Sluiten de woningbouwplannen wel aan op de woonwensen?

Sluiten de woningbouwplannen wel aan op de woonwensen?

Voor de voortgang en continuïteit in de woningbouwproductie is het van belang dat het aanbod van nieuwe woningen en woonmilieus voldoende aansluit op de vraag van huishoudens.'Geen kwantiteit zonder kwaliteit’.


Op het schaalniveau van Brabant als geheel sluit de verdeling koop/huur (60%/40%) in het planaanbod voor woningbouw vrijwel naadloos aan op de (indicatieve) ontwikkeling van de woonwensen[i] in de komende jaren (F14a). Wel is in de stedelijke gebieden de vraag naar koopwoningen wat groter dan in het planaanbod is opgenomen (F14b). In de landelijke gebieden is juist het omgekeerde zichtbaar, hier is minder vraag naar koopwoningen vergeleken met het planaanbod in 2018 (F14c). Door de vergrijzing en groei van het aantal kleinere huishoudens gaat in het landelijk gebied de voorkeur verhoudingsgewijs vaker uit naar een (grondgebonden) huurwoning.


Woonwensen worden vaak aangepast

Overigens zijn door ‘concurrentie’ op de woningmarkt en ‘substitutie’ van de woonwensen de (uiteindelijke) verschillen tussen vraag en aanbod in de (verhuis)praktijk van alledag minder groot. Huishoudens die in het woningbehoefteonderzoek bijvoorbeeld hun voorkeur hebben uitgesproken voor een koopwoning in het stedelijk gebied, kunnen hun woonwens bijstellen (substitutie) als blijkt dat ze door de toenemende druk op de ‘stedelijke woningmarkt’ niet op redelijke termijn en voor de juiste prijs (te veel concurrentie) een woning kunnen kopen. Uitwijken naar een koopwoning in het landelijk gebied of langer blijven huren is dan een alternatief. En andersom kunnen huishoudens die een huurwoning wensen in het landelijk gebied hun blik op de regionale woningmarkt verruimen en uitwijken naar een meer stedelijk woonmilieu. Ook kunnen zij in hun bestaande koopwoning blijven wonen of een overstap maken naar een andere koopwoning.

De parameters die de woonwensen weerspiegelen hebben een sterk indicatief karakter. Woningbehoefteonderzoeken geven dan ook veel meer de richting aan, waar de woonvoorkeuren de komende tijd naar uitgaan. De woonwens is zeker geen statisch begrip. Hij wordt voortdurend bijgesteld, bijvoorbeeld doordat persoonlijke of marktomstandigheden veranderen. Bovendien bestaan vaak de nodige verschillen tussen de woning waarnaar de eerste voorkeur uitgaat en de feitelijk realiseerbare woonwens.

Veel appartementen

Opvallend is ook dat het percentage appartementen (43%) in het planaanbod (beduidend) hoger ligt dan op grond van de gemeten woonwensen (34%) voor de eerstkomende jaren nodig zou zijn (F14a). Dat neemt niet weg dat er, vergeleken ook met de samenstelling van de bestaande woningvoorraad, de komende tijd een groter accent ligt op de bouw van appartementen.


De ‘mismatch’ tussen vraag naar en aanbod van appartementen doet zich vooral voor in het stedelijk gebied en dan met name in de huursector (F14b). Voor Brabant als geheel en vooral in het landelijk gebied (F14c) zien we daarnaast dat vergeleken met de plancapaciteit, de vraag zich verhoudingsgewijs meer richt op een grondgebonden huurwoning dan een huurappartement.

Ook hier geldt echter, dat huishoudens die als eerste keuze hebben aangegeven een grondgebonden huurwoning te wensen, ook vaak genoegen (moeten) nemen met een appartement. Zeker in de huursector, waar men doorgaans veel minder aan een woning gebonden is dan in de koopsector, doet substitutie van de woonwens zich vaak voor.


Deze substitutie lijkt zich te weerspiegelen in de nieuwbouwcijfers. Zo is bijvoorbeeld het percentage opgeleverde huurappartementen in het stedelijk gebied nagenoeg hetzelfde als in het planaanbod, een beeld dat niet overeen lijkt te komen met de woonwensen. (F14b).

