Detailhandel: "Crisis brengt vernieuwing, iets goeds"

"Waar ik bij de gemeenten voor wil pleiten is om niet te denken in retailmeters, maar meer in ontmoeten en verblijven."

De detailhandel heeft zware jaren achter de rug. Vergeleken met het landelijk gemiddelde, leveren de vierkante winkelmeters in Brabant minder geld op. Dat blijkt uit de koopstromen- en prestatieonderzoeken die het afgelopen jaar zijn uitgevoerd. Per saldo zijn er ook te veel winkelmeters voor een gezonde bedrijfsvoering.

De onderzoeken tonen verder aan dat gemeenten ook naar hun omgeving moeten kijken. De binding van bewoners met de eigen winkelgebieden is minder sterk dan gedacht. 70 procent van de winkelbestedingen door bewoners komt in de eigen gemeente terecht, 30 procent daarbuiten.

Gemeenten staan voor de opgave om in een centrumvisie een andere betekenis te geven aan binnensteden en dorpscentra. Ze moeten nadenken over nieuwe functies en een herwaardering van het centrum, als hart van de samenleving

Emma Briggs, sinds 2016 acquisiteur bij de gemeente Eindhoven, heeft als taak om toonaangevende winkels naar de binnenstad te halen. Voorheen was ze onder meer storemanager bij diverse filialen van C&A en verkoopleider bij Coltex Retail Group.

Winkelgebieden buiten
het centrum


Naast een centrumvisie is het voor gemeenten belangrijk een visie te ontwikkelen voor hun winkelgebieden buiten het centrum. Voorkomen moet worden dat ontwikkelingen op deze locaties, die in het centrum frustreren.
De positie van woon- en autoboulevards verdient hierbij speciale aandacht. Diverse brancheorganisaties geven aan dat formules onder druk staan. Omdat deze boulevards vaak een groot oppervlak beslaan, is het verstandig om tijdig na te denken over de toekomst van deze locaties en welke rol deze in het stedelijk gebied spelen.
Dat geldt eveneens voor supermarkten. Bij een beoogde verhuizing dient bekeken te worden of de nieuwe locatie hiervoor wel geschikt is en welke gevolgen de verplaatsing heeft voor het terrein dat wordt achtergelaten.

De onderzoeken wijzen uit dat vierkante winkelmeters te weinig geld opleveren en dat er te veel meters zijn. Herkenbaar?

“Absoluut. Eindhoven heeft het meest dominante centrumgebied van Brabant en staat in de top 5 van Nederland. Maar als je ziet hoe hard ik eraan moet trekken om een winkelopening voor elkaar te krijgen, dan geeft dat te denken. Er zit ook veel pijn in de kleine winkelgebieden: dreigende leegstand, onder meer door een vergrijzend bestand van lokale ondernemers zonder opvolger. En als die kleine, lokale held er niet meer is, haken grote ketens ook af.”

Langdurige leegstand kan ook kansen op innovatie bieden.

“Zeker, dan komt er letterlijk ruimte voor experimenten. Soms heb je een crisis nodig om te innoveren en iets goeds te laten ontstaan.”

Moet het winkelaanbod veranderen?

“Dat gebeurt al. Ik zie een duidelijke vermindering van kleding- en schoenenzaken en meer ‘beauty’ en horeca. Zelf krijgen we meer aanvragen voor leisure, hotels, werkplekken, wonen en kantoren. Ik vind dat een goede ontwikkeling.”

Een derde van de bestedingen vindt buiten de eigen gemeente plaats. Is dat erg?

“Het is juist prima dat ook de directe regio profiteert. Zuidoost-Brabant is fantastisch. Samen hebben we hier alles wat een mens zich kan wensen. Neem bijvoorbeeld het bruisende centrum in Eindhoven, de prachtige historie in Oirschot, het kasteel in Geldrop met een super horecaplein. Je kunt heerlijk wandelen in natuurgebied De Malpie bij Valkenswaard. De mooie diversiteit die we samen hebben is onze kracht. Dat moeten we met een gezamenlijke marketing en acquisitie uitbuiten. Op die manier kunnen we iedereen laten zien dat onze regio een heerlijke plek is om te wonen, werken en recreëren, met voor ieder wat wils.”

