'Baat het niet dan gaat het niet'


MAKELAAR PIETER VAN SANTVOORT OVER DE WONINGMARKT IN CORONATIJD

Pieter van Santvoort is makelaar in Eindhoven. Zijn kantoor bemiddelt zowel in koopwoningen en huurwoningen als in bedrijfsvastgoed en agrarisch onroerend goed en heeft meerdere vestigingen in de Eindhovense regio. Hij woont op een half uur fietsen van zijn werk en heeft door zijn activiteiten voor de NVM een blik die ook veel verder rijkt dan Brainportregio. Micro-economie Van Santvoort verklaart de enorme stijging van de huizenprijzen met de eerste les micro-economie: als de vraag groter is dan het aanbod, stijgen de prijzen. Krapte is volgens hem de enige oorzaak van de hoge prijzen. “Er is heel veel vraag en heel weinig aanbod. Bovendien is het aanbod erg eenzijdig. De coronacrisis brengt daar ook geen verandering in. Vooralsnog wordt een relatief beperkte groep in de horeca, evenementenbranche en een deel van de retail keihard geraakt, maar het overgrote deel van de economie draait verder. De krapte blijft dus.” Ringen De transformatie van de binnenstad gaat niet bepaald gepaard met snelheid. “Het laaghangend fruit van kantoren die worden omgebouwd tot appartementen is inmiddels wel op. Procedures voor vergunningen duren heel lang, omdat er veel omwonenden zijn en eigenlijk worden er in het centrum alleen maar appartementen gerealiseerd, terwijl de vraag naar woningen veel diverser is.” Van Santvoort ziet hierdoor ringen ontstaan: “Hoe lager het budget, hoe verder mensen van de kern wegtrekken. Mensen die bereid zijn heel veel geld te betalen voor weinig vierkante meters blijven in de binnenstad. Maar mensen die dat geld niet hebben en bijvoorbeeld gezinnen met kinderen die juist behoefte hebben aan meer vierkante meters en een tuin trekken naar de randdorpen. Mensen maken dan vaak een afweging tussen de prijs en kwaliteit van wonen enerzijds en de reisafstand naar werk anderzijds.” Van Santvoort zag in San Francisco een vergelijkbare ontwikkeling. “Daar wonen mensen met een salaris van rond de honderdduizend dollar vaak in een deelappartement. Deze mensen zijn dus ondanks hun goede salaris niet in staat om zelfstandig te wonen. De andere mogelijke keuze die zij hebben is dagelijks een uur of langer reizen om op het werk te komen.” Mobiliteit Naast vooral heel veel bouwen is mobiliteit een belangrijk middel om de situatie te verbeteren. Van Santvoort rijdt zelf tweemaal in de week op zijn elektrische fiets naar het werk. “Het is gezond, je bent lekker buiten, en ik fiets een half uurtje over een stuk waar ik met de auto vijfentwintig minuten over doe. Het is eigenlijk net zo snel.” Maar ook een onderzoeksproject in de Brainportregio naar personenvervoer zonder chauffeur kan tot een forse verbetering leiden. “Voor dit onderzoek is nu een miljard euro aangevraagd bij het Investeringsfonds van het Rijk. Met de resultaten kan het openbaar vervoer flink verbeterd worden, vaak ook door bestaande infrastructuur te gebruiken. Vanuit de randgemeenten kan zo efficiënt vervoer naar de kern worden georganiseerd.” Baat het niet, dan gaat het niet Van Santvoort hekelt de trage reacties van de overheid. In de kredietcrisis is in veel projecten het aantal te bouwen woningen flink naar beneden bijgesteld. Overheden concludeerden dat Nederland ‘af’ was en de vraag naar woningen ook niet meer zou herstellen. Inmiddels is de vraag weer veel groter, en die grotere vraag blijft. Aantallen te bouwen woningen moeten daarom flink omhoog, terwijl er onvoldoende bouwlocaties zijn aangewezen. De overheid zou er daarbij ook veel meer rekening mee moeten houden dat ondernemers bij bouwprojecten risico lopen en winst moeten genereren. “Er is geen ondernemer die aan een verlieslatend project begint. Baat het niet, dan gaat het niet. Lokale overheden stellen vaak heel veel eisen over verdeling tussen sociaal, middenprijs en vrije sector. Ook kiest de overheid vaak voor binnenstedelijke herontwikkelingen. Hierdoor wordt het veel moeilijker om een project financieel haalbaar te krijgen. Feitelijk blokkeert de overheid hierdoor veel woningbouw.” Overleg Het verbaast van Santvoort dat veel beleidsmakers zoveel over partijen in de woningmarkt spreken en zo weinig met hen. “Er is nu voor het eerst een kwartiermaker aangesteld die een rondje langs verschillende marktpartijen maakt. Maar nog beter zou natuurlijk zijn als partijen met elkaar aan tafel gaan zitten en open en eerlijk zeggen wat de knelpunten in ontwikkelingen zijn. De overheid lijkt nu vaak onvoldoende bereid om daarnaar te luisteren, en omgekeerd lijken marktpartijen onvoldoende vrijheid te voelen om te vertellen wat er daadwerkelijk gebeurt.” Economische ontwikkeling afhankelijk van woonbeleid “Door de coronacrisis zijn inmiddels drieduizend expats minder naar de Eindhovense regio gekomen. Dat zijn mensen die vaak al wel in dienst zijn gekomen, dus, als we eenmaal allemaal een prikje hebben gehad, in een keer allemaal hierheen komen. Als de woningmarkt deze mensen niet kan opvangen, heeft dat heel nadelige effecten voor het bedrijfsleven in de Brainport regio. De economische ontwikkeling van de regio is heel erg afhankelijk van de woningmarkt. Als dat probleem niet wordt opgelost, zullen de grote Brabantse bedrijven ervoor kiezen hun vestigingen elders in de wereld harder te laten groeien, in plaats van hier.”

Auteur: Jeroen van Oort