Kwartaal beeld Woningmarkt Noord-Brabant

Actuele ontwikkelingen van ‘bevolking, bouwen en wonen’ in Brabant; 10 beelden met de stand van zaken tot en met het 2e kwartaal van 2021.

Hoe staat de woningmarkt in Brabant ervoor en hoe ontwikkelt onze bevolking zich? Actuele (kwartaal)gegevens uit onze ‘Monitor bevolking en wonen’ zijn samengevat in deze publicatie. Ieder kwartaal verschijnt een update met de laatste stand van zaken; voor een snelle en actuele blik op de bevolkingsontwikkelingen, het aantal in aanbouw genomen woningen, de groei van de woningvoorraad, het planaanbod voor woningbouw en andere wetenswaardigheden over de woningmarkt in Brabant.

Meer achtergrondinformatie, definities en uitleg bij de kwartaalbeelden vindt u in de ‘Monitor bevolking en wonen’ op onze provinciale website. In deze monitor - een Excel-bestand - staan ook gegevens en ‘scores’ voor elk van de gemeenten en tal van (sub)regionale indelingen, waaronder de grote steden (B5) en de middelgrote steden (M7).

1. Na de ‘corona-dip’ trekt de bevolkingsgroei weer aan

image

Vorig jaar (2020) nam de Brabantse bevolking met 11.000 inwoners toe. Daarmee lag de groei beduidend onder het niveau van de laatste jaren. Ten opzichte van 2019, toen de bevolking met ruim 18.000 personen toenam en de groei – op het jaar 2000 na – ook het hoogste niveau van de laatste 20 jaar bereikte, lag de bevolkingsaanwas ruim 40% lager. Als gevolg van ‘corona’ is de bevolkingsgroei vorig jaar duidelijk getemperd. Zo kende Brabant in 2020 voor de allereerste keer een sterfteoverschot en lagen de binnen- en buitenlandse migratiesaldi eveneens op een lager niveau dan in 2019. Op basis van de gegevens over het eerste half jaar van 2021 lijkt de bevolkingsgroei dit jaar weer aan te trekken. Wat de bevolkingsgroei betreft bepalen positieve migratiesaldi de laatste jaren meer en meer het beeld. De natuurlijke aanwas – het verschil tussen geboorte en sterfte – is de laatste jaren de ‘nullijn’ immers meer en meer genaderd en is er in 2020 onder invloed van ‘corona’ voor het eerst en meteen ook behoorlijk onder komen te liggen. Tegenover 23.400 geboorten stonden vorig jaar 26.550 sterfgevallen, oftewel een sterfteoverschot van 3.150. Het aantal sterfgevallen lag daarmee zo’n 4.000 (bijna 20%) hoger dan het gemiddelde van de laatste vijf jaar (2015 t/m 2019: ca. 22.500 per jaar). Niet eerder lag de natuurlijke aanwas – met -3.150 was er in 2020 sprake van een natuurlijke afname – op een dergelijk laag niveau. Het beeld van een natuurlijke afname van de bevolking (meer sterfte dan geboorte) kenmerkte vorig jaar de demografische ontwikkelingen vrijwel overal in Brabant. Bijna 90% van de gemeenten in onze provincie kende in 2020 een sterfteoverschot. Omdat vrijwel alle gemeenten wel een positief migratiesaldo lieten zien, bleef een afname van de (totale) bevolkingsomvang beperkt tot 6 (11%). In 2021 lijkt de natuurlijke aanwas weer richting de ‘nullijn’ te kruipen. Meer specifieke gegevens over de bevolkingsgroei per gemeente zijn terug te vinden in onze ‘Monitor bevolking en wonen’, eveneens te vinden op onze provinciale website. De (duidelijke) ‘plus’ in het binnenlands migratiesaldo van de laatste jaren is in 2020 teruggezakt naar nul. Vorig jaar zijn er dus net zoveel mensen uit Brabant vertrokken, dan er vanuit andere delen van ons land naar onze provincie zijn verhuisd. De gegevens over de eerste 6 maanden van dit jaar laten zien, dat het binnenlandse migratiesaldo dit jaar weer richting een ‘min-saldo’ tendeert. Een sterfteoverschot samen met een ‘nul- of min-saldo’ voor de binnenlandse migratie betekent, dat de bevolkingsgroei recentelijk (meer dan) volledig op het conto komt van de buitenlandse migratie. In 2020 lag het buitenlandse migratiesaldo – vooral ook onder invloed van diverse coronamaatregelen – met +14.100 iets lager lag dan in het (voorlopige) ‘topjaar’ 2019 (15.100). Dit jaar lijkt het buitenlandse saldo echter weer duidelijk hoger te komen liggen. Al langere tijd zijn vooral de buitenlandse migratiesaldi bepalend voor de bevolkingsgroei, vanaf 2015 voor ruim 90%. Vooral de laatste jaren is het buitenlands migratiesaldo sterk toegenomen. De vluchtelingencrisis (2015/2016) en de komst van arbeidsmigranten, kenniswerkers en buitenlandse studenten verklaren dit beeld. De buitenlandse migratiesaldi liggen de laatste jaren op een niveau dat – gemeten vanaf 1950 – niet eerder zo hoog lag.

