In de nieuwe rubriek ‘Twee meningen’ laten we steeds twee deskundigen aan het woord over een thema. Deze keer: de Brabantse woningbouw. Met Pieter van Santvoort, directeur-eigenaar van Van Santvoort Makelaars, en Cees-Jan Pen, lector De ondernemende regio aan de Fontys Hogescholen.
Zeven magere jaren voor de woningbouw?
Brabant staat sinds 2020 voor een forse uitdaging: in 2030 moeten er 130.600 nieuwe woningen staan. En dat in een tijd waarin energiekosten en inflatie stijgen, rentes oplopen, we handen en hijskranen tekortkomen en het aantal bouwvergunningen flink is teruggeschroefd door de stikstofcrisis. En dan hebben we het nog niet gehad over de vergrijzing en de ongekend hoge bevolkingsgroei. Moeten we ons na zeven vette jaren opmaken voor zeven magere jaren?
LEESTIP: MENING 1 STAAT IN DE LINKER KOLOM, MENING 2 STAAT IN DE RECHTER KOLOM
‘Bijna onmogelijk om nog betaalbaar te bouwen’
Pieter van Santvoort, directeur-eigenaar van Van Santvoort Makelaar, vindt het te vroeg voor die conclusie. “Devastgoedmarkt gaat een zwaar jaar tegemoet, maar de afgelopen jaren waren ook bepaald niet vet. Wel voor huiseigenaren, niet voor de woningbouw. Neem Eindhoven: tot 2030 moeten we minimaal drieduizend woningen per jaar bouwen, in de praktijk zijn het er ruim de helft. Daarmee voeg je 1 tot 2% toe aan de woningvoorraad. Het woningprobleem krijg je daarmee natuurlijk nooit opgelost. Als het in goede tijden al niet lukt, hoe dan in godsnaam wel in een tijd van tegenwind?”
‘We hebben te veel wensen en te weinig ruimte’
Of we zeven magere jaren tegemoet gaan, hangt heel erg af van Rijkskaders. Dat zegt lector Cees-Jan Pen. “Ruimtelijke ordening is complex en vraagt om een grotere rol van het Rijk. Daar is ook dringend behoefte aan.” Te lang draaide het volgens Pen alleen om ruimte voor wonen. “Maar het gaat over ruimtelijke ordening. Dat is een totaalpakket aan functies. Als je die optelt, zie je dat we te veel wensen hebben en te weinig ruimte. Dan moet je keuzes maken. De provincie Noord-Brabant laat in haar ruimtelijke beleid bodem en water leidend zijn. Dan moet je heel kritisch kijken of je überhaupt nog woningen bouwt in lagergelegen gebieden. En ook hoe je bij de inrichting van gebieden water langer vasthoudt of water benut. Voor dit soort afwegingen zoeken we naar nog onbekende kaders. Dat is misschien wel het meest complexe.”
‘Voor de vraag vanuit de stad moet je bouwen aan de stadsranden en de omliggende dorpen’
Giftige cocktail
De opeenstapeling van factoren noemt hij ‘een giftige cocktail’. “Het is én, én, én. Daardoor is het bijna onmogelijk om nog betaalbaar te bouwen. Het gevolg is dat plannen worden uitgesteld, de rechterlijke macht overloopt van de werkdruk en beleggers uit de woningmarkt stappen. En ondertussen probeert iedereen er met de beste wil nog wat van te maken.”
Wat er nú moet gebeuren? “De centrale regie vanuit de overheid verstevigen en inzetten op wat je kunt beïnvloeden. Niet de rente of de bouwkosten, maar wel het creëren van meer ruimte voor realiseerbare nieuwbouw. Dus laten we die absurde eis van 85% betaalbare nieuwbouw (maximaal € 370.000 voor koop en € 1.000 voor huur, red.) in Eindhoven-centrum loslaten. Want dat is niet te doen, zeker met de inzet op verdichting van de binnenstad. Van de ruim 30.000 nieuwe woningen moet tweederde binnen de ring komen. Dan moet je dus ingrijpen in de bestaande situatie en heb je te maken met de infrastructuur die er ligt, wat vaak gepaard gaat met hogere bouwkosten. Zie dan nog maar ’s betaalbaar te bouwen. 50% betaalbaar en 50% vrije sector zorgt dat veel plannen wél realiseerbaar zijn.”
