Kantoren: "De patiënt is aan de beterende hand"

"Nu de zon schijnt, moet je het dak verduurzamen en repareren."

De kantorenmarkt herstelt zich in de vier grote Brabantse steden Eindhoven, Tilburg, Breda en ’s-Hertogenbosch. Daar worden weer meer panden met deze bestemming in gebruik genomen. Ook is te zien dat kantorenlocaties zich in toenemende mate concentreren in deze steden. Met name de stadscentra en OV-knooppunten zijn daarbij sterk in trek.
Hiertegenover staat veel leegstand van kantoren in de middelgrote Brabantse steden. Op deze locaties kan een transformatie naar bijvoorbeeld woningbouw een oplossing bieden, of andere functies om een gebied 24/7 aantrekkelijk te maken. Op de toplocaties moet echter voldoende ruimte blijven om te kunnen voldoen aan de vervangingsvraag voor kantoren.

“De patiënt is aan de beterende hand.” Die diagnose stelt ‘vastgoedspecialist’ Cees-Jan Pen als het gaat om de kantorenmarkt in de vier grote steden. Het lid van de Sociaal Economische Raad Brabant concludeert uit het provinciale onderzoek hiernaar dat het zeker snor zit als het om de kwantiteit gaat. De kantorenmarkt wordt langzaam gezond.


Op kwalitatief gebied is er in zijn ogen nog wel een slag te maken. “Wil je bestaande kantoren hergebruiken, dan ligt er een grote opgave om te verduurzamen. De energielabels ervan zijn gewoon te laag. De hedendaagse gebruiker stelt terecht hogere eisen aan zo’n pand”, aldus Pen, werkzaam als lector bij het lectoraat De Ondernemende Regio van Fontys Hogescholen.

Beperkte nieuwbouw

Kijkend naar de vier Brabantse regio’s, geven de prognoses aan dat maar een beperkt deel van de toekomstige vraag naar kantoren een uitbreiding betreft. Volgens hem is er met name in de vier grote steden vraag naar een hoge kwaliteit nieuwbouw, vooral rond stations. “Dus ondanks de leegstand die er zeker nog is, moeten de grootste steden blijven nadenken over een beperkte ruimte voor nieuwbouw.” Als voorbeeld noemt hij de Zuidas in Amsterdam: “De leegstand is elders in Amsterdam aanzienlijk maar ondernemers willen dáár bij elkaar zitten, in hoogkwalitatieve duurzame kantoren. Dat ga je in Eindhoven ook krijgen.”

Pen vindt het een positieve ontwikkeling dat juist in de grote steden kantoren zich concentreren in de centra en rond OV-haltes. Het maakt werknemers minder afhankelijk van de auto. “Ook versterkt het je binnenstad en het zorgt ervoor dat stedelijk gebied nog intensiever wordt benut.”

Transformatie

De aantrekkingskracht van de vier grote steden heeft tot gevolg dat de middelgrote Brabantse steden zich gesteld zien voor een, wat de lector ‘krimpopgave’ noemt. Hij zag al dat het ‘kantorenprogramma’ in Helmond realistisch is teruggeschroefd. “Maar dit speelt net zo goed in Roosendaal, Bergen op Zoom en Oosterhout.” Pen spreekt de hoop uit dat de woningmarkt dit vraagstuk in de middelgrote steden deels kan oplossen. Als transformatie van kantoren naar woningen geen soelaas biedt, verwacht hij meer ‘draconische maatregelen’ als ‘niets doen’ en wellicht zelfs sloop.


Parallel aan de opgave voor de kantorenmarkt loopt die voor het winkelaanbod in de centra van de middelgrote steden, die volgens Pen ‘compacter en bruisender’ gaan worden. De nodige overbodige winkelruimte is juist op plekken gesitueerd waar het vaak interessanter is om te wonen dan op kantoorlocaties. Hij vindt sowieso dat het opkrikken van de binnensteden voorrang moet krijgen. “Je hebt eerst een kloppend hart nodig. Laat de opgave voor de binnensteden niet vertroebelen door het feit dat kantoorlocaties aan de rand het niet zo goed doen. Dat is vervelend, maar leegstand in de binnenstad is erg.”

Hotspots

De bovenaan geschetste opgave om terughoudend te zijn met transformeren op toplocaties, geldt wat de lector betreft voor specifieke plekken. “Er zijn een paar hotspots, met name bij de stations en tegen de binnenstad aan, waar je voorzichtig moet zijn. Daar dreigt wel een klein tekort aan kantoren. Maar je moet zeker niet stoppen met transformeren op andere plekken, want daar is de kantorenmarkt nog steeds niet gezond.”

Al met al biedt de aantrekkende economie momenteel voldoende prikkels om in actie te komen, vindt Pen. “Ik denk dat de boodschap van dit onderzoek is: nu de zon schijnt, moet je het dak verduurzamen en repareren.”

Resultaten prognose-onderzoek

Hieronder staan de uitkomsten beschreven voor scenario midden:

  • Uit het onderzoek blijkt een forse vraag naar Brabantse kantoorruimte.
  • De kantorenmarkt is vooral een vervangingsmarkt. Het gaat om vervanging van kantoren die, om redenen anders dan capaciteitsgebrek, niet meer voldoen.
  • De vervangingsvraag is tot 2030 ruim 1,3 miljoen m2, dit is een kwart van het totale kantooroppervlak in Brabant op dit moment. Uitbreidingsvraag is er nauwelijks (40 duizend m2).
  • Naar kantoorruimte op centrum-/stationslocaties is relatief nog steeds de meeste vraag (45-50% van de totale vraag). Daarna komen de kantorenlocaties langs snel- en uitvalswegen (25-30% van de vraag). Deze locaties hebben zich inmiddels hersteld, maar de verwachting is dat het marktaandeel van dit type locatie langzaam daalt.


Uit de kwalitatieve confrontatie van vraag en (plan)aanbod blijkt dat:

  • In de regio’s Noordoost- en Zuidoost-Brabant op termijn een tekort dreigt aan meters in het centrum/stationsgebied (’s-Hertogenbosch en Eindhoven).
  • In de regio West-Brabant en in mindere mate in Midden-Brabant (meer) dan voldoende planaanbod beschikbaar is binnen dit locatietype.

Deel op social media