20 JAAR IN 20 BEELDEN Veranderingen in omvang en samenstelling van de bevolking raken alle geledingen van onze samenleving en vormen een essentiële onderlegger voor vrijwel alle (provinciale) beleidsterreinen. Het veranderend demografisch perspectief is van grote invloed op ‘bouwen en wonen’, maar ook op bijvoorbeeld economie en arbeidsmarkt, AOW-leeftijd en pensioenen, mobiliteit, gezondheidszorg, onderwijs, recreatie, voorzieningenstructuur etc. Om bij te dragen aan het vergroten van de (basis)kennis over demografische ontwikkelingen in Brabant heeft de provincie de webpublicatie ‘20 jaar in 20 beelden’ uitgebracht. In deze publicatie zijn aan de hand van 20 beelden de bevolkingsontwikkelingen in Brabant in de laatste 20 jaar geschetst. Elk beeld is voorzien van een korte toelichting. De ontwikkelingen zijn veelal ook in een langjariger perspectief geplaatst, zowel met een (trend)blik naar het verleden als naar de toekomst. Duidelijk is dat het demografische landschap in onze provincie sterk verandert. De bevolkingsontwikkelingen laten een trend zien naar een Brabant dat drukker, diverser en vooral grijzer wordt en steeds meer alleenstaanden telt.