Moeten gemeenten hun centrumvisie afstoffen?

“Ze moeten nadenken over de betekenis van hun centrumgebied; wat willen we bewoners en bezoekers bieden? Waar ik bij de gemeenten voor wil pleiten is om niet te denken in retailmeters, maar meer in ontmoeten en verblijven. Kopen volgt dan vanzelf. Een betere mix van functies: retail, horeca, wonen, werken, groen; door elkaar en bij elkaar. Een fijne plek om te zijn. Met een eigen signatuur. Ga terug naar waar je centrum ooit voor bedoeld was, namelijk het stimuleren van sociale cohesie.”

En ten aanzien van de winkelgebieden buiten het centrum?

”We moeten nadenken of de term winkelgebied nog de juiste is. Die kleine stadscentra bieden eveneens kansen om een ontmoetingsplek te worden. Dat is misschien niet direct waar vastgoedeigenaren aan denken, maar er zijn er zeker die open staan voor vernieuwing.”

Het Retailinnovatieplatform verwacht dat, onder invloed van kapitaalkrachtige bedrijven als Google en Amazone, de schaalvergroting in de detailhandel doorzet. Nieuwe spelers gaan bestaande winkels uit de markt drukken. Hoe kan dat?

“Omdat ze alles aanbieden wat jouw hartje begeert. Het knappe van Amazon is dat ze weten hoe ze mensen totaal kunnen ontzorgen en daarmee afhankelijk van hun bedrijf maken. Alibaba kan dat ook. Het zijn geen retailers, het zijn techbedrijven die waren verkopen en met slimme toepassingen ons gedrag voorspellen. Ze komen eraan en zetten de traditionele markt helemaal op haar kop. Ook dat betekent dat wij als overheid op een andere manier naar de functie van onze centra moeten kijken.”

Resultaat koopstromen- en prestatieonderzoeken

Hoe de bestaande Brabantse winkelmeters presteren is onderzocht op basis van omzetcijfers. Vooral bij winkels die niet dagelijkse goederen verkopen, leveren de bestaande winkelmeters (8%) minder geld op dan het landelijke gemiddelde. Dit zijn winkels die producten verkopen als kleding, boeken en bruin- en witgoed.

Het koopstromenonderzoek onderzocht hoeveel winkelmeters er nodig zijn om tot een gezond winkelaanbod te komen. Het blijkt dat er op dit moment 1,5 miljoen te veel aan winkelmeters is in Brabant. Dit is al zichtbaar in 0,5 miljoen lege winkelmeters en daar bovenop zijn er 1 miljoen meters met een te lage vloerproductiviteit. Laatstgenoemde meters duiden op verborgen armoede onder winkeliers. De jaarrekeningen van deze winkels zijn weliswaar niet negatief maar mogelijk houden winkeliers hun kosten laag door bijvoorbeeld niet alle loonkosten op te nemen (familie werkt mee) en geen afschrijvingen op het winkelpand mee te nemen.

Toelichting op afbeelding

Het winkelvloeroppervlak is in Brabant 4,8 miljoen vierkante meter. Volgens het koopstromenonderzoek presteert 30% van de bestaande winkelmeters lager dan de landelijke norm.

Onderstaande figuur brengt dit per regio in beeld:

  • Inschatting is dat voor Noordoost- en Zuidoost-Brabant 400.000 vierkante meter van het huidige winkelaanbod (inclusief leegstand) lager presteert.
  • In West-Brabant presteert 450.000 vierkante meter van het huidige winkelaanbod lager.
  • In Midden-Brabant is dat 250.000 vierkante meter.

Dit is een indicatie voor de huidige ruimtevraag, het aantal vierkante meters dat leidt tot financieel gezonde winkels. Brabantse gemeenten hebben ook nog plannen voor nieuwe winkelmeters. Deze zijn deels al vastgelegd in bestemmingsplannen: ongeveer 100.000 vierkante meter.

Deel op social media