In het landelijk gebied lijkt de feitelijk opgeleverde nieuwbouw wel meer aan te sluiten op de woonwensen en is substitutie zo op het oog minder aan de orde. Van het beschikbare planaanbod dat steeds voor de eerstkomende jaren beschikbaar is, zijn relatief juist veel huurwoningen gerealiseerd (F14c). En dat past bij de vraag. Zo verschuift dus ook in het landelijk gebied het accent meer richting de huursector, ondanks dat de samenstelling van het planaanbod voor woningbouw de laatste vijf jaren een vrij stabiel beeld laat zien (F12c). Soms speelt hierbij ook een rol, dat woningen die oorspronkelijk als koopwoningen zijn ‘ingeboekt’, bij oplevering (voorlopig) als huurwoningen op de markt komen.


Gelet op de (veranderende) woonwensen zal hoe dan ook op tal van plaatsen de kwalitatieve samenstelling van het planaanbod nog (verder) tegen het licht moeten worden gehouden.

‘Dure koop’ en ‘vrije-sector-huur’: meer aanbod dan vraag?

Bij de prijsverdeling valt op dat het aanbod ‘dure koop’ (28% van de plancapaciteit in Brabant (F15a)) hoger ligt dan de vraag (23% volgens het woonwensenonderzoek). Daarentegen liggen de percentages van goedkope en middeldure koopwoningen iets onder de vanuit de vraag gewenste niveaus.

Deze lijn zien we zowel in de stedelijke concentratiegebieden (F15b) als in de landelijke gebieden, al bepaalt de verhoudingsgewijs grote vraag naar (grondgebonden) sociale huurwoningen (F15c) in het landelijk gebied daar voor een belangrijk deel het beeld.

Wat de ‘vrije-sector-huur’ betreft ligt het planaanbod voor de komende jaren in Brabant (14%) iets hoger vergeleken met de woonwensen (10%). Vooral in het stedelijk gebied is er de laatste jaren veel aanbod in dit huursegment bijgekomen en is het aandeel huurwoningen in de vrije sector opgelopen tot 17% van de plancapaciteit, terwijl de vraag in de komende jaren op iets meer dan 10% ligt (F15b). In het landelijk gebied daarentegen blijft het planaanbod ‘vrije-sector-huur’ nog achter bij de vraag (F15c).

En juist ook voor dit segment van de woningmarkt geldt, dat het sterk onder invloed staat van huishoudens die hun woonwensen (moeten) aanpassen. Veel huishoudens die aangegeven hebben een sociale huurwoning te wensen, komen hier wellicht niet voor in aanmerking en ‘schuiven door’ naar de middenhuur in de vrije sector. Dat geldt soms ook voor huishoudens die een voorkeur hebben voor een (goedkopere) koopwoning, maar door de gewijzigde regels of de oplopende koopprijzen de financiering niet rond krijgen en (voorlopig) in de ‘vrije-sector-huur’ hun alternatief zoeken.

Fijnmazig palet aan woonwensen

Woonwensenonderzoeken, waar we in onze provinciale analyses eveneens gebruik van maken, hanteren doorgaans vrij grove indelingen wat betreft woonmilieu- en woningtypen. Uiteraard bestrijkt in werkelijkheid de woonwens een fijnmaziger palet.

Zo zijn in deze rapportage op hoofdlijnen enkele contouren geschetst van de ontwikkeling van de woonwensen in de komende jaren. Ook is nagegaan in hoeverre hier het planaanbod (al) op inspeelt. Binnen de onderscheiden woonmilieu- en woningtypen, maar bijvoorbeeld ook tussen regio’s en gemeenten is het feitelijke beeld van vraag en aanbod echter (veel) meer gedifferentieerd.

In lijn met de demografische, sociaal-maatschappelijke en financieel-economische trends en ontwikkelingen is het dan ook van belang om, zoals aangegeven in de Brabantse Agenda Wonen te zorgen voor: “een gevarieerd en flexibel planaanbod, met (blijvende) aandacht voor de betaalbaarheid en financierbaarheid van het wonen, een gezonde mix van huur en koop, in verschillende prijssegmenten en met (volop) ruimte voor nieuwe, ook tijdelijke woonvormen”.
Van belang hierbij is ook “dat er een goed beeld bestaat, welke strategische toevoegingen en vervangingen (sloop en vervolgens nieuwbouw) nog nodig zijn, gelet ook op de samenstelling van de bestaande woningvoorraad (‘verrijk het bestaande’)”.