2. Bouwtempo vasthouden!

image

In Brabant is herstel van de woningbouw sinds 2015 duidelijk zichtbaar. Vanaf begin 2017 werden er voor het eerst sinds lange tijd (2010) gemiddeld genomen weer (beduidend) meer dan 2.500 woningen per kwartaal in aanbouw genomen, oftewel meer dan 10.000 op jaarbasis. In de eerste 6 maanden van 2018 piekten ‘de scores’ rond de 3.500 woningen per kwartaal. Sindsdien liggen de aantallen in aanbouw genomen woningen steeds zo tussen de 2.500 en (iets meer dan) 3.000 per kwartaal. Vorig jaar (2020) is gestart met de bouw van ca. 12.000 woningen, 8% meer dan het jaar ervoor. Gemiddeld genomen werd in de eerst helft van dit jaar eveneens gestart met de bouw van zo’n 3.000 woningen per kwartaal (=12.000 op jaarbasis). Wel lag het aantal in aanbouw genomen woningen in de eerste drie maanden flink lager. Corona (ziekteverzuim, quarantaine) en het winterweer (sneeuw, vorstverlet) kunnen hierbij een rol hebben gespeeld. In het tweede kwartaal – met een ‘start-bouw’ van liefst meer dan 4.000 woningen – is deze terugval echter meteen weer ‘gecompenseerd’. Gelet op de demografische ontwikkelingen, de nog altijd flinke groei van het aantal huishoudens en om het bestaande woningtekort in Brabant terug te dringen, is het zaak dat het bouwtempo ook de eerstkomende jaren (ten minste) op peil blijft. De gemiddelde kwartaalscore over de afgelopen 3,5 jaar – steeds zo rond de 3.000 in aanbouw genomen woningen – kan hierbij als graadmeter worden aangehouden. Ook de nieuwe provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose (sept. 2020) laat zien, dat Brabant nog een flinke bouwopgave wacht, met een sterk accent op de eerstkomende 10 tot 15 jaar. Een groot deel van de voorraadgroei – bijna 160.000 woningen, oftewel driekwart van de opgave tot 2050 (220.000) – zal voor 2035 moeten worden gerealiseerd. En zo’n 120.000 woningen al voor 2030. De eerstkomende 10 jaar zullen er in onze provincie gemiddeld jaarlijks dus zo’n 12 duizend woningen (netto) aan de voorraad moeten worden toegevoegd, vergelijkbaar met de ‘scores’ van de laatste jaren, al zal de groei zeker op korte termijn wel wat hoger moeten liggen (zie beeld 3). Versnelling van de woningbouw en vervolgens vasthouden van het benodigde bouwtempo is een belangrijke doelstelling van de Brabantse Agenda Wonen. Wat ‘stikstof’ betreft, lijken de effecten op de woningbouw in Brabant (vooralsnog) vrij beperkt te zijn. Datzelfde geldt over het algemeen ook voor de effecten van ‘corona’ op de woningmarkt en het bouwtempo.

3. Groei woningvoorraad door 'corona' iets lager in 2020

image

De groei van de woningvoorraad is de laatste jaren flink toegenomen in Brabant. Lag deze groei in 2015 nog op slechts 6.700 woningen (het dieptepunt van de kredietcrisis), vanaf 2017 liggen de jaarlijkse groeicijfers weer rond of zelfs boven de 12.000. In 2020 is de voorraadgroei echter weer wat teruggevallen, tot 10.800 woningen. Dat zijn 1.000 woningen minder dan in 2019 (11.800). Al met al moeten we voor een vergelijkbare reeks van jaren met dergelijke groeicijfers terug tot eind jaren '90. Naast de toegenomen nieuwbouw speelt, met name in de (grotere) steden, ook het aantal 'toevoegingen anderszins' een rol, zoals het herbestemmen naar woonruimte van leegstaand kantoor-, winkel- en ander vastgoed. Lag – zoals aangegeven – de groei in 2020 op een kleine 11.000 woningen, op basis van het aantal eerder in aanbouw genomen woningen (beeld 2) was op bijna 12.000 woningen gerekend. Het verschil kan voor een belangrijk deel worden verklaard door ‘corona-effecten’, waardoor verschillende bouwprojecten vertraging hebben opgelopen, zij het in de meeste gevallen beperkt. Zo was bijvoorbeeld de aanvoer van bouwmaterialen door grensbeperkingen lastiger en was de arbeidsbezetting soms minder door de quarantainemaatregelen. Hierdoor is een deel van de woningen – geschat wordt een kleine 10% – niet in 2020 opgeleverd, maar zullen ze in 2021 in de boeken komen. Dit is al (duidelijk) terug te zien in de groeicijfers over de eerste 6 maanden van dit jaar. In die periode zijn er in Brabant zo’n 6.600 woningen aan de voorraad toegevoegd, ruim 1.700 woningen (35%) meer dan in de eerste helft van 2020.