Optoppen
Waar dan wel gebouwd kan worden? “Er zijn nog volop mogelijkheden in de bebouwde kom van dorpen en steden. Via transformatie, via optoppen (extra woonlagen op bestaande bouw, red.), via iets hogere bouw. In meubelboulevards en wijken uit de jaren 60 en 70 is nog best ruimte. Neem Woensel in Eindhoven. Er zijn plannen om winkelcentrum WoensXL deels te slopen voor enkele duizenden woningen. Dat vereist creativiteit, ontwerpend onderzoek en het slim combineren van opgaves: het winkelcentrum wordt nieuw leven ingeblazen, en de woningbouw en vergroening van de openbare ruimte maken het gebied leefbaarder én klimaatadaptief. Dát wordt de opgave.”
‘Er zijn nog volop mogelijkheden in de bebouwde kom’
Doorstroming
En dus gebeurt er praktisch niets. Van Santvoort: “Het is tranentrekkend om te zien wat er dit jaar in Eindhoven gebouwd wordt. Terwijl we er wel voor moeten zorgen dat de bouw op gang blijft, want die 1 tot 2% extra woningen per jaar kan zorgen voor doorstroming. Uit de recente nieuwbouwmonitor van het Centraal Bureau voor de Statistiek blijkt dat de bouw van één nieuwbouw huurwoning in de vrijesector kan zorgen voor wel vijf verhuizingen in de bestaande sector. Dat er nu niet wordt gebouwd is dus funest.”
‘Als we niet vandaag beginnen met morgen te bouwen, gaat het hopeloos mis’
Ondergronds parkeren
Maar, zegt Pen, bouwen binnen bestaande bebouwing (inbreiding) mag niet ten koste gaan van de kwaliteit van de openbare ruimte. “Soms moet je iets hoger bouwen en misschien kunnen sommige functies ondergronds. Zoals parkeren; auto’s nemen veel ruimte in, dus daar valt veel winst te behalen.”
De lector realiseert zich dat er bij dit soort ideeën al snel doembeelden opduiken. “Eindhoven hoeft geen Rotterdam te worden vol wolkenkrabbers. Hoogbouw kan ook zeshoog zijn, kijk naar steden als Berlijn en Barcelona. Rondom de stations liggen ook enorme kansen. In steden als Den Bosch, Eindhoven en Tilburg wordt hier al flink ontwikkeld. Met woningen erbij wordt zo’n gebied een aantrekkelijke stadswijk.”
‘We moeten dwars door de politieke kokers heen geldstromen gaan combineren’
Migranten
De grote vraag is dan: waar moet die woning komen te staan? “Op de plek waar de vraag het grootste is”, zegt Van Santvoort. “In onze regio is dat in de stad en aan de randen van de stad. Wie een huis met tuin wil moet in de randen eromheen en de omliggende dorpen zijn, zoals Eersel en Nuenen; dat zijn de plekken waar je moet bouwen voor de vraag vanuit de stad naar eengezinswoningen. Zeker met het oog op de 70.000 banen extra die bij ASML en de omringende keten gaan ontstaan. En dan hebben we ook nog de toestroom van migranten in Brabant, waardoor er in aantal bijna een stad als Eindhoven is bijgekomen. Dus als we niet vandaag beginnen met morgen te bouwen, gaat het hopeloos mis. Het lijkt erop dat we nu een college hebben dat inziet dat het zo niet door kan gaan. Nu de gemeenteraad nog.”
Natte voeten
Op dit moment staat de stikstofcrisis de woningbouw in de weg. “Maar die is een afgeleide van een veel groter issue”, zegt Pen. “De klimaatverandering staat op één, op twee én op drie. Wil je geen natte voeten krijgen, dan moet je dus heel kritisch zijn in waar je wel en niet bouwt. Als je dat aspect op rijksniveau bekijkt, zou de woningbouwopgave voor Brabant en Gelderland wel eens groter kunnen zijn dan we nu denken. Want je kunt je afvragen wat je toekomstige bewoners aandoet met bouwen in de Randstad, dat onder NAP én op kwetsbare grond ligt. Ook hier is weer behoefte aan duidelijke kaders. Dat wordt een heel spannende.”
