere termijn. Dat komt omdat veel van de toekomstige inbreidings-, herstructurerings- en transformatielocaties nu nog niet bekend zijn en zich ook moeilijk laten plannen. Bij uitbreidingslocaties ligt dat vaak anders. Nieuwe binnenstedelijke mogelijkheden zullen zich hoe dan ook in de (nabije) toekomst gaan aandienen; het zijn en blijven structurele opgaven. Om hier goed op in te kunnen (blijven) spelen is het van belang te zorgen voor voldoende ruimte en flexibiliteit in de (sub)regionale en gemeentelijke woningbouwplanning en –programmering (zie ook de toelichting bij beeld 9).
De laatste jaren zien we in onze provincie, en met name in de meer stedelijke gebieden, een duidelijke toename van de capaciteit op binnenstedelijke locaties (beeld 10a). Tot 2014 liep het percentage woningen op inbreidingslocaties terug, tot ca. 54% van het totale planaanbod in Brabant. Daarna is dat percentage weer duidelijk opgelopen, tot 68% in 2023. De toename van het planaanbod op inbreidingslocaties hangt samen met de sterk toegenomen aandacht voor de vele (integrale) gebieds- en transformatieopgaven en binnen onze steden en dorpen. Hierbij wordt vooral ook gekeken naar de mogelijkheden, die de nog altijd grote behoefte aan nieuwe woonruimte biedt, voor het versterken van de ruimtelijke kwaliteit op dergelijke binnenstedelijke locaties. Vooral in de grote steden is de laatste jaren veel woonruimte gerealiseerd op binnenstedelijke locaties. Daar is ook de eerstkomende vijf jaren een groot deel (83%) van de woningbouw voorzien op inbreidingslocaties. In de middelgrote steden ligt het inbreidingspercentage op 73% voor de jaren 2023 t/m 2027. In de (suburbane) gemeenten rond de grote en middelgrote steden en in de landelijke gemeenten is in de eerstkomende jaren – met percentages van 60%, respectievelijk 59% – minder woningbouw gepland op binnenstedelijke locaties. Bovendien valt op (beeld 10a) dat er in de landelijke gemeenten de laatste jaren – waarin het totale planaanbod voor woningbouw Brabant-breed flink is toegenomen – (duidelijk) meer plannen voor uitbreidingslocaties zijn bijgekomen. Het percentage woningbouw op inbreidingslocaties in het landelijke gebied is hierdoor teruggelopen, van ruim 60% eind jaren ’10 naar iets minder dan 50% van het totale planaanbod in 2023. Zoals aangegeven in de Brabantse Agenda Wonen en ook opgenomen in het nieuwe Bestuursakkoord 2023-2027 is het binnen een duurzaam verstedelijkingsbeleid van belang het woningbouwprogramma – gelet ook op de flinke bouwopgave die er voorlopig nog ligt – optimaal in te (blijven) zetten op binnenstedelijke (transformatie)locaties en voor het herbestemmen van leegstaand vastgoed. De ervaring leert dat juist ook langs deze (beleids)lijnen stevig wordt bijgedragen aan de versterking van de ruimtelijke kwaliteiten in onze steden en dorpen.