4. Brabant ‘scoort’ bovengemiddeld

image

Vergeleken met de andere provincies kent Brabant een bovengemiddelde groei van de woningvoorraad. Onze provincie was tot medio 2019 koploper, maar recentelijk zijn Flevoland en Utrecht, die de laatste (2) jaren de hoogste groeicijfers laten zien, Brabant voorbijgestoken. CBS-gegevens laten zien dat de woningvoorraad in onze provincie vanaf 2012 gegroeid is met 10,2%. Met een groei van 11,5%, respectievelijk 10,4% liggen Flevoland en Utrecht daar iets boven. Ook in Gelderland en Noord-Holland liggen de groeicijfers boven het landelijk gemiddelde (8,4%).

5. Woningbouw in lijn met de provinciale ramingen

Onze recente provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose (sept. 2020) laat zien dat de woningvoorraad in Brabant tot 2030 jaarlijks met zo'n 12.000 woningen moet toenemen, met in de eerstkomende vijf jaar (2021 t/m 2025) een benodigde groei van gemiddeld genomen zo rond de 13.000 woningen per jaar. De bouwindicator zet per jaar de tot en met 2020 gerealiseerde en de in 2021 en 2022 verwachte groei van de woningvoorraad af tegen de voor dat jaar vooruit berekende prognoseaantallen. Voor het eerst sinds lange tijd (2006) laat deze indicator vanaf 2018 weer ‘scores’ zien van boven de 100. Dit betekent dat in 2018 (6%), 2019 (8%), 2020 (2%) en naar verwachting ook in 2021 (1%), de toename van de woningvoorraad (iets) boven de provinciale ramingen uitkomt. De eerste inschattingen voor 2022 laten een verwachte groei zien van 12.750 woningen tegenover een geprognotiseerde groei van iets meer dan 13.000 woningen (-2%). Al met al zien we met deze hoge groeicijfers de lijn van de ‘bouwindicator – lange termijn’ sinds 2017 ook weer oplopen.

6. 36 duizend woningen erbij in drie jaar tijd (2020 t/m 2022)

Voor Brabant wordt over de jaren 2020 t/m 2022 een groei van de woningvoorraad verwacht van in totaal zo’n 36.000 woningen. Hiermee staat de ‘bouwindicator 2023 - korte termijn’ op 100. Dit betekent dat de verwachte groei van de Brabantse woningvoorraad in die periode (nagenoeg) overeenkomt met de vooruitberekeningen in onze provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose (sept. 2020). Vooral in Noordoost-Brabant, in de (suburbane) gemeenten rond de grote en middelgrote steden en in het landelijk gebied liggen ‘de scores’ boven de prognose-aantallen. Gemeten over een langere periode – 2005 t/m 2022 – zijn de regionale verschillen minder groot. De ‘bouwindicator 2023 – lange termijn’ staat voor Brabant op 84. Oftewel, 84% van de vooruit berekende groei wordt in die periode ook gerealiseerd. Dat is een verwachte groei van 174.000 woningen, terwijl de prognoses een groei van bijna 208.000 woningen becijferden voor de jaren 2005 t/m 2022.

7. Aantal afgegeven bouwvergunningen loopt op

Het aantal nieuw te bouwen woningen waarvoor een bouwvergunning is verleend, bereikte in 2013 het dieptepunt (4.200 woningen). Daarna is het aantal bouwvergunningen weer flink toegenomen, tot bijna 11.000 woningen in 2017 en 2018. Na een lichte terugval in 2019 (9.100) zijn er in 2020 weer zo’n 11.000 vergunningen afgegeven. De stijgende lijn heeft zich ook dit jaar voortgezet. In de eerste 6 maanden van dit jaar werden ruim 6.700 bouwvergunningen afgegeven in onze provincie, tegen 5.350 in diezelfde periode in 2020; een toename van 25%.