Politiek lef
Het grootste risico zit volgens Pen in de uitvoeringskracht op lokaal niveau. “Complexe gebiedsontwikkeling vraagt om strategisch denken, politiek lef en voldoende ambtelijke capaciteit. Dat ontbreekt nogal eens. Wat nu nodig is, is dat we dwars door de politieke kokers heen geldstromen gaan combineren. En we moeten niet meer met een woningbouwblik kijken naar gebieden, maar integraal. Dat kan schuren, maar laat dat dan maar gebeuren.”
‘Bijna onmogelijk om nog betaalbaar te bouwen’
Pieter van Santvoort, directeur-eigenaar van Van Santvoort Makelaar, vindt het te vroeg voor die conclusie. “Devastgoedmarkt gaat een zwaar jaar tegemoet, maar de afgelopen jaren waren ook bepaald niet vet. Wel voor huiseigenaren, niet voor de woningbouw. Neem Eindhoven: tot 2030 moeten we minimaal drieduizend woningen per jaar bouwen, in de praktijk zijn het er ruim de helft. Daarmee voeg je 1 tot 2% toe aan de woningvoorraad. Het woningprobleem krijg je daarmee natuurlijk nooit opgelost. Als het in goede tijden al niet lukt, hoe dan in godsnaam wel in een tijd van tegenwind?”
‘We hebben te veel wensen en te weinig ruimte’
Of we zeven magere jaren tegemoet gaan, hangt heel erg af van Rijkskaders. Dat zegt lector Cees-Jan Pen. “Ruimtelijke ordening is complex en vraagt om een grotere rol van het Rijk. Daar is ook dringend behoefte aan.” Te lang draaide het volgens Pen alleen om ruimte voor wonen. “Maar het gaat over ruimtelijke ordening. Dat is een totaalpakket aan functies. Als je die optelt, zie je dat we te veel wensen hebben en te weinig ruimte. Dan moet je keuzes maken. De provincie Noord-Brabant laat in haar ruimtelijke beleid bodem en water leidend zijn. Dan moet je heel kritisch kijken of je überhaupt nog woningen bouwt in lagergelegen gebieden. En ook hoe je bij de inrichting van gebieden water langer vasthoudt of water benut. Voor dit soort afwegingen zoeken we naar nog onbekende kaders. Dat is misschien wel het meest complexe.”
‘Voor de vraag vanuit de stad moet je bouwen aan de stadsranden en de omliggende dorpen’
Giftige cocktail
De opeenstapeling van factoren noemt hij ‘een giftige cocktail’. “Het is én, én, én. Daardoor is het bijna onmogelijk om nog betaalbaar te bouwen. Het gevolg is dat plannen worden uitgesteld, de rechterlijke macht overloopt van de werkdruk en beleggers uit de woningmarkt stappen. En ondertussen probeert iedereen er met de beste wil nog wat van te maken.”
Wat er nú moet gebeuren? “De centrale regie vanuit de overheid verstevigen en inzetten op wat je kunt beïnvloeden. Niet de rente of de bouwkosten, maar wel het creëren van meer ruimte voor realiseerbare nieuwbouw. Dus laten we die absurde eis van 85% betaalbare nieuwbouw (maximaal € 370.000 voor koop en € 1.000 voor huur, red.) in Eindhoven-centrum loslaten. Want dat is niet te doen, zeker met de inzet op verdichting van de binnenstad. Van de ruim 30.000 nieuwe woningen moet tweederde binnen de ring komen. Dan moet je dus ingrijpen in de bestaande situatie en heb je te maken met de infrastructuur die er ligt, wat vaak gepaard gaat met hogere bouwkosten. Zie dan nog maar ’s betaalbaar te bouwen. 50% betaalbaar en 50% vrije sector zorgt dat veel plannen wél realiseerbaar zijn.”
Optoppen
Waar dan wel gebouwd kan worden? “Er zijn nog volop mogelijkheden in de bebouwde kom van dorpen en steden. Via transformatie, via optoppen (extra woonlagen op bestaande bouw, red.), via iets hogere bouw. In meubelboulevards en wijken uit de jaren 60 en 70 is nog best ruimte. Neem Woensel in Eindhoven. Er zijn plannen om winkelcentrum WoensXL deels te slopen voor enkele duizenden woningen. Dat vereist creativiteit, ontwerpend onderzoek en het slim combineren van opgaves: het winkelcentrum wordt nieuw leven ingeblazen, en de woningbouw en vergroening van de openbare ruimte maken het gebied leefbaarder én klimaatadaptief. Dát wordt de opgave.”