Noten

[i] Voor de analyses die de Provincie Noord-Brabant heeft uitgevoerd is gebruik gemaakt van de uitkomsten van het ‘Woningmarktonderzoek Zuidoost-Brabant 2017’, die in mei 2018 zijn gepubliceerd*

Uit de gegevens van het woningmarktonderzoek in Zuidoost-Brabant (Metropoolregio Eindhoven, MRE) is een set van ‘woonwens-parameters’ samengesteld. Hierbij is de ‘woonwens-verdeling’ van verschillende huishoudenstypen in een viertal MRE-gebieden als basis gehanteerd: de steden (Eindhoven en Helmond), het overig stedelijk gebied Eindhoven, De Kempen en De Peel.
Uitgegaan is van een viertal huishoudenstypen, onderverdeeld naar enkele voor de (veranderende) woonwens relevant geachte leeftijdscategorieën. Onderscheiden zijn eenpersoonshuishoudens en samenwonenden zonder kind(eren), met als leeftijdsindeling voor beide groepen: <35, 35-65 en >65 jaar, samenwonenden met kind(eren) (<35 en >35 jaar) en eenouderhuishoudens (totaal).

De parameterset is toegepast op (de verwachte groei van) het aantal huishoudens naar type en leeftijd in de Brabantse gemeenten in 2018 en 2028. Hierbij zijn de gemeenten ingedeeld in grote steden, middelgrote steden, suburbane gemeenten en landelijke gemeenten.

Wel zijn de parameterwaarden van eenpersoonshuishoudens en van samenwonenden zonder kind(eren), die de woonwens voor het jaar 2028 representeren, (meer) dynamisch verondersteld. Hiertoe is voor elk van de (vier) MRE-gebieden de koop/huur-verhouding voor de woonwensen van 65+-ers herberekend. Hierbij is de aanname dat het – vergeleken met de 65+ers – hogere percentage eigenwoningbezit en het (in het algemeen) lagere percentage sociale huur onder de 35-65 jarigen, zoals de parameterwaarden anno 2018 laten zien, op termijn ook doorwerkt in de leeftijdscategorieën boven de 65 jaar. Het aandeel koop en het aandeel sociale huur wordt op deze wijze als het ware 'gedynamiseerd' aan de hand van het 'doorschuivende 10-jaarscohort’ (men is in 2028 immers tien jaar ouder).

Op deze wijze wordt Brabant-breed het ‘demografisch effect’ (leeftijdsspecifieke huishoudensontwikkelingen) op de gewenste groei van de woningvoorraad in beeld gebracht en wordt tevens in zekere mate rekening gehouden met een ‘cohorteffect’; verwacht wordt bijvoorbeeld dat het hogere percentage eigenwoningbezit onder huishoudens jonger dan 65 de komende jaren doorwerkt in de parameterwaarden van de 65+-huishoudens.

Gelet op de aard van de data – verzameld via enquêtes, met een geringe omvang van de onderzoekspopulatie op gemeenteniveau – zijn de onderzoeksresultaten niet goed toepasbaar op het schaalniveau van de (individuele) gemeente. Daarom worden de uitkomsten – hoewel ze in de basis vanuit de gemeentelijke huishoudensontwikkelingen zijn opgebouwd en ook per gemeente (sterk) kunnen verschillen – uitsluitend op regionaal en subregionaal schaalniveau gepresenteerd.

* Bronnen:
- De woonconsument in een aantrekkende woningmarkt. Conclusies uit het woningmarktonderzoek Zuidoost-Brabant 2017. IVA - Analyse en Intelligence - gemeente Helmond, CTRL.CCA - Business Intelligence - gemeente Eindhoven, mei 2018.
- Woningmarktonderzoek Zuidoost-Brabant 2017, achtergrondrapportage. IVA - Analyse en Intelligence - Gemeente Helmond, Gooitske Marsman; CTRL.CCA - Business Intelligence - gemeente Eindhoven, Jan Vriens, 2018.

Deel op social media