8. Huizenprijzen alweer ruimschoots hoger dan voor de kredietcrisis

Vandaag de dag liggen de prijzen van bestaande koopwoningen in onze provincie inmiddels weer ruimschoots – ruim 20% – boven het (eerdere) ‘topniveau’ in het derde kwartaal van 2008. In dat jaar diende de kredietcrisis zich aan en werd het (voorlopige) hoogtepunt van de huizenprijzen bereikt. Daarna daalden de prijzen fors, met eind 2013 als dieptepunt voor Brabant. Koopwoningen waren op dat moment 22,5% lager geprijsd dan ‘de top’ in 2008. Hoewel de prijzen gestaag zijn opgelopen, ligt de prijsstijging in Brabant wel ietwat onder het niveau van die in Nederland als geheel. Dat heeft te maken met verschillen in de samenstelling van de woningvoorraad. Zo kent Brabant bijvoorbeeld een groter aandeel vrijstaande woningen, die in het algemeen een iets minder sterk prijsherstel hebben gekend.

9. Plannen genoeg!

In Brabant zijn er (anno 2021) plannen voor de bouw van in totaal bijna 165.000 woningen, waarmee de plancapaciteit 20.000 woningen (+14%) groter is dan een jaar geleden en op het hoogste niveau ligt in 10 jaar tijd (zie beeld 9a). Ruim 60% van het planaanbod, oftewel 103.000 woningen, zo geven de Brabantse gemeenten aan – is voorzien voor de eerstkomende 5 jaren (2021 t/m 2025). De ‘indicator totale plancapaciteit’ – die het planaanbod afzet tegen de vooruitberekende benodigde capaciteit vanuit de provinciale prognose (sept. 2020) – staat hiermee voor die vijfjaarsperiode op liefst 145%. En een groot deel van dit planaanbod is ook al hard. Van de benodigde capaciteit is voor de komende 5 jaar 70% opgenomen in ‘harde plannen’, de onherroepelijke of door gemeenteraden vastgestelde woningbouwplannen. Wel zijn er regionale en gemeentelijke verschillen, te vinden in onze ‘Monitor bevolking en wonen’. Kwantitatief gezien zijn er voor de korte termijn – Brabant-breed gemeten – (ruim) voldoende plannen voor de benodigde woningbouwproductie. Het gaat er dan ook niet zo zeer om (nog) meer woningbouwplannen op te stellen; het is – gelet op de woningbehoefte en de woningtekorten – veeleer zaak om bestaande plannen daadwerkelijk (en snel(ler)) tot uitvoering te brengen. Daar zal de eerstkomende jaren vooral het accent op moeten liggen. Ook voor de wat langere termijn (de tienjaarsperiode tot 2031) lijkt het planaanbod te kunnen voorzien in de Brabantse woningbehoefte. Uitkomsten van de nieuwe provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose laten tussen 2020 en 2030 een (benodigde) groei van de woningvoorraad zien van zo’n 120.000 woningen. Omdat er ook woningen worden gesloopt, is er voor vervangende nieuwbouw ook plancapaciteit nodig. Bij elkaar vraagt dit om een planaanbod voor de bouw van ruim 130.000 woningen, de komende 10 jaar. De totale plancapaciteit voor die periode omvat 146.000 woningen (112% van de benodigde capaciteit), waarvan 57.000 woningen gerekend kunnen worden tot de harde plancapaciteit. Dit laatste betekent, dat van de benodigde capaciteit tussen 2021 en 2031 44% is opgenomen in harde woningbouwplannen (en 70% voor de eerstkomende vijf jaar).