‘Er zijn nog volop mogelijkheden in de bebouwde kom’
Doorstroming
En dus gebeurt er praktisch niets. Van Santvoort: “Het is tranentrekkend om te zien wat er dit jaar in Eindhoven gebouwd wordt. Terwijl we er wel voor moeten zorgen dat de bouw op gang blijft, want die 1 tot 2% extra woningen per jaar kan zorgen voor doorstroming. Uit de recente nieuwbouwmonitor van het Centraal Bureau voor de Statistiek blijkt dat de bouw van één nieuwbouw huurwoning in de vrijesector kan zorgen voor wel vijf verhuizingen in de bestaande sector. Dat er nu niet wordt gebouwd is dus funest.”
‘Als we niet vandaag beginnen met morgen te bouwen, gaat het hopeloos mis’
Ondergronds parkeren
Maar, zegt Pen, bouwen binnen bestaande bebouwing (inbreiding) mag niet ten koste gaan van de kwaliteit van de openbare ruimte. “Soms moet je iets hoger bouwen en misschien kunnen sommige functies ondergronds. Zoals parkeren; auto’s nemen veel ruimte in, dus daar valt veel winst te behalen.”
De lector realiseert zich dat er bij dit soort ideeën al snel doembeelden opduiken. “Eindhoven hoeft geen Rotterdam te worden vol wolkenkrabbers. Hoogbouw kan ook zeshoog zijn, kijk naar steden als Berlijn en Barcelona. Rondom de stations liggen ook enorme kansen. In steden als Den Bosch, Eindhoven en Tilburg wordt hier al flink ontwikkeld. Met woningen erbij wordt zo’n gebied een aantrekkelijke stadswijk.”
‘We moeten dwars door de politieke kokers heen geldstromen gaan combineren ’
Migranten
De grote vraag is dan: waar moet die woning komen te staan? “Op de plek waar de vraag het grootste is”, zegt Van Santvoort. “In onze regio is dat in de stad en aan de randen van de stad. Wie een huis met tuin wil moet in de randen eromheen en de omliggende dorpen zijn, zoals Eersel en Nuenen; dat zijn de plekken waar je moet bouwen voor de vraag vanuit de stad naar eengezinswoningen. Zeker met het oog op de 70.000 banen extra die bij ASML en de omringende keten gaan ontstaan. En dan hebben we ook nog de toestroom van migranten in Brabant, waardoor er in aantal bijna een stad als Eindhoven is bijgekomen. Dus als we niet vandaag beginnen met morgen te bouwen, gaat het hopeloos mis. Het lijkt erop dat we nu een college hebben dat inziet dat het zo niet door kan gaan. Nu de gemeenteraad nog.”
Natte voeten
Op dit moment staat de stikstofcrisis de woningbouw in de weg. “Maar die is een afgeleide van een veel groter issue”, zegt Pen. “De klimaatverandering staat op één, op twee én op drie. Wil je geen natte voeten krijgen, dan moet je dus heel kritisch zijn in waar je wel en niet bouwt. Als je dat aspect op rijksniveau bekijkt, zou de woningbouwopgave voor Brabant en Gelderland wel eens groter kunnen zijn dan we nu denken. Want je kunt je afvragen wat je toekomstige bewoners aandoet met bouwen in de Randstad, dat onder NAP én op kwetsbare grond ligt. Ook hier is weer behoefte aan duidelijke kaders. Dat wordt een heel spannende.”
Politiek lef
Het grootste risico zit volgens Pen in de uitvoeringskracht op lokaal niveau. “Complexe gebiedsontwikkeling vraagt om strategisch denken, politiek lef en voldoende ambtelijke capaciteit. Dat ontbreekt nogal eens. Wat nu nodig is, is dat we dwars door de politieke kokers heen geldstromen gaan combineren. En we moeten niet meer met een woningbouwblik kijken naar gebieden, maar integraal. Dat kan schuren, maar laat dat dan maar gebeuren.”