Voor voortgang van de woningbouw is het essentieel dat er voor de korte termijn steeds voldoende harde plannen zijn. Door er van jaar op jaar steeds voor te zorgen dat er voor de eerstkomende 5 jaar (ruim) voldoende (harde) plannen zijn, kan de voortgang van de bouw worden gewaarborgd. Plannen voor woningen op geschikte plekken die aansluiten op de actuele vraag. Voor de middellange en langere termijn is het juist van belang niet te veel van het toekomstige woningbouwprogramma vast te leggen in harde plancapaciteit, vooral niet als het gaat om nieuwe uitbreidingslocaties. De ervaring leert immers dat zich steeds weer nieuwe, vaak onvoorziene inbreidingsmogelijkheden, binnenstedelijke transformatieopgaven en leegstandsvraagstukken aandienen. Met een flexibel planaanbod kan bovendien gemakkelijker worden meebewogen met veranderingen in de vraag. Onzekerheden rond demografische, economische en woningbehoefteontwikkelingen vragen om een adaptieve strategie en om een gevarieerd planaanbod met aandacht voor de betaalbaarheid, een gezonde mix van huur en koop in verschillende prijssegmenten en met volop ruimte voor nieuwe woonvormen. In de Brabantse Agenda Wonen zijn realisme en flexibiliteit in de woningbouwplanning en -programmering belangrijke onderwerpen. Het zijn voorwaarden om ook in de (nabije) toekomst in te kunnen spelen op de dynamiek op de woningmarkt, veranderende woonwensen en nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen in onze steden en dorpen en soms ook in het buitengebied.

10. Veel woningbouw op binnenstedelijke locaties

Van het totale planaanbod voor woningbouw in Brabant heeft ruim tweederde (67%) betrekking op een binnenstedelijke locatie. Voor de korte termijn (2021 t/m 2025) is liefst 72% van de plancapaciteit voorzien op een inbreidingslocatie. In de periode 2010 t/m 2019 is van de feitelijke nieuwbouw eveneens ruim 70% op een inbreidingslocatie gerealiseerd. Op korte termijn ligt het aandeel ‘inbreiden’ in het planaanbod beduidend hoger dan op langere termijn. Dat komt omdat veel van de toekomstige inbreidings-, herstructurerings- en transformatielocaties nu nog niet bekend zijn en zich ook moeilijk laten plannen. Bij uitbreidingslocaties ligt dat vaak anders. Nieuwe binnenstedelijke mogelijkheden zullen zich hoe dan ook in de (nabije) toekomst gaan aandienen; het zijn en blijven structurele opgaven. Om hier goed op in te kunnen (blijven) spelen is het van belang te zorgen voor voldoende ruimte en flexibiliteit in de (sub)regionale en gemeentelijke woningbouwplanning en –programmering (zie ook de toelichting bij beeld 9).

De laatste jaren zien we in onze provincie, en vooral in de meer stedelijke gebieden, een duidelijke toename van de capaciteit op binnenstedelijke locaties (beeld 10a). Tot 2014 liep het percentage woningen op inbreidingslocaties terug, tot ca. 54% van het totale planaanbod in Brabant. Daarna is dat percentage weer duidelijk opgelopen, tot 67% vandaag de dag. De toename van het planaanbod op inbreidingslocaties hangt samen met de sterk toegenomen aandacht voor de vele (integrale) gebieds- en transformatieopgaven en binnen onze steden en dorpen. Hierbij wordt vooral ook gekeken naar de mogelijkheden, die de nog altijd grote behoefte aan nieuwe woonruimte biedt, voor het versterken van de ruimtelijke kwaliteit op dergelijke binnenstedelijke locaties. Vooral in de grote steden (B5) is de laatste jaren veel woonruimte gerealiseerd op binnenstedelijke locaties. Daar is ook de eerstkomende vijf jaren een groot deel (bijna 80%) van de woningbouw voorzien op inbreidingslocaties. Met een inbreidingspercentage van 71% in het planaanbod voor de jaren 2021 t/m 2025 doen de middelgrote steden (M7) daar overigens niet veel voor onder. Zoals aangegeven in onze Brabantse Agenda Wonen is het binnen een duurzaam verstedelijkingsbeleid van belang om het woningbouwprogramma – zeker ook nu er de komende jaren nog een flinke bouwopgave ligt – optimaal in te (blijven) zetten op binnenstedelijke (transformatie)locaties en voor het herbestemmen van leegstaand vastgoed.